业主可凭产权证查询小区所有公共区域信息

　　为了解小区初始登记信息，2019年1月8日上午，城西人家小区业委会再次到西安市不动产登记服务中心去申请查询。华商报记者跟着业委会副主任高女士、业监会主任张先生一起，体验了这次申请查询的过程。

　　高女士介绍，关于小区共有部位的很多关键信息在初始登记信息上应该可以了解到，之前他们已经来过多次，工作人员一直没给查询。起初他们是申请信息公开，后来才被告知不动产登记资料查询与政府信息公开不同，有专门的《不动产登记资料查询暂行办法》。而按照该办法中对申请查询主体的规定，只有符合条件的利害关系人才可以申请查询。“但每次来工作人员都不直接说明白，我们拿着业委会相关资料，拿着身份证和好几份产权证，花费了很多时间，结果总是被以不是利害关系人为由拒绝受理、不予查询。”

　　在该中心负责人办公室，城西人家业委会工作人员向负责人潘主任介绍了来查询相关信息的目的，就是为了摸清小区“家底”，了解应该归全体业主所有的共有收益的所有来源，搞清楚物业管理用房的具体位置等，以开展业委会正常的工作。

　　潘主任表示，支持业委会的工作，但具体该怎么办需要由他们的专职律师负责解答。随后赶来的该中心律师刘先生表示，《不动产登记资料查询暂行办法》第十四条规定，不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。第十九条规定，符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：(一)因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的;(二)因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的;(三)法律法规规定的其他情形。“业委会不是权利人和利害关系人，所以以业委会名义来查询不符合规定。但业主是可以查询的，不仅可以查自己房屋专有部分的信息，也可以查询小区所有的公共信息。也就是说，只要拿着身份证和产权证，就可以查询小区的不动产登记信息，不用出具业委会的证明材料。”

　　这让高女士感到有些意外，“以前我来申请查询时，工作人员说只有开发商才可以查询。”她立即拿出了自己带着的产权证要求申请查询。中心工作人员给了一张表，高女士填写完成后，刘先生表示，按规定5个工作日以后会给查询结果。

　　该中心负责人潘主任表示，西安越来越多的小区成立了业委会，考虑到今后业委会开展工作的需要，这可能会成为他们今后一项新的工作，将尽快安排人员梳理工作流程，争取为业主们提供更好的查询服务。

　　1月14日，西安市不动产登记服务中心给出了查询结果，但和高女士所期待的“仍有差距”，“该中心只给了一部分信息，物业管理用房位置到底在哪里，小区地下人防车位、幼儿园、会所的权属问题等全体业主非常关注的信息，依然没有提供。”针对这些问题，高女士再次申请了查询，“希望这次可以得到想要的结果。”高女士说。

　　高新区、经开区主管部门发通知：

　　小区须公示共有收益

　　2018年12月29日，华商报A04版刊发了《走访6个小区 多数未见公示共有收益》的调查报道。

　　报道见报的第二天，高新区交通和住房建设局就发通知给辖区各小区业委会，提出为了使业主的共有部分得到保值、增值，保障业主的权益不受侵占，确保共有部分收益收支透明、公开，提高业主对共有收益的知情权，要求如下：1、建立公共收益收支台账;2、严格按照《议事规则》的规定进行财务管理;3、严格按照《议事规则》规定的时间公示财务审计结果;4、公示业委会关于公共收益的业委会议事资料;5、定期公示公共收益的收支情况。

　　2019年1月2日，经开区国土房管局下发通知给辖区各物业服务企业称，西安市委市政府主要领导对华商报的报道非常重视，按上级要求通知如下：各单位要高度重视，将利用小区公共部位、公共设施设备设置广告、车位和进行其他经营活动所得的共有收益，于1月31日在小区服务中心和公共区域显著位置进行公示;经开区国土房管局将对各单位公示情况进行检查督导，对违反规定拒不公示及整改的企业，将按照西安市物管条例第一百一十二条的规定进行处罚，并纳入不良信用名单。 华商报记者 石铮

　　>>专家观点

　　共有收益的监管

　　我们到底欠缺在哪儿?

　　小区共有收益，很长时间以来一直没有被重视，不少业主甚至根本不知道有这样一笔收入。多位业内人士认为：共有收益缺乏监管的情况必须要改变。

　　陈凤山：物业利用共有部分搞经营必须经过业主同意

　　北京社区治理专家陈凤山一直在给全国各地很多小区(包括西安心晴雅苑小区)做顾问。

　　他表示，国务院物业管理条例规定，物业公司或者其他人利用小区共用部分进行经营的，应该征得业主、业主大会的同意。擅自进行经营的，房屋主管部门可给予行政处罚。然而，这个条款却被绝大多数业主、业主委员会甚至于行政机关给忽略了——所以才会出现在没有业委会的情况下，电梯轿厢里广告四处都是，小区里地面停车到处都是。严格来说这都是违反物业管理条例，应该给予处罚的。如果没有业委会，想去做这事，则需要征得业主双过半同意才可以，没有同意就要处罚。

