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多轮密集调控下楼市退火 现在是出手买房的时机吗?

2017年11月24日 08:07   来源:北京青年报

  调控政策保持不变 明年楼市将进入“小年” 小户型低总价项目将增加

  现在是出手买房的时机吗?

  从去年的9.30到今年的3.17,超过一年的史上最严格调控,让北京楼市退去了虚火,逐渐回归理性。无论是新房、还是二手房,成交量都不断下挫,成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后,开始出现回落,新房被限价控制,二手房则普遍下跌了20%,可以说市场已经降至冰点。在这样的背景下,楼市开始逐渐企稳,炒房客被严格地挡在了大门之外,而普通的购房者,无论是刚需还是改善需求,是否会迎来购房的“窗口期”呢?针对这个问题,《广厦时代》从政策、土地、成交等多个方面,为您带来当前楼市的最新变化,能否出手买房?或许您将有自己的答案。

  政策

  调控政策仍将持续明年是楼市“小年”

  现在能不能买房?政策的影响是首当其冲的,政策走向一直以来都对楼市走向产生着最直接的影响。近日,兴业证券披露了万科10月电话会议的纪要,其中,在回答投资者提问时,万科对2018年房地产市场做出了一个整体判断,引发业内外的广泛关注:万科认为,调控政策仍持续,收紧的楼市政策会对需求产生影响。信贷层面将是最核心的变化,从今年3月份之后,贷款首付的要求提高,实际利率上升,受这些影响,相信明年的销售进一步会放缓。今年因为上半年增加很快,所以全年的销售规模有增加。明年有可能整体销售会出现下降。

  但是,对应到市场上,不同的区域面对调整的表现会不一样,对于核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整,现在这些城市虽然成交量明显下降,但存货相对稳定,去化率变化不大,成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售规模和价格快速增加,本身又没有新的就业人口,基础设施也没有明显改善的三四线城市,随着政策的冲击,市场一定有压力。

  从万科电话会议纪要的核心内容来看,万科认为明年将是楼市的小年,在调控政策坚持不放松的环境下,商品房的销售面积和销售额均会下降。

  不过,因为这次调控采用了分城调控的思路,不同城市不同情况的政策也各不相同。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就认为,虽然明年政策放松的可能性不大,按照调控周期来看,明年将是楼市“小年”。但由于北京市场长时间处于最严厉调控之下,新、旧房源都出现了明显的量价齐跌,炒房需求已经基本被挤出市场,因此目前存在市场上的购房需求都是真正的刚需,既包括首次置业的刚需,也包括改善型的刚需。

  土地

  住宅用地增加 土地溢价受到打压

  政策保持不变的话,土地供应尤其是住宅用地的供应最能反映出未来市场的走向,住宅用地供应少、溢价高的时候,往往也是房价飞涨的时候。而在整个2017年里,北京土地市场住宅用地的供应则大幅增加,土地价格却一再受到打压,尤其是溢价率持续走低。这都为未来的市场走向提供了参考。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,截至11月17日,北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经达到了228宗,这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市,尤其是北、上、广三个城市在2017年的宅地供应力度明显加大。

  其中,北京的宅地供应量的提升幅度最大,截至目前,72宗宅地供应量较2016年增长了380%;其次是上海,114宗的供应量较2016年增长了25.3%;广州40宗的供应量与2016年持平,深圳则继续保持着个位数的供应量。

  虽然2017年四大一线城市的宅地成交量在增长,但成交的楼面均价、土地均价以及溢价率却在下滑。截至11月17日,北上广深的宅地成交楼面均价为16208元/平米,环比2016年下降2.2%;成交土地均价为32642元/平米,环比2016年下降4.8%;平均溢价率则仅有19.04%,较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点,近8年来仅高于2011年的平均溢价率。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,在上一轮的楼市增长期间里,北京、上海的楼市热度全国最高,房价涨幅也是全国领先。因此,在全国楼市调控的要求下,在供给侧改革思想的指导下,北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供应力度,将宅地的供应水平恢复到了2016年以前的水平。

  一线城市宅地供应量、成交量的上升以及价格、溢价率的下滑说明一线城市的土地政策正在发生变化,其核心思想正在向满足人们的居住需求转变,是土地市场对“房子是用来住的,不是炒的”这一中央精神的落实。在这样的土地政策下,过往“面粉贵过面包”的现象得到了缓解,一线城市的新房价格也得到了稳定,进而带动了二手房乃至整个楼市预期的稳定。

  成交

  新房、二手房交易触底企稳

  限购以来,成交始终处于谷底,但近期,新旧房源的成交量则出现了上升,一部分人已经开始下手买房。据伟业我爱我家市场研究院数据统计,上周(11月13日-11月19日),北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签502套,环比第45周增加74套,上升17.3%。其中别墅网签86套,环比减少6套,下降6.5%;其它商品住宅网签416套,环比增加80套,上升23.8%。时隔两周,北京新房周网签量重新回到了500套以上。

