2018年楼市毫无悬念：调控仍将持续

　　楼市虽然降温，但楼市的话题热度不减，任何一个政策节点，都会迎来市场的反复咀嚼。

　　12月8日，中共中央政治局召开会议，分析研究2018年经济工作，为即将召开的中央经济工作会议定调。对于楼市，会议只说了一句，“加快住房制度改革和长效机制建设”。跟楼市间接相关的表述有两句，一是要使宏观杠杆率得到有效控制，二是要使金融服务实体经济能力增强。可以说，在信贷层面，楼市依然面临偏紧的环境。

　　楼市经过2017年暴风骤雨的调控，已经大幅降温，一线城市感受的寒意更明显。总得来说，楼市被“冰冻”，首先是因为管住了信贷，为此甚至不惜“矫枉过正”，伤及刚需以及改善需求。再有就是行政手段大规模出手，“限”字当头。不过，杠杆并没有被消灭，最多是被隐藏起来，因此，楼市泡沫破裂，依然是未来要重点防范的风险。泡沫被消化，杠杆被降低，只有两个路径，一个是在发展中解决问题，通过经济增长来稀释泡沫;另一个则是剧烈的市场出清，增速断崖，以经济的急剧下滑为代价自爆杠杆。毫无疑问，我们只能选择增长，防范断崖。而这也就决定了我们的楼市调控政策，既要防止大起，也要防止大落。因此，楼市调控有如“绣花”，大意不得，市场的预期摇摆且微妙，只能逆转，不能踩踏。

　　至于2018年的楼市，其实不用预测，2017年的楼市调控起点太高，断不可能隔年就鸣金收兵。楼市在长效机制正式公布之前，将会维持现状，乃至偏紧。对于长效机制，市场猜了差不多一年多，从限贷、限购、限价、限售的长期化和常态化，到租售并举、租售同权和共有产权房，都有点像，又都没个权威说法。但一个共识是，如果土地制度不改革，长效机制将缺少最重要的一块。

　　过去十数年，房价之所以坚挺向上，就在于土地成为中国经济旧增长模式的一个核心环节，这不仅仅是土地财政这么简单，更重要的是土地资本化与城市化、工业化息息相关，房子就不可避免地成为整个交易的最终买单者。房地产市场，消化了过剩产能，消化了超发货币，所以要想真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”，土地政策即使做不到改弦更张，也需要有所调整。

　　政府需要让利，把土地收益的一部分让渡给刚性需求。现在，政府政策口径又增加了“住房制度改革”的提法，预示着此次楼市调控的归宿不是周期的交替，而是要在供给侧打开一个新空间。楼市实在是当下一个挥之不去的话题，盖因它一头连着GDP，一头连着居民的财富，牵一发动全身，未来住房制度怎么改，长效机制怎么建，注定是一个小心翼翼的事情，注定是一个迎难而上的事情。