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又一城市发布住房租赁文件:租房子女可入学

2018年01月05日 08:51   来源:澎湃新闻

  1月3日,四川省成都市发布《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》及文件解读文本,要求,公积金管理部门应按照住房公积金租房提取的有关规定,落实提取住房公积金支付房租政策,职工租住公共租赁住房的,按照实际房租支出全额提取;租住商品住房的,应根据市场租金水平和租住住房面积,确定租房提取额度。意见还提出,本市户籍承租人子女,按照成都市义务教育阶段招生入学政策接受教育。成都市还鼓励农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业。

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  同时文件对群租给出明确的界定标准,每个房间居住人数不得超过2人,且居住使用人的人均租住使用面积不得低于4平方米(有法定抚养、扶养、赡养义务关系的除外)。改造现有住房出租的,在征得利害关系人的同意后,改造中不改变现有安防设施,改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米。

  文件全文如下:

  各区(市)县政府,市政府各部门,有关单位:

  为贯彻落实党的十九大报告提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”精神,依据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)等规定,结合《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》及住房租赁试点工作要求,按照“发展规范、四级体系、网格管理、服务下沉”原则,提出如下实施意见。

  一、明确发展和规范管理目标

  创新我市住房租赁管理和服务体制,以网格化管理为抓手,多部门联动规范管理,做到市政府部门牵头、区(市)县政府保障、街道办事处(乡镇政府)实施、社区居民委员会(村民委员会)自治管理,构建四级规范管理体系。市、区(市)县两级将住房租赁相关服务进驻街道办事处(乡镇政府)政务服务中心,提供来蓉人员登记、住房租赁登记备案等公共服务。建立住房租赁信用管理体系,形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。通过住房租赁试点工作,基本形成管理层次清晰、部门职责分明、便民服务高效、平稳健康发展的住房租赁市场。

  二、构建规范管理机制

  (一)部门职责分工

  1.各相关行政主管部门要按照自身职责,各负其责,协调配合,加强联动,形成合力,确保各项管理措施落实到位。

  公安机关负责租赁住房的治安管理和消防监督检查,督促指导社区居民委员会(村民委员会)、物业服务企业以及其他管理单位排查各种安全、消防等隐患。

  发改部门负责牵头全市社会信用体系建设。

  房管部门负责建设成都住房租赁交易服务平台,制定住房租赁行业规范管理文件,公布市场相关信息,构建成都市房地产行业信用信息平台,对住房租赁相关企业和租赁当事人失信行为进行记录。

  税务部门负责依法加强住房租赁的税收征收管理。

  城市管理综合行政执法部门负责查处违法建设行为,防控和处理违法改变房屋用途等行为。

  工商部门负责查处无照开展住房租赁业务的中介机构、住房租赁企业,负责查处工商部门权责范围内利用租赁住房进行违法经营的行为,负责建设成都市公共信用信息系统,对房管部门推送的住房租赁相关企业和租赁当事人失信行为进行公示。

  大数据和电子政务部门负责指导建设成都住房租赁交易服务平台,为住房租赁规范管理相关部门数据、信息共享提供支撑。

  司法行政部门负责指导建立住房租赁纠纷的法律援助服务调解机制,为住房租赁纠纷当事人提供法律咨询等服务。

  国土、建设、教育、农业、卫计、人社、民政、住房公积金、食品药品监督等行政主管部门依职责开展住房租赁规范管理工作。

  (二)构建四级管理体系

  2.成立成都市住房租赁市场发展和规范管理工作协调推进小组。由公安、发改、房管、税务、城市管理综合行政执法、工商、大数据和电子政务、司法、国土、建设、农业、教育、卫计、人社、民政、住房公积金、食品药品监督等行政部门组成,协调和推进全市住房租赁市场发展和规范管理工作,搭建全市统一的成都住房租赁交易服务平台,实现信息共享,提升城市智慧治理服务水平。各成员单位按照各自工作职责指导区(市)县开展相关工作,加强监督检查。

