2019楼市调控由严转松？专家称“有望边际改善”

　　在“房住不炒”的政策基调下，本轮房地产调控的成效逐渐显现。不过，在宏观经济面临下行压力的大背景下，如何平衡遏制房价上涨、挤出楼市泡沫和保持房地产市场健康稳定发展，成为摆在决策层面前的一大课题。

　　政策或边际放松

　　“本轮房地产调控是我国力度最大、持续时间最长的一次，截至2018年底已持续28个月，原本3年左右的房地产市场小周期也被拉长。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹对《上海金融报》记者表示，“但2019年调控政策可能出现适度调整。一方面，2018年10月和12月政治局会议延续了7月有关‘经济运行稳中有变’的表述，并提出‘经济下行压力有所加大’的判断，与4月‘经济周期性态势好转’的判断截然不同，体现政府对经济动力的担忧。另一方面，部分权威媒体近期频繁刊发评论员文章，称楼市调控应既防‘大起’也防‘大落’。”

　　事实上，2018年末以来，已有多地对楼市政策进行微调。根据克而瑞的数据，2018年第四季度，广州、武汉、南宁等城市局部“松绑”限价，同时有多城市下调房贷利率上浮比例;2019年以来，青岛高新区暂停“摇号售房”，珠海表态“将探索放宽澳门居民在出入境、停居留、教育、购房等方面的限制”。

　　而在近期召开的地方两会上，多地在提及房地产调控时亦更强调“稳”字当先和“一城一策”。“2019年房地产调控政策可能以结构化放松为主，分一二线城市和三四线城市、供给端和需求端等进行差异化考虑。”夏丹表示，“一二线城市方面，行政管制或适度松动，如以保障刚需和置换型改善需求为重点，适当放松限购、限贷、限价、限售措施。其中，放松限购可能以各地人才安居工程的方式进行，如放松落户政策、实行购房补贴;同时，部分地区可能下调房贷利率上浮比例和首付比例。此外，由于限价政策在一定程度上导致一二手房价格倒挂，刺激了投资性需求利用套利空间入市，未来可能放松乃至取消。”

　　“与之相对，三四线城市的棚改安置可能区别对待。由于多数三四线城市面临人口净流出带来的需求收缩和量价下行风险，在库存较高且房价不涨的地区可能继续实行货币化安置及其他优惠措施，而对已完成去库存的地区则可能取消或减少棚改货币化安置。”夏丹进一步指出。

　　瑞银首席中国经济学家汪涛也认为，2019年中国房地产市场有望迎来边际改善。例如，部分流动性或间接地流入房地产市场;部分地方政府在限购、限售政策的执行上或有所松动;部分银行可能降低房贷利率上浮比例。“尽管2019年房地产市场可能温和调整，但除非房地产大幅下行，或宏观经济面临失速风险，且基建投资及其他措施效果不明显，否则房地产调控政策不会很快出现明确转向。”汪涛强调。

　　第一太平戴维斯日前发布的《中国房地产市场年度展望2019》指出，近年来的楼市调控一直以“降温”为主基调，以限购限贷、严控预售证和售价、土地调控收紧等手段，力求降低经济增长对住房市场的依赖。政策的初衷在于抑制房价上涨，从而缓解甚至减轻购房压力，同时亦避免房价暴跌式调整，以免造成家庭财富严重缩水。此外，在房价涨势得到控制的同时，成交行情亦需得以延续，以推动经济及就业继续增长。

　　展望2019年，夏丹预计，商品房销售面积增速将继续趋势性下行，同比增速约-5%。“分城市看，随着一二线城市政策环境缓和，市场成交活跃度可能有所提升。”夏丹表示，“若过紧的需求限制政策适度松动，将有利于刚需及置换型改善性需求释放。2019年，一二线城市商品房销售面积同比可能小幅增长，增幅约0-5%。而大部分三四线城市需求侧并未受到抑制，‘四限’政策放松对其成交的提振作用有限。而棚改货币化安置比例降低对三四线城市影响较大，失去强政策托底的三四线地产成交可能重回基本面下行通道。预计2019年三四线城市商品房成交面积同比降幅或达-10%左右。”

　　在此背景下，夏丹认为，2019年房价走势可能出现分化。“调控通常会经历‘量价齐升’、‘成交降温’、‘有价无市’、‘降价’的阶段。随着成交持续走弱，一二线城市郊区盘和三四线城市房价有望出现松动，缺乏刺激政策‘加持’且在过去一段时间需求被透支的三四线城市，还需要警惕房价下行风险。但由于‘四限’持续时间较久，政策边际改善后，一二线城市中心区域房价存在补涨动力。”

　　“值得关注的是，由于房价统计存在滞后网签、集中网签、高低价搭配平衡网签、拆分销售合同以及其他弄虚作假的现象，实际房价可能一定程度被低估。同时，部分项目楼盘采用内部优惠认购、装修费用打折等暗降手段，也难以反映在网签数据中。”夏丹指出。

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　　房贷增速可能加快

　　根据中国人民银行近日发布的《2018年金融统计数据报告》，2018年全年人民币贷款增加16.17万亿元，同比多增2.64万亿元。分部门看，住户部门贷款增加7.36万亿元，其中，短期贷款增加2.41万亿元，中长期贷款增加4.95万亿元。

　　交通银行金融研究中心资深研究员夏丹指出，在基准利率保持稳定的前提下，房贷利率即将见顶。“房贷平均利率已连续上涨近两年，持续时间较长，但近几个月走势趋于平缓。加之流动性环境有所改善，未来一段时间内，基准利率上行的可能性较小，房贷利率在2019一季度或呈见顶回调之势。”夏丹还表示，“2018年10月份以来，北京、深圳、杭州、南京等地部分银行下调了首套房贷利率上浮比例，虽然这多是地区性和部分银行的个别行为，且回调后仍接近当地同业平均水平，信号意义不强，但如果监管层默许，其他地区和银行可能跟进下调利率，并加快房贷发放速度。”值得关注的是，由于此前按揭贷款额度较为紧张，此前被叫停的“接力贷”等业务近期有死灰复燃的迹象。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，购房者通过“接力贷”等形式可获得更多资金，当楼市交易不好时，类似政策会变得比较模糊。而沪上多家房产中介人士表示，若购房者工资不够还月供，父母可参与还贷;若购房者已有一套房，欲借父母名义享受首套房利率折扣优惠的业务也能办理。