出租住房咋缴税？具体政策听税务部门咋说

　　近期，市民张先生咨询出租住房怎样纳税，他将自己的房子租给了某公司，该公司要求开具增值税专用发票，这让张先生犯了难，想知道出租住房咋缴税，听听税务部门怎么说。

　　个人出租住房所涉及税种繁多，每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，共涉及增值税、城市维护建设税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、教育费附加、地方教育附加、印花税等税费。

　　增值税

　　国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(2016年第16号第四条)：其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。开具增值税专用发票，不享受月销售额不超过3万元的企业或非企业性单位暂免征收增值税优惠。

　　城市维护建设税

　　《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(2011修订)第三条规定：城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。纳税人所在地在市区的，税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

　　房产税

　　根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条第(三)项规定：“对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。个人出租住房房产税从租计算的公式为：应纳税额=(租金收入-实缴增值税额)×4%。

　　个人所得税

　　《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

　　城镇土地使用税

　　根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税(2008)24号)第二条第(三)项规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

　　教育费附加

　　《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》(财税〔2016〕12号)：将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元)的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。

　　印花税

　　根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税(2008)24号)第二条第(二)项规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。