放开区域限制 创新拿地模式 房企加速在陕全域布局

　　近两年，随着三四线城市持续去库存的推进，不少城市库存量逐渐减少。这让很多房企开始瞄准三四线城市，积极拿地“补仓”。众多房企2017年普遍加大了在三四线城市的布局，多方数据表明，2018年将仍旧保持这种态势，而众多房企在陕西全域也将加速布局。　　房企三四线城市布局扩大

　　从去年房企布局情况来看，向来以一二线为主战场的房企，2017年普遍加大了在三四线城市的布局，对冲调控风险。

　　据地产咨询公司易居中国发布的2017年中国房企销售报告，碧桂园、万科和恒大位列前三。对于这些业绩，较弱二线和三四线城市贡献最大，而热点一二线城市在严厉政策调控下成交规模明显缩减。

　　据中国指数研究院数据，2017年50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1个百分点，一线城市则下降6.3个百分点。其中，2017年新城地产三四线占比已经超过了50%，而中梁地产在三四线城市的占比高达57%。

　　这种情况在2018年仍将保持。中原地产研究中心3月12日发布的统计数据显示，目前公布的2018年前两个月销售业绩的32家房企合计销售额达7125.6亿元，其中碧桂园、恒大、万科三家龙头房企前两个月销售金额均突破1000亿元。碧桂园与恒大的销售额环比增长明显，主要是由于其在三四线城市布局项目较多。中原地产首席分析师张大伟认为，尽管热点城市在严厉调控之下市场表现平稳，但包括众多三四线城市和县城在内的整体房地产市场交易仍然相对活跃。

　　而从克而瑞数据可以看到，2018年首月，销售金额前50房企的新增土地面积中，三四线城市占到55%。而这些土地储备将在2018年三四线城市的房地产市场销售数据中得到验证。从拿地的情况来看，碧桂园、恒大、中梁、中南、荣盛在三四线城市分布占比明显超过一二线，恒大、碧桂园较为特殊，其布局的城市数量基数已非常之大，新布局的城市多为三四线，放大了三四线比例。

　　放开区域限制

　　在陕西加速布局

　　进入2018年，各大房企在西安市场对土地的争夺更为激烈。因三环内的土地供应寥寥无几，主城区周边如沣西、临潼、高陵等区域成了房企角逐的新战场，宝鸡、咸阳、渭南、汉中等地级市也成为房企进驻的热点。

　　华商报记者了解到，为了更好地拓展拿地，越来越多全国化房企开始放开区域地理属性限制，只要你有渠道，只要你有能力，你就可以在周边其他区域拿地，甚至有地产商还拿出了全民营销的阵势，开启全员拿地模式。

　　近期，恒大在渭南及宝鸡的项目陆续面世。作为最早在西安周边进行项目开发的地产商之一，恒大很早就认识到，投资拿地是房企进退与生死存亡的关键点。据恒大陕西公司工作人员透露，今年拿地之难，是全行业的痛点，恒大已开启全员拿地模式，加速在全省范围内寻找新地块。

　　碧桂园、新城等后进房企在陕西全域的布局也在加快。碧桂园工作人员表示，2018年西安至少有10个碧桂园开发的项目入市，除西安外，碧桂园还将在咸阳、宝鸡、渭南、汉中、安康、榆林等地级市拿地开发项目。新城地产进入西安仅一年时间，继布局临潼、西咸新区、渭南、宝鸡后，2月份又再出手1.6亿在西安高陵区拿地。融创、蓝光、中海等在临潼的项目今年也将全面开花。

　　房企弯道超车

　　创新拿地模式

　　西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，在2017年调控常态化后，房企拿地不再是单纯的“价高者得”。过去靠运气和低价拿地赚钱的模式不可能再持续。房地产企业的融资能力、开发能力、创新能力决定其能否生存和持续发展。房企拿地也不再是价高者得，拿地逐渐成为综合能力的较量。比如上海的“招标+拍卖”模式，对企业先打分后入围再PK，打分内容包含企业资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验等，中小房企基本丧失了入围机会。北京采用的“限地价+竞自持”方式，比拼的是企业融资的金融实力。

　　也有专家认为，现阶段创新拿地模式尤为重要。一方面城市土地越来越稀缺，寸土寸金，这就要求对土地价值尽可能最大化。其次，地方政府不再是过去通过出售土地解决财政收入的思路，而是立足城市升级，解决更多就业，创造更多税收，实现城市可持续发展等新的出发点。所以创新拿地模式，以产业地产、旅游地产、文化地产、超高层等模式“弯道超车”去拿地，真正符合了城市发展方向。同时，开发商也更容易获得住宅土地，而且总价和单价都相对更有利润空间。

　　以绿地为例，去年开工的绿地501超高层项目就是以城市地标、超高层建筑的拿地模式，与政府直接谈判，提升城市区域高度，获取了沣东优势地块。而华侨城以“文化+旅游+城镇化”创新发展模式，打造华侨城沣东大型文化旅游综合项目，规划建设镐京大遗址保护、斗门历史文化名镇、欢乐谷都市旅游度假区、国际低碳城、春风十里田园综合体、丝路国际会议中心、七夕花海公园等七大主题项目。对加快大西安历史、文化、旅游资源的开发利用，打造文化旅游万亿级大产业，建设西安国家中心城市具有重要的示范带动作用。

　　马健表示，不管拿地模式怎么创新，新时期土地的经营都要上升到城市运营，城市发展，更好的品质生活，更好的城市服务上来，这也是政府在土地买卖之上的初心。