  3.各区(市)县政府(含成都天府新区、成都高新区管委会,下同)建立辖区住房租赁市场发展和规范管理工作联席会议制度。各区(市)县政府作为辖区住房租赁市场发展和规范管理工作的责任主体,统筹协调辖区内培育和发展住房租赁市场、住房租赁规范管理等工作,运用成都住房租赁交易服务平台加强对辖区租赁住房进行动态管理,建立疑难、复杂问题协调解决机制和突发事件应急处置机制,确保各类问题得到及时妥善处理。

  4.街道办事处(乡镇政府)承担住房租赁市场发展和规范管理的具体工作。街道办事处(乡镇政府)作为住房租赁市场发展和规范管理工作的实施主体,应主动承接公安、房管、人社、卫计、民政、司法等行政部门委托,开设办事窗口,运用成都住房租赁交易服务平台,为群众提供住房租赁登记备案等一站式服务;负责住房租赁信息收集、住房租赁登记备案、老旧院落和物业管理的监督、指导及房产矛盾纠纷调处等工作;抓好网格化管理,运用辖区网格员、物管人员,协助公安等部门做好来蓉人员登记,配合对租赁住房内发生的治安、消防等违法案件进行应急处置,租赁住房内发现从事违法违规生产经营活动的,应将情况及时上报区(市)县政府及相关部门。

  5.社区居民委员会(村民委员会)实施住房租赁自治管理。社区居民委员会(村民委员会)应当协助开展住房租赁规范管理工作,指导网格员、物管人员切实履行巡查、发现、劝阻、报告等工作职责,对租赁住房中违法违规行为进行核查,及时反馈街道办事处(乡镇政府)。

  三、加快发展的相关举措

  (一)住房租赁和来蓉人员信息采集

  6.完善信息采集机制。街道办事处(乡镇政府)和房管部门应积极指导小区和条件具备的老旧院落成立业主委员会,选聘物业服务企业或老旧院落门卫,完善小区和老旧院落安防系统,对进出小区人员进行识别和登记。实施物业管理的小区由物业服务企业实时报送租赁住房和来蓉人员的动态信息,未实施物业管理的老旧院落由网格员定期报送租赁住房和来蓉人员的动态信息。[责任单位:街道办事处(乡镇政府),房管部门,排名第一为牵头单位,下同]7.明确中介报送责任。通过房地产中介机构撮合出租的,房地产中介机构应当在签订或经中介机构解除租赁合同后24小时内将承租人信息向中介机构所在地公安派出所或社区居民委员会(村民委员会)申报,社区居民委员会(村民委员会)经网格员核实后报送信息。[责任单位:房管部门,公安机关,街道办事处(乡镇政府)](二)加强各部门信息共享

  8.加强部门信息共享。街道办事处(乡镇政府)通过成都住房租赁交易服务平台汇总、核实住房租赁信息,及时向公安机关推送来蓉人员信息,定期向各区(市)县房管部门报送住房租赁信息。房管部门将住房租赁登记备案信息定期推送至大数据和电子政务部门提供的“政务云”,公安、税务、教育、卫计、住房公积金等部门通过“政务云”自行查询、提取相关信息,方便来蓉人员办理各类住房租赁相关事项。[责任单位:街道办事处(乡镇政府),房管部门,公安机关,税务部门,教育部门,卫计部门,成都公积金中心](三)明确不得出租住房的范围

  9.明确不得出租的范围。租赁住房及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求,并具备给排水、供电等必要的基本条件。

  有下列情形之一的住房不得出租:

  (1)属于违法建筑的;

  (2)被鉴定为危险住房的;

  (3)违反规定改变住房使用性质的;

  (4)法律、法规、规章规定禁止出租的其他情形。

  租赁住房对外出租时,应通过成都住房租赁交易服务平台进行核实,通过核实的编制全市统一的房源信息编码,租赁当事人不得通过成都住房租赁交易服务平台对外发布不得出租的房源信息。(责任单位:房管部门)(四)规范订立住房租赁合同

  10.规范订立住房租赁合同。住房租赁合同包括下列主要内容:

  (1)租赁当事人的姓名(名称)、住所、有效身份证件的种类及号码;(2)住房坐落、面积、结构、附属设施和设备状况;(3)租赁用途、租赁面积、居住使用人数和装修约定;(4)住房租赁期限、交付日期及续租约定;

  (5)租金、押金标准,支付方式和期限;

