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2019年楼市会迎来拐点吗?哪些城市房价还有上涨空间?

2019年02月04日 09:00   来源:财经杂志

  “一城一策”之后,地方政府对楼市影响加大,但“房住不炒”的大逻辑未变,同时只有少数城市的需求能够支撑房价上涨。

  岁末年初,中央宽货币、地方松限购双管齐下,让被压抑了一年的开发商们看到了触底反弹的希望。“最关心的当然是下一个放松调控的城市在哪里?”多位地产圈区域高管对《财经》(博客,微博)记者坦言。

  2018年年底,山东菏泽首先发出楼市调控松动信号,取消住宅新房限售。随后多个城市放松限购,广州(楼盘)、珠海(楼盘)、杭州(楼盘)、青岛(楼盘)高新区等地,用补交社保、人才引进、落户等手段调控市场,总方向是刺激购买力,提高买房过户等环节的效率。

  地方悄然放松楼市调控实则有迹可循。2018年12月19日,中央经济工作会议在房住不炒的大背景下,又提出因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系的大方向。其中,因城施策就是把权力部分下放给地方。

  伴随地方楼市调控松动,金融体系继续放水。2019年初,央行官网公布,降准1个百分点,净释放长期资金8000亿元。2018年央行已经定向降准四次,释放约3.5万亿元基础货币。平安证券首席经济学家张明预测,2019年货币政策放松还将继续,央行应该还有四次降准。   上次大规模货币放水是在十年前。2008年11月,为了抵抗国际金融危机,稳定经济增长,政府推出“4万亿”投资计划,之后中国房地产经历了两轮暴涨,一线城市房价平均上涨了6倍-8倍。

  宽货币之后,宽信用随之而来。来自融360的数据,2018年12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降0.03个百分点,这是全国首套平均利率23个月以来首次下降。

  多重利好之下,市场热议楼市拐点是否临近。2018年12月24日,住建部部长王蒙徽表示,2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标。但“稳”字何解?各方看法不一。

  宽货币开发商利好有限

  2018年至今,央行五次降准,宽货币、宽信用的宏观调控总基调让好开发商的融资难得到了缓解。

  2018年11月房企融资额突破千亿, 12月融资又达1600亿,2019年1月头十天融资额即高达700亿左右。融资房企包括富力、龙光、融创、美的置业等,其中融资成本较高的融创与龙光为6%左右,其它几家都在45%之间。这组数据远低于房企前两年的融资成本。2017年房企国内平均融资成本约为8%-9%。

  2018年,央行定向降准给银行带来了3.5万亿资金,也为全社会增加了流动性。担心也随之而来:热钱是否会大量流向房地产,导致开发商继续高杠杆买地,从而炒高地价与房价。

  张明认为,五次降准给开发商的融资环境带来了一些改变,但是目前中小开发商都不在银行的视野内,很多银行还是只给全国排名前20的房企贷款。央行近四次降准都是定向的,希望银行放款给中小微企业、民营企业、创新型企业,支持债转股以及制造业,而不是流向房地产。

  但是,此前确实出现过左手倒古手,阴阳合同的状况,中小企业从银行贷款后,再把钱转贷给开发商,中小企业成了地产商融资的一个通道。农行前首席经济学家向松祚告诉《财经》记者,根据央行要求,商业银行对小微企业的贷款用途有明确规定。而央行也把商业银行对中小微企业的扶持效果,纳入入宏观审慎评估(MPA)体系。“当然,操作过程中会出现监管漏洞,但并不会形成普遍现象。”

  中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼认为,2008年的4万亿一揽子计划是主要政府直接投资,其中有很多项目在基建领域,较多资金直接或间接流入了房地产。

  此轮货币政策调整,央行目标是使流动性能够更有效率地注入到重点领域和薄弱环节,而不是房地产市场。

  2018年7月末,中共中央政治局召开的会议中也为宏观调整定了调,提出六个稳(稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期),其中稳就业排在首位,而只有中小微企业、民营企业活下去,才能带来稳定的就业。