　　而共有收益公示制度，如果没有配套办法，更像是一个幌子。公示了，谁来查实?所以要解决全体业主共有收益的归属、管理、使用等，指望物业公司单方公示是不靠谱的。一定要把握住物业公司未经全体业主同意就进行经营要受到行政处罚的这个要点。业主应该积极地举报，行政机关要公正处理、严格处罚。

　　小区还必须要有一个真正为全体业主当家做主的业委会，这样才能把小区共有部分的经营权做到真正有主体代表。而如果要聘用物业公司，尽量采用酬金制模式。在酬金制下面，实行共管账号，小区的财务权、资金管理权、共用部分的经营权，都回到了全体业主，由业委会来代表。物业公司只是受业委会委托代行权利，合同如果约定得很细，物业公司几乎是没有什么可以“跑冒滴漏”、投机取巧的地方。现在，已经有越来越多的小区开始采用酬金制。

　　娄云林：杭州拱墅区共有收益每年审计一次

　　杭州市物业管理评标专家库成员娄云林介绍，在杭州，如果业委会对物业公司移交的共有收益有疑问，是可以要求审计的。审计出来的问题，物业公司都要一一举证，说明是什么原因。

　　一般做法是这样：业委会成立后可以给物业公司发函，根据法律法规要求物业公司移交哪些资料，包括业委会成立之前的所有的共有收益和明细等。如果不经过全体同意，物业公司就利用属于小区全体业主所有的资源进行经营，这本身就是违规的，取得的共有收益更应该归全体业主所有。

　　那么，杭州怎么保障共有收益能真正归于业主?

　　娄云林介绍，杭州所有小区的共有收益都要公示。在杭州市拱墅区，还会由政府组织对物业公司进行审计，所有小区每年都可以申请一次对共有收益的审计。审计由政府出资，属于政府采购，不用业主花钱。由业主从政府建设的审计库里随机抽取专门的有资质的审计公司来进行审计。这些公司工作人员对于包干制、酬金制物业管理模式都经过了培训，会非常有针对性地进行审计。

　　“查出问题了，政府会督促物业公司该退还的就要退还。这样一来，原来是要打官司的，现在政府就直接处理了。相关部门还将物业公司纳入诚信档案，如果被纳入了黑名单，就不能在辖区内接新的物业管理项目，评星级也评不上了。而如果达不到二级的话，就要退出在这个区域的服务，还要接受约谈。”娄云林说。

　　据了解，在杭州，共有收益500万元、1000万元的小区很多。“对于共有收益的使用，不建议给业主们分钱，因为一旦发习惯了，后面的业委会不发了，工作就没法做了。”在杭州，共有收益主要是用于共有设施设备维保期满后的维修、更新和改造等。

　　此外，对于业委会为摸清家底去政府部门申请信息公开，在杭州只要有业委会的章子就可以，所有信息都可以查。而业委会申请开设对公账户在杭州也很容易，有备案表、法人章、财务章就可以了。

　　周洪斌：配套公建明细不清

　　导致信息不对等难以监督

　　心晴雅苑业委会主任周洪斌表示，业委会争取共有收益难，以及共有收益被侵吞，还有一些原因不得不提：配套公建明细不清，导致信息不对等，无法进行监督。

　　配套公建即居住区公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。“据我了解，小区配套公建一般占小区总建筑面积的10%左右，这种公摊面积之外的配套公建有的已经打入了房屋价格成本，应该属全体业主所有。高档小区和低档小区的差距在哪?就在配套公建。但业主虽然掏钱买了房，根本不知道哪些已经列入房价的配套公建。这种信息不对等应该打破，不动产登记部门应该把配套公建登记造册、明确权属，向全体业主公开，这样也方便将来维修应该由谁来承担责任。”周洪斌说，另外，《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有”，这点西安目前做得并不好。

　　对于开发商和前期物业，有关部门应该重点监督。小区共有收益被物业公司侵吞不是一天两天，这些年对共有收益几乎就没有监管。一些基层部门对物业治理的专业知识不懂，还有的人因为个人小利益破坏了基层社区的和谐。

　　何志恒：用共有收益给业主发钱发物应征求全体业主意见

　　对于共有收益应该如何使用，业内专家何志恒表示，西安市物管条例规定，所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。“一般可以用的地方比如业主大会、业委会的运行经费，业主委员会的委员津贴以及聘请的专职工作人员的工资，为争取业主公共利益的诉讼费及律师代理费、聘请第三方专业机构的服务费用等。”

　　在一些小区，业委会可能直接用共有收益对小区进行维修。何志恒提醒，不论动用共有收益做什么，都需要把握一个原则，业主大会同意了才可以使用。另外共有收益的分配和房屋面积相关，份额也是有大有小的，另外在小区也是有分布的，用共有收益对影响小区整体的区域比如道路等进行维修是可以的，但不可以把属于大家的钱全都花到某一个区域或一栋楼内。

　　那么能不能用共有收益给业主们发钱或发东西?何志恒表示，如果是业主大会的决定，这样做也是可以的，但业委会不能私自决定，必须要征求全体业主的意见。