  (6)物业服务费及水、电、气、通讯等费用的承担;(7)住房使用要求和维修责任;

  (8)住房返还时装修状态及添附物的处置;

  (9)违约责任和争议解决方式;

  (10)租赁当事人约定的其他内容。

  房产行政主管部门制定并公布全市统一的住房租赁合同指导文本,鼓励租赁当事人使用住房租赁合同指导文本签订合同。(责任单位:房管部门)11.鼓励稳定租赁关系。鼓励租赁当事人签订住房租赁长期合同,建立稳定的租赁关系。租赁当事人签订3年以上住房租赁合同,合同登记备案且实际履行的,可获得相关政策支持。

  出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或其他强制方式驱逐承租人,未经承租人同意不得擅自进入出租住房。

  出租人在租赁期间出售出租住房的,承租人在同等条件下享有优先购买权。

  出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  租赁期间届满,出租人不再继续出租住房的,应当提前1个月以上通知承租人;继续出租的,同等条件下原承租人享有优先承租权。原承租人存在重大违约行为的除外。(责任单位:房管部门,公安机关)(五)加强住房租赁登记备案管理

  12.促进租赁备案工作。租赁当事人应当自签订或变更住房租赁合同之日起30日内,到住房租赁登记部门办理登记备案手续。网格员、物管人员在巡查中发现住房已出租但未登记备案的,应提示并告知租赁当事人及时办理住房租赁登记备案。凡通过中介机构订立租赁合同时,租赁当事人委托中介机构代为办理住房租赁登记备案的,中介机构应当代为办理住房租赁登记备案。[责任单位:房管部门,街道办事处(乡镇政府)]13.下沉住房租赁便民服务。根据“四级体系、服务下沉”原则,成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区将住房租赁登记备案事项进驻街道办事处(乡镇政府)或社区服务中心。其余各区(市)县政府可根据条件逐步推进住房租赁登记备案事项进驻街道办事处(乡镇政府)或社区服务中心工作。[责任单位:房管部门,街道办事处(乡镇政府)]法律咨询等服务引进社区。建立租赁关系法律援助通道,司法行政部门组织律师事务所等法律服务机构或律师提供住房租赁法律援助服务,并接受行业主管部门考核。[责任单位:司法行政部门,街道办事处(乡镇政府)](六)规范租金、押金的收取和支付

  14.规范租金收取和支付行为。房管部门应定期发布住房租金水平信息,为住房租赁交易租金提供参考,租赁当事人可参考市场租金水平信息并综合考虑其它因素,确定实际租赁价格。租赁期限内出租人不得单方面提高租金标准,随意变更租金调整频次和租金涨幅。(责任单位:房管部门)15.规范押金收取和支付行为。出租人收取押金的,应当在住房租赁合同中约定押金的数额、管理方式和返还时间。除按照住房租赁合同约定,出租人不得扣留押金。(责任单位:房管部门)(七)逐步扩大承租人享受基本公共服务的权利

  16.落实住房租赁支持政策。制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。公安机关按照《成都市居住证管理实施办法》等有关规定签发居住证,持有人按规定在居住地享受公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。(责任单位:公安机关,房管部门,教育部门,成都公积金中心,卫计部门)本市户籍承租人子女,按照成都市义务教育阶段招生入学政策接受教育;非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的,以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的,其随迁子女按有关规定在居住证所在地接受义务教育。(责任单位:教育部门)公积金管理部门应按照住房公积金租房提取的有关规定,落实提取住房公积金支付房租政策,职工租住公共租赁住房的,按照实际房租支出全额提取;租住商品住房的,应根据我市市场租金水平和租住住房面积,确定租房提取额度。(责任单位:成都公积金中心)结合实际情况,适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施,建立承租人权利清单,特别是在义务教育、基本医疗、基本养老、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、公共文化体育服务、健康促进、社区事务、科技申报、法律援助和其他法律服务、社会保障、住房保障和公积金提取等方面享有的基本公共服务。(责任单位:房管部门,教育部门,公安机关,人社部门,卫计部门,文广新部门,体育部门,民政部门,科技部门,司法行政部门,成都公积金中心等)(八)鼓励村镇集体经济组织开展规模化住房租赁业务17.鼓励开展规模化住房租赁业务。鼓励农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房完善配套、统一出租、规范管理,并委托物业服务企业提供服务,享受住房租赁企业相关的政策优惠。[责任单位:街道办事处(乡镇政府),房管部门,国土部门,建设部门,农业部门,公安机关,卫计部门]18.引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。引导街道办事处(乡镇政府)通过综合整治提升“城中村”品质,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的“城中村”住房改造成租赁住房并对外长期租赁经营。建设等部门要按照市政府办公厅《关于进一步加快推进五城区城中村改造的实施意见》(成办函〔2015〕81号)等规定对“城中村”的整治提升进行技术指导,并在整治完毕后进行质量检测和消防验收、备案手续。[责任单位:建设部门,公安机关,卫计部门,房管部门,国土部门,街道办事处(乡镇政府)]四、规范管理的具体措施