  2019年开年以来,瑞银证券对几十家头部地产公司、金融机构和行业专家进行了调研,认为目前并未到中央在信贷层面向房地产大规模放水的程度。“2019年,投资者普遍预期是GDP增长率在百分之66.5区间,如果经济下行风险过大,如低于6,那么宏观刺激措施才会更多些。”瑞银证券房地产行业分析师谌戈对《财经》记者表示。

  一城一策,楼市开启精准化调控

  在2018年12月19日召开的中央经济工作会议上,除了坚持房住不炒,中央又提出因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任等要求。而近期各地召开的地方两会上, “一城一策”又成为热词。

  近两月来部分地区楼市调控松动,也是试水一城一策。如菏泽是取消新房转让限制,降低市区预售楼房资金监管;广州是商住房可以销售给个人,毗邻城市购买首套房可申请公积金提取;杭州是允许社保补交三次;衡阳(楼盘)则是取消了限价。

  分析师张大伟认为,楼市预期已变,房地产调控政策最严时期已经过去,微调将不可避免。2019年或有超过30座城市的楼市政策将微调,只要房价不涨的城市,房地产政策都有松动的可能性。

  房价在2019年是否会大涨,地方政府的调控是一个不确定因素。

  2018年,全国商品房销售额近15万亿。通常开发商会拿收入的50%60%去拿地,相当于每年有8万亿左右的资金流向地方政府。只有房价上涨,才能把地卖出去,地方政府当然乐于看到房价上涨。

  2018年,全国土地购置量价双降。对于楼市调控,地方政府与中央一直处于博弈之中,但一城一策并不意味着地方政府可以放开手脚发展土地财政。以近两月放松调控的城市为例,都是以去库存,部分释放刚需,以及提高房屋买卖交易效率为主的微调。

  研究院院长杨现领认为, “一城一策” 给予了地方政府调控楼市的灵活性,但不能脱离中央“房住不炒”的大逻辑,同时地方也会承担响应的责任。

  很多人关注因城施策,却忽略了后面“夯实城市政府主体责任”这句话。张明认为,这句话意味着房价如果涨得过高、过快,会直接影响相关官员的升迁。

  多位经济学家向《财经》预测,2019年,降准依然可期,但是,楼市暴涨暴跌可能性不大。2019年房地产市场的基调明显——平稳、长效机制。

  张明的团队曾做过估算,中国银行(601988)的总体贷款中约一半都与房价和地价相关。广发银行和西南财大发布的一份报告中指出,中国家庭80%的资产是房子。如果楼市大跌,经济下行压力加大,就会引发系统性金融风险与社会风险。同时,由于海外投资受限,楼市仍然是中国家庭资产配置中最重要的标的,如果楼市暴涨,居民和房企杠杆率还会加大,这会让此前的去杠杆成果功亏一篑。

  1月24日的冬季达沃斯论坛上,证监会副主席方星海谈到,中国家庭部门的杠杆率已经超过了110%,高于美国的水平,这是一个非常可怕的数字,如果再不加以控制,债务问题也许就会爆发。他认为现在刺激经济,企业杠杆不能再加了,居民杠杆也不能再升,唯一能够提升的就是政府负债,所以我们看到了地方债在逐渐松绑。

  哪些城市房价有上涨空间

  放松调控的城市,房价其实并没有明显波动。在中国房地产协会网站上公布的数据中,《财经》记者发现菏泽房价在公布消息的12月上涨,1月又下跌,杭州、衡阳房价均无变化,广州房价出现了小幅上涨。

  民生银行(600016)首席研究员温彬认为,从全国看房地产市场供需大体平衡,但不同城市因为产业、人口、土地等因素呈现出不同的结构性特征。目前,一线和部分二线城市因为前期对需求的抑制,房价仍有上涨动能,三四线城市房价面临下行压力。

