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取消商品房预售制度? 广东省房协:只是征集意见而已

2018年09月22日 08:27   来源:广州日报

  看看销售中心楼盘的沙盘和规划图,就交付一笔相对“低廉”的定金预订了商品房。过去25年,这种开发商预售商品房的制度,已经成为中国房地产市场一种普遍的商品房销售模式。但是对于购房者来说,这种制度在一定程度上,是一种赌博,既不知道房子建成后的样子,也不确定规划是否能落实,甚至连是否如期收房都不清楚。

  昨日,广东省房协对下属的副会长单位发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(简称《通知》)中关于“商品房预售制度”的内容引起了极大的关注。

  《通知》显示,广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25日上报住建部。

  《通知》提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。这意味着,广东或取消1994年开始实行的“商品房预售制度”。

  对此,省房协的相关人士表示,目前通知正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

  《报送函》建议逐步试点取消预售制度

  商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中,尚未完成建设的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。1994年,中国颁布《房屋管理办法》。25年来商品房预售制度已经成为房地产市场的一项重要制度。据记者了解,商品房预售制度有利于提高资金使用效率,对于有效满足居住需求,促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用。

  该制度同样颇受争议。住房城乡建设部向包括广东在内的6省住建厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》中就要求,“对商品房预售许可进行深入研究,建议保留或提高许可条件的,要列明法律法规依据外的理据,充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性;建议取消的,要同步研究提出事中事后监管措施。”

  但是取消商品房预售制度并不是一蹴而就的。广东省住建厅《关于报送对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实有关情况的函(节选)》(简称《报送函》)显示,广东或在一些城市逐步试点取消预售制度,分阶段推进。

  《报送函》建议在一些城市逐步试点取消预售制度,对于新出让土地,逐步实行现售。并拟定取消预售,全面实施现售的时间表,分阶段推进。

  第一阶段若干年内保留预算许可,把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶;第二阶段全面实施现售,并将时间表向社会公布,让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。通过逐步提高商品房预售许可条件,引导市场有序适应改革,使开发企业降低资金杠杆,充实开发经营的资本金,有利于防范化解行业和金融风险;有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行,提升房地产开发品质,促进房地产市场持续健康发展;有利于把土地、资金等稀缺资源,向优质房企配置倾斜;有利于提高房地产开发企业的抗风险能力,降低购房人的购房风险,维护购房人的合法权益。

  省房协回应: 只是下发《通知》提建议

  《通知》称,自1994年《房地产管理法》颁布以来,商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变,事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑,更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

  有鉴于此,省房协特向各副会长单位征集意见就商品房预售许可的存废提出建议,并详细说明理据,于9月23日前反馈。

  据了解,广东省房地产协会是受委托于9月21日向各副会长单位下发该份《通知》的,结果马上被媒体披露出来,“只是征集意见而已,没想到就被人发到群里,再加上媒体的指向性‘解读’,尤其在标题上有严重歧义。”

  省房协相关人士表示,原文明明写的征集意见,大家可以提议保留或者取消,所以“酝酿取消”“将取消预售制”“拟定有关材料并上报住建部”这样的说法并不准确。

  该名人士表示,目前《通知》正在征求意见过程中,是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

  专家: 取消预售 不建议“一刀切”

  楼市专家、广州市社科院研究员谈锦钊表示,假如真的要全面取消商品房预售制度,首当其冲受到影响的就是开发商企业,在资金方面将面临很大的压力,融资成本进一步升高,进而市场也很有可能发生波动。

  预售制度实行以来,对广东房地产市场的健康发展其实是很有益处的,不仅给了开发商一定的时间筹措建设资金,购房者也通过开发商让利,可以低价预订商品房,对两者其实是双赢的。

  对于个别楼盘预售存在的资金链中断、烂尾楼问题,继而产生的法律纠纷,并非只能调整预售制度来解决,而是可以通过加强前期监管来解决的,不能因噎废食。而且,随着粤港澳大湾区的发展,未来人口总数势必大量增长,对于住房的需求随之增加,而目前珠三角地区的商品房库存并未到过剩的程度,还没到急需清库存的时候。

  若骤然取消预售制度,对市场和购房者而言都不是好消息。开发商筹措资金的成本提高,企业要卖掉现房才能回笼资金,反过来会助推房价上涨。而且在银行利率不断提高和房贷收紧的背景下,确实不建议“一刀切”地取消预售。

  广州市住建委等8部门联合治理房地产市场乱象

  广州日报讯 (全媒体记者贾政 通讯员穗建)近日,广州市住房城乡建设委、市委宣传部等多部门联合启动治理房地产市场乱象专项行动,专项行动重点包括:查处投机炒房行为、“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告、假借各类营销方式价外收费以及房地产领域涉黑涉恶问题。

  昨日,专项行动检查组对市内部分房地产项目和中介机构进行了突击执法检查。检查发现部分预售项目存在未确权、未取得预售证的情况下销售商品房,拒绝公积金贷款等不规范销售行为,部分中介机构“两证一书”不齐全等问题。

  昨日下午3时,记者跟随专项行动检查组来到位于越秀区东华西路某楼盘。记者注意到,在楼盘的物业服务中心,有该楼盘多个户型的模型,前台也摆着大量楼盘销售的宣传海报,俨然一个简易的“销售中心”。但是据记者了解,该楼盘并未确权,也没拿到预售证,其实是不能销售的。而且在专项行动检查组的前期调查中,也发现该楼盘涉嫌存在销售未确权、未获预售证的商品房的违规行为。本次检查中,执法人员在该项目开发公司签约中心同样发现了该项目认购书及缴款凭证,存在涉嫌销售未取得预售证房屋问题。市住建委执法人员已现场下发限期改正通知,对该项目立案调查并将启动行政处罚程序。

  针对中介机构,广州市住建委要求,中介机构和从业人员发布的房源必须具备“两证一书”,不得发布虚假房源信息扰乱市场、诱骗购房者。

  记者跟随专项行动检查组来到位于五羊邨附近的某中介机构。检查组工作人员随机抽查了该门店张贴在外的两个二手房源“两证一书”情况,以及执业人员公示情况,暂未发现虚假房源信息。

  按照广州市住建委的相关规定,房地产中介机构及其从业人员接受委托放盘时,应查验、核对房屋产权信息以及委托人身份证明,经委托人同意并书面委托后方可在门店、网站等渠道发布,不得利用未经委托的房源信息开展中介服务。


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