  (一)开展住房租赁企业备案管理

  19.住房租赁企业备案管理。凡在我市从事住房租赁业务的企业,或者注册登记经营范围包括“住房租赁经营”“房屋租赁”“长租公寓”等内容的企业(含注册登记在外地的住房租赁企业在本市设立的分公司),在取得营业执照之日起30日内,应到房管部门申请办理住房租赁企业备案手续,领取《成都市住房租赁企业备案证书》,同时房管部门向其发放成都住房租赁交易服务平台用户名和密码,备案企业凭此用户名和密码在平台开展交易。(责任单位:房管部门,工商部门)(二)明确住房租赁租住标准

  20.住房最小出租单位。出租住房的,应当以间作为最小出租单位,不得按照床位出租,厨房、卫生间、阳台和储藏室不得出租供人员居住。允许将现有住房按照国家和地方住宅设计的有关规定改造后出租。如改建住房涉及利害关系人的,应征得利害关系人的同意,保障其合法权益。改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米。[责任单位:房管部门,建设部门,公安机关,街道办事处(乡镇政府)]21.最低人均租住面积。出租住房的,每个房间的居住人数不得超过2人,且居住使用人的人均租住使用面积不得低于4平方米(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。[责任单位:房管部门,公安机关,街道办事处(乡镇政府)]22.加强集中出租管理。集中出租住房供他人居住,出租房间达到5间以上或出租房屋居住使用人达到10人以上的,出租人应当建立管理制度,明确管理人员,落实安全管理职责,建立信息登记簿或登记系统,并将相关登记信息报送公安机关备案。[责任单位:公安机关,房管部门,街道办事处(乡镇政府)](三)加强住房租赁违规行为监管

  23.加强“非法群租”等违规行为查处力度。运用住房租赁租住标准区分“合理合租”与“非法群租”等租赁行为,建立“非法群租”台账,开展住房租赁市场规范管理的专项检查和日常巡查,强化租赁住房的物业管理,各部门联合执法加强对“非法群租”等违规行为的查处。[责任单位:公安机关,房管部门,街道办事处(乡镇政府)]24.加大“住改商”“住改仓”查处力度。不得擅自将住房改变使用用途,违法改变住房用途的,由物业服务企业、业主委员会或相关业主向城市管理综合行政执法部门报告,同时书面告知当地街道办事处(乡镇政府),城市管理综合行政执法部门应及时依法查处。对尚未依法整改违法行为的单位和个人,由城市管理综合行政执法部门书面告知公安、房管、国土、工商、民政部门,暂缓办理房屋所有权转移登记、房屋租赁登记备案、房屋抵押登记、工商企业(含个体工商户)注册登记和社会组织登记。[责任单位:城市管理综合行政执法部门,公安机关,房管部门,国土部门,工商部门,民政部门,街道办事处(乡镇政府)](四)规范住房租赁违规行为处理流程

