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保障房品质问题引关注 利润与社会责任需平衡

2018年09月24日 08:30   来源:21世纪经济报道

  今年以来,商品房质量问题频繁被曝光,凸显了行业仍然有待进一步规范的现实。但有业内人士指出,在保障房领域,类似的问题也值得关注。

  北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示,保障房领域的品质问题要比商品房更加突出。其中,除较为常见的质量问题外,保障房业主还经常面临居住品质问题,如奇葩户型、绿化缩水、容积率高等。作为承担住房保障功能的一个品类,各类保障房品质问题的出现,对社会的影响不容忽视。

  有分析人士指出,对于房企来说,保障房的利润微薄,部分保障房项目甚至是“赔本的生意”。这可能会导致房企很难真正把心思放在保障房上面。

  近年来,地方政府在土地出让中,往往要求商品房地块中配建一定规模的保障房地块,这使得保障房拉低项目的整体利润。为保证地块的整体收益,企业有可能会牺牲保障房的居住品质。

  但这并不能成为一个合理的“借口”。业内人士认为,建设保障房是房企履行社会责任的一部分。要保证品质,不仅要求企业强化施工管理,更应端正态度,将其视为树立企业口碑的产品,而非一种“负担”。

  质量问题不亚于商品房

  前述房企人士指出,保障房的品质问题主要分为两类:一类是质量问题,主要表现为渗漏、裂缝、保温不佳、门窗关闭不严等等;另一类为居住品质问题,包括奇葩户型、绿化缩水、容积率高等等。在一些保障房项目中,这两类问题同时存在。

  2012年,位于北京丰台区的两限房项目“同馨家园”被爆出质量问题,包括渗水、空心砖、烟道缺失等,在交房不足一个月时就多处返工。

  2015年,位于北京市房山区长阳镇康经济适用房“泽佳苑”,交房入住不久,被爆出室内墙体和天花板出现裂缝、部分墙体墙面不在一个平面等问题。

  2016年末,北京朝阳区东坝的保利首开丽湾家园计划于当年11月30日前交房,但因通水通气都未能达标,遭业主拒收。这也是北京第一批自主型商品房。

  在除北京外的其他城市,也出现过保障房质量问题被曝光的案例。除此之外,一些保障房项目的户型设计、绿化情况、物业服务、容积率等问题也被业主投诉。

  近年来,保障房项目居住品质问题引起了不少关注,其中以北京2017年爆发的“围栏门”为代表。

  2017年,北京多个保障房小区的业主向开发商抗议,要求将围栏拆除,从而能够共享小区内的绿地和健身设施等公共资源。这些小区大多是“混住型”,即保障房和商品房项目在同一个小区中。但一些开发商用围栏或围墙将两类房屋隔开,保障房项目的业主就不能完全享受小区内的公共资源。

  “围栏门”涉及多个项目,并曾引发业主之间的冲突。最终,政府部门介入,并按照项目规划审批时的原则性条款予以解决。但在这类小区中,保障房的居住环境仍然屡受业主诟病。

  利润与社会责任的平衡

  “盖保障房基本不挣钱,还经常亏钱,开发商的积极性普遍不高,也很难真正花心思在上面。”前述房企人士向21世纪经济报道记者表示。

  据悉,很多保障房品类的售价、租金都被限定,且普遍低于市场水平,这使得房企开发保障房的利润明显低于商品房。

  从2009年开始,北京探索土地捆绑出让制度,在商品房地块的出让中,要求配建一定规模的保障房。随后,这项规则被其他城市所效仿。

  这样一来,开发商开发整个项目的利润会被保障房“均摊”。有房企人士直言,保障房的价格相对确定,且往往低于市场平均水平,因此商品房的定价和销售情况,是决定项目盈利的关键因素。所以,在实际建设中,不仅商品房的户型设计、建筑水平、容积率等优于保障房,小区的绿地、景观、配套等资源都会向商品房倾斜,使用围栏将商品房和保障房隔开,也是让商品房业主“独享”资源的一种方式。

  除此之外,在很多“混居”小区中,商品房和保障房还通常使用不同的推广案名,后期还使用不同的物业公司管理。

  这一系列做法的目的就在于,使商品房以更高的价格出售,但客观上也牺牲了保障房的品质。

  近年来,随着楼市调控力度的加强,土地出让中的附加条款愈加苛刻。这使得房企的盈利难度越来越大,从理论上讲,保障房项目有可能做出更大的“牺牲”。

  如按照北京的“限房价、竞地价”规则,商品房用地的竞拍流程通常是:限房价——竞地价——地价达到最高上限——竞配建(保障房或自持商品房)面积——配建达到预设比例——竞高标准商品住宅建设方案。

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,这不应成为房企的借口。建设保障房是房企履行社会责任的一部分。要保证品质,不仅要强化施工管理,更应端正态度,将其视为树立企业口碑的产品,而非一种“负担”。


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