  上周二手房成交同样出现回升,数据显示:北京全市二手住宅共网签1975套,环比之前一周增加137套,小幅上升7.5%,七日网签量分别为456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。与新房走势一致,二手住宅网签量也是连续两周小幅下滑之后重新上涨,不过,预计11月的周网签量整体依旧会维持在1900套上下。而在此之前,9月份北京的每周二手房网签量维持在1700套左右,10月份则上升至1800套左右,再到如今的每周1900套,可以看出,北京楼市的成交量基本平稳,甚至可以说已经触底企稳了,且随着购房需求,尤其是首置需求的理性回归,楼市交易量开始企稳并小幅回升。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,政策调控之下,北京楼市目前走势平稳,新房、二手住宅网签量基本止跌企稳。

  二手房方面,在政策的强力调控下,北京二手房市场仍然处在低温之中,但经过连续几个月的价格下降和市场冷清后,部分刚性需求已经重新考虑入市,进而带来了二手房网签量的理性回升。不过,目前投机炒房被彻底遏制,市场上的买家都偏向理性,所以购房需求不会集中爆发,交易量也会保持稳中有升的势头。

  未来

  成交量有望回升 小户型增多

  新房方面,2017年,北京大幅加快了土地供应节奏。数据显示,前10个月新增的土地供应达58宗,较2016年同期足足多出了50宗。这意味着,随着这些土地的开发建设,并逐步形成有效的新房供应,未来北京的新房交易量有望进一步增加。

  值得一提的是,由于今年住宅土地的出让中,均明确规定要实行限制售价,并且大多数都要求建设为70/90项目,即70%的房源要控制在90平方米以下。这必然将导致未来新房市场中,低总价小户型项目的增多。

  目前市场上,已经有新盘项目开始主打小户型,一改去年以改善性大户型豪宅为主的风格。

  据北京青年报记者了解,首开和住总将合力推出一个新盘项目,位于南四环内,临近城外城家居广场。

  首开仁信总经理李捷表示,该项目命名为熙悦安郡,位于北京四环板块。首开经过充分的分析、研究,做了一批80到100多平方米的产品,主力83平方米的两居室,送精装修,总价低、单价低,性价比较高。

  据悉,熙悦安郡是由首开和住总两家房企联合开发的项目,即将推出4 号楼,共计 208 套精装住宅,主力户型为 83平方米二居及107平方米三居。定价将在8万元左右。

  胡景晖也认为,受限购、限贷、限价政策的影响,目前入市的新房项目在价格上都较为理性,所以一旦入市就会迅速消化。不过,由于过往两年土地供应量较少,使得目前北京新房项目入市较少,所以当下北京新房市场的入市供应节奏较为缓慢,市场的整体交易规模较小,但北京今年的土地供应量较去年大幅增加,未来新房的供应节奏将逐步加快,且供应结构更加倾向于中小套型,所以未来新房交易量有望逐步回升。

  建议

  现在是否适合买房?

  在多轮密集的政策调控下,对于刚需及改善型家庭来说,今年到底是否适合买房,买在哪里合适,是大家最关心的话题。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,今年北京楼市调控空前严格,不少楼盘都有限价设置,所以入市的项目更少,愿意开盘入市的楼盘也多是远郊区域价格相对较低的项目,从而导致交易量进一步缩小、交易地点也进一步外扩。不过,虽然交易量仍然处于低位,但从7到11月上旬的网签量来看,北京的新房网签量正在逐步增加,市场正在逐步回温,即使是市中心区域,也有项目以合理的价格入市。

  中原地产首席分析师张大伟也表示,买房短期看贷款,贷款的确收紧了,10月全国首套房贷款平均利率为5.30%,相当于基准利率的1.08倍。但如果看现在的基准利率和2014年以前的6%甚至7%相比,其实现在依然属于绝对的低利率时代!另外,张大伟也认为,买房绝对意义上的抄底概率太低了。像2009年初、2012年初、2014年底、2015年初,这是四次底部,

  陈云峰也认为,现在挑选买房有四个标准:区位好、产品好、性价比高、配套优质。陈云峰结合自己切身的人生经历坚定地认为,城市决定一个人的发展潜力:“我亲眼见证自2008年奥运会之后的北京飞速发展,这座城市的发展远远超过人们的想象。”他建议购房者买房子应该选择大城市。

  也有业内人士认为,房价已经没有上涨核心驱动力,因为楼市最大购房群体——刚需买不起了,而炒房人在目前情况下无力来支撑楼市,现在越来越多炒房人开始转变为卖家。因此,对于刚需而言,无论是新房还是二手房,结合自身实力,房价下降时就是刚需买房的时候。因此,当前可以更多地看看二手房,逛逛售楼处,价格一旦符合心理预期,就意味着买房时机出现了。


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