  25.发现。充分利用网格员队伍,将部分物管人员纳入网格员管理,街道办事处(乡镇政府)要设立住房租赁监管举报电话,及时受理网格员、物管人员上报的住房租赁违法违规情况及群众的举报、投诉等,街道办事处(乡镇政府)要建立信息记录、分送、跟踪、反馈等制度。[责任单位:街道办事处(乡镇政府)]26.核实。街道办事处(乡镇政府)接到相关投诉、举报信息后,要组织相关管理部门,调查核实相关投诉、举报情况。[责任单位:街道办事处(乡镇政府)]27.整改。街道办事处(乡镇政府)要针对不同的违规行为,协调相关管理部门向租赁当事人出具《责令限期整改通知书》,要求相关责任人在规定期限内自行整改,并明确告知逾期不整改面临的行政处罚或权利限制。[责任单位:具有执法权的相关行政主管部门,街道办事处(乡镇政府)]28.处罚。相关责任人逾期不整改的,相关管理部门依据各自职责,依法启动行政执法程序,作出行政处罚决定。对拒不履行行政处罚决定的,向法院申请强制执行。(责任单位:具有执法权的相关行政主管部门)五、强化各方主体责任

  29.出租人责任义务。出租人应当确保租赁住房符合规定的安全条件,并对承租人使用租赁住房的情况进行监督,禁止将存在建筑隐患、治安隐患、消防隐患的住房出租,出租住房不得违反住房租赁租住标准的相关规定。禁止向无身份证明的人员、利用租赁住房进行违法生产经营活动的人员出租,发现承租人利用租赁住房进行违法犯罪活动的,出租人应及时向公安机关报告。出租人应加强安全风险防范意识,主动履行住房租赁登记备案和督促住房使用人进行来蓉人员登记等责任义务。

  30.承租人责任义务。承租人承租的住房如需转租或改造装修的,应征得出租人同意,并按规定办理相关手续。承租人对承租住房的使用安全负责,主动做好来蓉人员登记和住房租赁登记备案,服从行政主管部门和街道办事处(乡镇政府)的管理。不得利用承租住房从事经营、违法犯罪等活动,不得损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活。

  31.中介机构责任义务。房地产中介机构应依法开展住房租赁业务,积极配合住房租赁规范管理工作。不得为不符合规定的租赁住房及相关租赁当事人提供中介服务,不得参与或教唆他人参与不符合规定的住房租赁行为。

  32.住房租赁企业责任义务。国有或民营的住房租赁企业,以及开展住房租赁业务的房地产开发企业、物业服务企业等机构应当查验承租人证件,并如实记载相关信息;通过成都住房租赁交易服务平台发布房源信息、展示新建配建租赁住房建设资质、建设进度等相关信息,提供的存量房源应通过平台核实,不得发布虚假房源信息,并应按规定办理住房租赁登记备案。

  33.物业服务企业责任义务。物业服务企业依据物业小区管理规约和物业服务合同的约定,加强物业小区管理和巡查,认真落实来访人员询问登记制度,对出入小区的中介服务人员、住房租赁企业人员应查验实名工作牌并登记,及时报告住房租赁情况、违法违规租赁行为、安全防火及其他特殊情况,切实履行住房租赁禁止行为的告知、劝阻、制止、报告等义务。

  六、加强信用信息体系建设

  34.构建住房租赁信用信息管理体系。在成都住房租赁交易服务平台中,建立中介机构、住房租赁企业及从业人员等各类住房租赁市场主体的信用管理体系。房管、公安、工商、税务、教育、住房公积金等行政主管部门应将涉及住房租赁相关信用信息共享,由房管部门将住房租赁相关企业和租赁当事人的基本情况、良好行为以及不良行为记入成都市房地产行业信用信息平台。将诚实守信、规范经营的主体纳入“红名单”,进行年度表彰并信用加分,优先享受优质服务和绿色通道;对存在违规行为的中介机构、住房租赁企业及从业人员纳入“黑名单”,将失信信息推送至成都市公共信用信息系统,进行社会公示,形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。

  七、保障措施

  (一)提高思想认识。要统一思想,充分认识加快发展和规范管理住房租赁市场工作的重要性,培育和发展住房租赁市场,加强住房租赁规范管理工作,规范住房租赁行为,保护群众合法权益,维护社会稳定。

  (二)强化组织保障。市级住房租赁市场发展和规范管理工作协调推进小组定期召开工作协调会,组织和推动全市发展和规范管理住房租赁市场的工作。各区(市)县要对街道办事处(乡镇政府)发展和规范管理住房租赁市场的工作提供人、财、物的保障;加强工作指导、督促,落实对相应管理部门和街道办事处(乡镇政府)的考核;切实建立物业服务企业、中介机构报送来蓉人员信息、住房租赁信息的激励机制。

