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楼市拐点论引发激辩!你家房子是涨还是跌?

2018年11月25日 08:42   来源:东方财富网

  最新10月楼市数据显示,凸显调控背景下,房价涨势得到成功遏制。但对于是否迎来拐点,专家们之间有分歧,有观点认为,拐点已至,未来大概率下跌;但也有观点认为,拐点并未出现,国内绝大多数城市的房地产市场仍然处于上升期,当前的状况只不过表明,房价疯涨的速度有些许下降而已。

  国家统计局近期公布的2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,与9月相比,北上广深4个一线城市二手住宅总体出现下降,销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。

  31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。

  35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

  另一方面,克而瑞研究院的数据显示,10月单月,TOP100房企销售规模为7846亿元,较9月下降了921亿元,降幅为10.5%。

  从单月的房价数据和房企的销售数据看,有专家表示,今年十月或成楼市“拐点”。

  比如中原地产张大伟认为,在8月份全国楼市上涨达到顶峰后,“金九银十”不再,楼市价格出现调整迹象,拐点已经开始出现。

  易宪容:楼市拐点未至只是涨速放缓

  但原中国社科院金融发展室主任易宪容11月23日的观点指出,现实的房地产市场性质并没有多少变化,国内房地产市场的拐点也没有出现,当前国内的房地产市场只不过是那种疯狂房价上涨及疯狂销售增长速度有些许下降而已。

  易宪容表示,从国内房地产龙头企业销售情况来看,11月1日中国指数研究院公布的数据可以看到,目前国内大多数地方的房地产市场都处于绝对稳定的繁荣之中。

  克而瑞研究中心、亿翰智库、中国指数研究院此前同时发布了1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜。榜单均显示,碧桂园、恒大、万科位列前三。在销售增速整体放缓背景下,百强房企销售仍然大幅增长,部分房企保持了较高的增长速度。

  其中,碧桂园、恒大、万科位列前三。碧桂园势头迅猛,销售额达到6115.5亿元;恒大突破5000亿元,万科则达到4833.8亿元。

  值得注意的是,万科在9月底曾高喊“活下去”,但实际上万科活得很好。在拿地金额方面,万科以1162亿元稳居第二位,略低于碧桂园的1197亿元,二者以超1100亿拿地金额大幅领跑行业。

  另外,万科1-9月份实现净利润暂列A股上市企业第一,达到139.85亿元,平均日赚约5109万元。

  而房企强者恒强的局势更加突出,集中度进一步提升。2018年1-10月,TOP100房企整体销售规模近7.8万亿元,同比增长38.5%。部分大中型房企业绩逆势快速上涨,销售规模破千亿的房企增至24家。中梁、正荣、金茂、金科、富力5家企业10月首次跨入千亿阵营。

  易宪容认为,从这些数据可以看到,目前国内房地产市场住房销售在连续三年创历史记录的基础上还在快速增长,中国住房市场快速增长的步伐并没有因为房地产调控政策出台出现周期性调整。

  易宪容并指出,另外从国家统计局公布的10月数据看,易宪容认为,只能说明涨速放缓了,但国内整体房价或绝大多数城市房价还是在上涨。

  当国内绝大多数城市的房价都上涨时,说国内房价在下跌,国人肯定会不知所云。

  再就是根据央行《2018年第三季度中国货币政策执行报告》来看,今年以来国内房地产市场,无论是个人住房按揭贷款,还是房地产企业的开发贷款都处于高速增长中。总体增长幅度达28%以上,这样高的增长速度是国内房地产市场出现紧缩了吗?

  即使是今年10月份,国内企业银行贷款增长下降了70%以上,但个人住房按揭贷款仍然保持在25%以上的增长速度上。

  林采宜:房价下跌是大概率

  而中国金融四十人论坛(CF40)特邀成员、华安基金首席经济学家林采宜则认为,只要不出现严重的通货膨胀,房价下跌是大概率。

  林采宜罗列了以下四点理由:

  首先,从人口数量、年龄结构、城镇化率等因素来看,人口高速增长支撑住房刚需同步增长的时代已经结束。2015年开始,不仅25-39岁的结婚置业人口开始下降,35-49岁为居住改善而置业的人口也在下降,人口自然增长率的下降,叠加由于农村流向城市人口的减少,住房刚需增长的基础动力,已经明显式微。

  其次,2017年,我国居民总负债占可支配收入的比重从2008年的31%上升到79%,居民负债率的大幅上升叠加可支配收入增长速度的下降,导致居民的住宅购买力受到严重削弱。

  第三,随着利率中枢上抬和住房信贷优惠政策的终结,支撑房价持续上涨的宽松货币环境已不复存在。

  第四,一、二线城市的限购限贷政策严厉地制约了投资性购房需求。

  综上所述,无论从人口因素,收入因素、货币环境还是信贷政策来看,未来支撑房地产价格持续上涨的条件都已不复存在。在这种情形下,房价上涨预期的改变只是时间问题。

  房价能跌多少?专家:20%-30%

  而近期舆论对于房子也围绕一个“跌”字!能跌多少,专家们有不同的观点。

  海通证券姜超团队近期在研报中指出,我们预计这一轮中国房价的跌幅应该也不会超过30%。本轮房价的上涨始于2015年,过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右,这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动,显然不合理。

  但是另一方面,过去4年中国GDP的名义增速每年都在10%左右,4年下来累计增幅达到40%,这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的,所以哪怕房价下跌,应该也不会跌回原点,而我们认为,跌30%左右应该是极致。

  姜超团队认为,在中国购房对首付有着明确的要求,首套房的首付比例在三成以上,二套房的首付比例在五成以上,因此只要房价跌幅不超过30%,就不会出现大量的房屋负资产,对于中国金融体系就不会产生系统性风险的冲击。

  而易居中国研究院副院长杨红旭认为,房地顶多跌20%!


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