  “现在买房就是高位接盘,不可能赚钱。地方政府以为放开限价、限购后,投资客会来炒作,实际上很可能是一厢情愿。就算把房地产的调控政策全部放开,对于绝大多数三四线城市来讲,需求从哪里来?”向松祚说。

  他认为,人口净流入、净流出会是判断下一轮房价涨浮的主要指标。

  2018年末,国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告(2018)》显示, 中国流动人口数量连续三年下降。从城市群流动人口的发展趋势来看,长期居留的流动人口上升,以珠三角、长三角、京津冀、长江中游和成渝城市群为代表的五大城市群仍将是未来流动人口的主要聚集地。

  而研究院发布的一组数据显示,2018年房企拿地重点在长三角和中西部地区。拿地金额前两名的万科和碧桂园均在这两个地区重仓,分别为1986万平方米和3766万平方米。据《财经》记者统计,2017年以来,长三角和中西部地区的二线城市中,人口净流入超过百万以上的城市分别为宁波(楼盘)、嘉兴(楼盘)、杭州、武汉(楼盘)、郑州(楼盘)。

  2018年,三四线城市房价因棚改货币化政策经历过一轮非理性上涨,而成都、厦门(楼盘)、上海(楼盘)、杭州、北京(楼盘)等一二线城市因2017年上涨过快,2018年都在回调。

  住房大数据联合实验室对142个样本城市进行调研后发布了一份报告,2018年,房价涨幅前5名的城市分别是咸阳(楼盘)、海口、南阳(楼盘)、西安(楼盘)、贵阳,全部为三四线城市,涨幅分别为36.94%、35.43%、31.62%、29.01%、26.62%;2018年房价跌幅前5名的城市分别是成都、厦门、廊坊、上海、张家口(楼盘)。其中,张家口是因为冬奥会炒火概念非理性上涨回落,而其它四城,不是一线就是环一线的二线城市。

  张明认为,一线城市周边的准一线城市、或二线城市中过去几年房价上涨相对较慢的城市,在未来可能有上涨潜力。如粤港澳大湾区,深圳(楼盘)的房价已经很贵了,广州的房价却比深圳便宜,而佛山(楼盘)、东莞(楼盘)的房价又比广州便宜。在长三角上海、杭州的房价很贵,但是南京(楼盘)的房价还可以。北京限购很严,但是其周边的城市如天津(楼盘)还有上涨空间。

  研究院《2018年中国房地产企业监测报告》显示,十大房企在2018年拿地全部重仓二线城市。以万科为例,其在二线城市拿地面积占到全年拿地面积的63.9%,拿地金额也占到其总金额的60.9%。(十大房企为:万科、龙湖、保利、中海、碧桂园、恒大、金地、世茂、绿城、富力)

  头部开发商资金实力雄厚,快准狠收割一二线,中小开发商退而求其次。瑞银证券的谌戈在近期与开发商的接触中发现,很多中小型开发商也不再提三四线了。船小好调头,他们也已经瞄准了二线城市。

  新一轮楼市调控是从2016年四季度开始的,彼时一线城市开始了限购政策,2017年二三季度,限购漫延到二线城市,很多二线城市的限购从三年变成了五年,但是,经过两年的调控,原本有三年社保的刚需购房者已经拥有了购房资格。

  2017年3月17日,广州发布最新限购政策,外地购房者购房资格由三年变成五年;同月,杭州也实行限购,要求外地购房者社保要连续交满2年。2019年,这两个城市中被社保限制的刚需购买力将得以释放。

  刚需和改善型需求仍是银行按揭支持的重点,张明认为,随着降准带来的市场流动性和银行资金成本的下降,首套房贷款利率还会下降。但是,中央抑制投机性炒房的决心并未放松。除了限购,限贷也更加严厉,张明透露,近期很多商业银行的按揭贷款已经不能超过100万元了。


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