  (三)加强宣传引导。市级相关部门、各区(市)县政府、街道办事处(乡镇政府)要采取告知书、宣传手册、新闻媒体、网络平台等多种形式,加强对住房租赁相关政策的舆论宣传,引导群众参与发展和规范管理住房租赁市场的工作,共同营造安全、和谐的社区环境。

  (四)扎实稳步推进。各区(市)县政府要结合区域工作实际,制定实施方案,稳步推进发展和规范管理住房租赁市场的工作,发现问题及时与市级相关管理部门沟通,定期报送工作进展情况。市级相关部门要定期通报各区(市)县工作动态。

  八、本意见自发布之日起一个月后实施,有效期五年。

  解读全文如下:

  一、制定背景

  党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,培育和发展住房租赁市场,构建租购并举的市场形态,成为房地产市场发展的新方向。我市作为全国住房租赁试点城市之一,住房租赁市场规模日益增大,传统的市、区(市)县两级房管部门行业监管模式,已不能适应不断扩大的住房租赁管理需求,特别是“成都产业新政50条”出台后,保障不断涌入的新市民住房租赁需求,提供高效便捷的住房租赁相关配套服务,构建一个规范发展的住房租赁市场已是刻不容缓。为落实我市开展住房租赁试点工作的相关要求,通过对标学习上海、北京、广州、深圳、南京、武汉、杭州等先进城市经验及国务院法制办正在征求意见的《住房租赁管理条例》,结合《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》要求及我市实际情况,制定了《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》(以下简称:《意见》)。

  二、制定依据和起草过程

  依据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)文件规定:“城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,要建立多部门联合监管体制,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。”按照住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)文件要求:“各地要创新住房租赁管理和服务体制,建立部门相互协作配合的工作机制。”

  从2017年8月4日《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》对外公布起,即着手起草《意见》落实相关工作要求,广泛征求19个市级相关部门和22个区(市)县政府及部分街道办事处的意见建议,组织专题会议,听取专家学者、人大代表、政协委员意见建议,反复修改,不断完善,形成了本《意见》。

  三、主要内容

  (一)关于规范管理四级体系

  住房租赁管理涉及的房屋和人员众多,情况复杂,交易隐蔽,是一个繁杂的社会治理工程,需要政府相关部门职责分明、分工合作、信息共享。在全面厘清各部门管理职责的基础上,以我市实际情况为基础,学习其他城市先进做法,提出完善我市住房租赁规范管理四级体系。四级管理体系是指:市级成立住房租赁市场发展和规范管理工作协调推进小组,指导市级各部门共同参与发展和规范管理,构建全市统一的成都住房租赁交易服务平台,融合住房租赁相关管理和服务功能,实现信息共享;各区(市)县政府建立住房租赁市场发展和规范管理工作联席会议制度,统筹协调辖区内住房租赁规范管理、培育和发展住房租赁市场、重大疑难事件应急处置等工作;街道办事处(乡、镇人民政府)承担住房租赁规范管理的具体工作,承接各部门委托,开设办事窗口,运用成都住房租赁交易服务平台,为群众提供住房租赁登记备案等一站式服务,负责出租房屋信息收集、老旧院落和物业管理的监督指导及房产矛盾纠纷调处等工作;社区居民委员会(村民委员会)实施住房租赁自治管理,指导网格员、物管人员开展网格化管理。

  (二)关于信息采集、信息共享

  通过沟通了解,目前各部门对住房租赁产生的相关信息需求较大,如公安部门需要住房租赁中来蓉人员身份信息,公安、税务、教育、卫计、住房公积金等部门在业务办理中需要住房租赁备案信息等,信息共享是各部门最迫切的管理需求。但之前各部门采集渠道不一、指标标准不一,采集的信息很少能共享共通,因此建议通过成都住房租赁交易服务平台,实施物业管理的小区由物业服务企业网格员实时报送租赁住房和来蓉人员的动态信息,未实施物业管理的老旧院落由社区网格员定期报送租赁住房和来蓉人员的动态信息,房地产中介机构应当将撮合成交的住房租赁信息报送给公安派出所或者社区居民委员会(村民委员会),经网格员核实后通过成都住房租赁交易服务平台报送信息,实现信息采集的闭合管理和核查机制,避免出现漏报、重报、报送标准不一等问题。房管部门定期将住房租赁信息推送至大数据和电子政务部门提供的“政务云”,公安、税务、教育、卫计、住房公积金等部门通过“政务云”查询、提取相关信息,方便来蓉人员办理各类住房租赁相关事项。

