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2018年土地供应同比涨近10% 今年或继续增加

2019年01月28日 08:03   来源:21世纪经济报道

  土地市场是衡量未来市场整体趋势的风向标。综合WIND数据库等第三方机构的数据,2018年供应体量同比上涨近10%,带动成交量一同攀升,但在价格层面表现不甚理想,土地出让金、成交楼面价、平均溢价率均出现不同程度的下滑,主要受到楼市调控政策深化的影响。

  伴随政策收紧,房企利润空间被压缩,资金回笼速度放缓,因此房企拿地积极性下滑,拍地时也更趋理性和审慎。

  土地供应结构调整

  根据中指院数据,在2014-2016 年,土地供需量连续3年下滑,到了2017-2018年,土地供需均出现大幅上涨。而当前土地市场降温明显,300城市宅地出让金增速从2017年拿地 47%回落至2018年的3%。

  各个城市土地成交溢价率也发生了变化。2018年12月,一线城市土地成交溢价率降至2.35%;二线城市土地实际成交溢价率升至7.04%;三四线城市的土地成交溢价率升至9.14%。

  海通证券数据显示,从结构上看,三四线城市的土地成交建面增幅最多,所以三四线城市的土地成交情况要好于一二线城市。该机构预计,2019年上半年土地市场景气度仍将继续回落。

  上海的土地供应结构调整较为明显。上海城市房地产估价有限公司研究显示,2018年度商办用地的成交结构发生显著调整,纯商业用地成交63万平方米,显著高于去年的6.1万平方米。办公用地成交4.3万平方米,显著低于去年的17万平方米。商业办公混合用地成交48万平方米,同比增加43%(14.4万平方米)。

  谈及对土地市场未来展望,易居研究院研究总监严跃进认为,土地供应规模会继续增加,尤其是很多城市依然需要积极补库存;其次,许多工业用地可能会转变为住宅用地,这可能是很多大城市会积极开展的内容;再次,结构化的改革会增加,尤其是在集体建设用地配建租赁住房方面,会有较大的动作。

  大房企土储趋势

  2018年,在因城施策、分类调控的有效实施下,前期房价上涨速度过快、市场活跃度高的一二线城市楼市调控继续深化,同时土拍配套政策进一步完善,严格要求出让条件,控制地价水平,稳定市场预期;而房地产市场相对不发达的三线城市,楼市调控力度并没有一二线城市大,因此房企拿地布局开始向三线城市倾斜,带动三线城市土地市场回暖。

  2018年,三线城市土地供应大增19.62%。相较于一二线城市,三线城市则处于回暖的态势。

  尽管调控仍旧趋严,但是多数房企坚持扩大土地储备的战略,而且相较中小房企,大型房企的融资渠道较丰富且融资成本较低。

  其中,以碧桂园为代表的房企,大幅扩充三线城市的土地储备,押宝其未来城市化进程中楼市的发展潜力,抢占市场份额;万科、保利等房企则在保证二线城市稳定投资回报的同时,继续加大对新市场空间的拓展;而中海则维持深耕一、二城市,把握当前热点市场,再对三线城市进行试水。

  不过,近两年以来,成熟发达地区的房地产市场走向存量的趋势已愈发明显,这更加速了房企之间的竞争。业内人士称,“当前的市场环境下,行业整体洗牌的速度正在大幅提升,在淘汰了相当一批小微房企之后,留给大中型房企的市场机遇反而会更好”。


责任编辑:三秦房产网
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