  (三)关于明确不得出租住房的范围

  为发展我市住房租赁市场,规范市场交易秩序,在学习广州等城市先进经验的基础上,根据《商品房屋租赁管理办法》(住建部令 第6号)的相关规定,结合我市实际情况,提出出租的住房应当符合消防、治安、防灾、卫生等方面的标准和要求,并具备给排水、供电等必要的基本条件。为了加强住房租赁信息发布管理,要求租赁住房出租时,应通过成都住房租赁交易服务平台进行核实。通过核实的编制全市统一的房源信息编码,交易成功网签合同后,可以在线申请住房租赁登记备案,租赁当事人不得通过成都住房租赁交易服务平台对外发布不得出租的房源信息。

  (四)关于通过规范订立合同建立稳定租赁关系

  按照《合同法》的相关规定,租赁当事人可以自行签订书面合同,但必须满足合同成立的相关条款,根据成都住房租赁交易中易出现的问题或盲点,我们梳理了十点合同内容,供租赁当事人拟定合同参考,制定了全市统一的住房租赁合同指导文本,供租赁当事人使用。为鼓励租赁当事人通过签订长期租赁合同建立稳定的租赁关系,我们学习北京相关规定,提出租赁当事人签订3年以上住房租赁合同,合同登记备案且实际履行的,可以获得相关政策支持。同时为了保护承租人的利益,要求出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,未经承租人同意不得擅自进入出租住房。根据“买卖不破租赁”的原则,要求出租人因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的,不得强制收回住房,保障同等条件下承租人的优先购买权、优先承租权等合法权益。

  (五)关于住房租赁登记备案管理

  根据“四级体系、服务下沉”原则,锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区及成都高新区将住房租赁登记备案事项进驻街道办事处政务服务中心,部分条件成熟的可将住房租赁登记备案事项进驻社区服务中心,进一步方便来蓉人员办理住房租赁登记备案相关事项。其余各区(市)县政府可根据条件逐步推进住房租赁登记备案事项进驻街道办事处或社区服务中心工作。同时,通过网格员、物业服务人员、中介机构工作人员提示告知租赁当事人履行备案义务,逐步提高我市住房租赁登记备案量。另外,为保障租赁当事人的合法权

  益,司法行政部门还将建立住房租赁法律援助通道,组织律师事务所等法律服务机构将法律咨询等服务引进社区,为租赁当事人提供住房租赁相关法律服务。

  (六)关于规范租金、押金的收取和支付

  为了增加市场交易透明度,稳定市场租金增长预期,房管部门要定期发布住房租金水平信息,为住房租赁交易租金提供参考,租赁当事人可参考市场租金水平信息并综合考虑其它因素,确定实际租金价格。在租赁期限内出租人不得单方面提高租金标准,随意变更租金调整频次和租金涨幅。《意见》梳理了租赁当事人在押金方面应当注意的问题,同时明确除按照住房租赁合同约定,出租人不得扣留押金。

  (七)关于逐步扩大承租人享受基本公共服务的权利《意见》在学习广州、沈阳、北京等城市先进经验的基础上,结合今年已实施的《四川省人民政府关于认真做好<居住证暂行条例>贯彻实施工作的通知》等文件精神,提出了本市户籍承租人子女,按照成都市义务教育阶段招生入学政策接受教育,非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的,以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的,其随迁子女按有关规定在居住证所在地接受义务教育;落实了提取住房公积金支付房租的政策,职工租住公共租赁住房的,按照实际房租支出全额提取,租住商品住房的,应根据我市市场租金水平和租住住房面积,确定租房提取额度。《意见》还要求各相关部门结合实际情况,适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施,建立承租人权利清单,扩大承租人享受基本公共服务的权利。

  (八)关于鼓励村镇集体经济组织开展规模化住房租赁业务学习深圳的先进经验,为了扩大租赁住房供应,促进村镇集体经济组织增收,《意见》提出农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业的住房租赁企业,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的农村集体建设用地住房完善配套、统一出租、规范管理,并委托专业物业公司提供服务。对处于城市建成区的集体建设用地住房,建议街道办事处(乡、镇人民政府)在建设等部门指导下,通过综合整治提升“城中村”品质,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的“城中村”住房改造成租赁住房对外出租。

  (九)关于开展住房租赁企业备案管理

  根据住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)等文件要求,在我市开展住房租赁企业备案管理,《意见》结合住房城乡建设部出台的《房地产经纪管理办法》(住建部令 第29号)中关于经纪机构备案管理的相关规定,提出了住房租赁企业备案管理的相关要求,为更好规范住房租赁企业的交易行为,《意见》还提出为备案企业发放成都住房租赁交易服务平台的用户名和密码,提供平台交易服务。

  (十)关于明确住房租赁租住标准

  《商品房屋租赁管理办法》(住建部令第6号)要求地方政府出台租赁住房的最小出租单位、最低人均租住面积等标准,作为“群租”治理等管理依据。由于我市未出台相关标准,“群租”投诉受理、治理等工作缺乏依据,给基层管理工作带来困难,因此参考住房城乡建设部《住宅设计规范》,借鉴杭州等城市经验,凡我市出租住房的,每个房间居住人数不得超过2人,且居住使用人的人均租住使用面积不得低于4平方米(有法定抚养、扶养、赡养义务关系的除外)。改造现有住房出租的,在征得利害关系人的同意后,改造中不改变现有安防设施,改造后每个卧室使用面积不得少于5平方米。从而明确了我市现有住房改建出租的最小出租单位、居住人数、最低人均租住使用面积等租住标准,便于基层管理单位能快捷区分“合理合租”与“非法群租”,为下一步开展住房租赁市场检查,严厉打击“非法群租”等违规租赁行为提供依据。

  (十一)关于加强住房租赁违规行为监管

  目前住房租赁群众投诉较多的是“非法群租”、“住改商”、“住改仓”等违规行为,这些住房租赁违规行为涉及群众的人身财产安全,一旦发生事故,社会影响较大。因此《意见》提出了加强日常巡查建立“非法群租”台账,多部门联合执法开展专项检查,强化租赁住房的物业管理建立规范管理长效机制等措施;对“住改商”、“住改仓”等违规租赁行为主要从规范查处流程、强化综合监管角度提出了长效管理办法;对日常住房租赁违规行为,从发现、核实、整改、处罚等环节梳理规范管理流程,方便基层管理单位操作,明确各参与部门职责,有利于我市住房租赁市场的长期规范管理。

  (十二)关于强化各方主体责任

  《意见》梳理了出租人、承租人、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业等住房租赁市场各参与方的主体责任义务。如明确了出租人和承租人主动履行住房租赁登记备案和主动申报来蓉人员登记等责任义务;住房租赁企业和中介机构都要通过成都住房租赁交易服务平台核实发布房源信息,不得发布虚假房源信息,并应该按规定办理住房租赁登记备案;物业服务企业要依据物业小区管理规约和物业服务合同的约定加强小区巡查,主动申报住房租赁情况、违法违规租赁行为、安全防火及其他特殊情况,切实履行住房租赁禁止行为的告知、劝阻、制止、报告等义务。

  (十三)关于信用信息体系建设

  《意见》建议由市发改委牵头负责全市社会信用体系建设;市工商局负责建设成都市公共信用信息系统,对住房租赁相关企业和租赁当事人失信行为进行公示;市房管局负责建设成都市房地产行业信用信息平台,负责对房地产中介机构、住房租赁企业、物业服务企业及租赁当事人的信用信息进行记录。《意见》还梳理了涉及住房租赁相关各方主体信用信息共享、处理流程、公示方式等内容,以便形成守信联合激励和失信联合惩戒机制,让严重失信主体“一处失信、处处受限”。


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