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西安产业园—带您见证第九个国家中心城市的产业变迁

2019年02月26日 17:24   来源:三秦房产网

  成都,2019年2月26日 - 全球领先的房地产服务上市公司高力国际(纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码:CIGI)发布了《拥抱“新西安”专题——产业园篇》报告。

  存档现在:高力国际研究部为你提取,解读西安产业园现状

  1. 整体来看,市场总存量快速攀升。

  截至2018年末,西安市优质产业园项目总存量已超过333万平方米,产业园市场容量不断扩大。且整体空置率逐步降至20%以内。

  2. 西安产业园市场的发展早于传统写字楼,目前已形成较为成熟的办公氛围。

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  自2001年西安软件园首期入市以来,产业园市场经历18年的发展,逐步形成城南高新区,城北经开区,西咸新区三个核心产业园聚集区域。并且为该地区后续写字楼的开发营造了良好的商务办公氛围。

  图表1:全国主要城市产业园表现

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  3. 西安成为西部地区最受优质产业园开发商青睐的城市

  虽然产业园开发主要为政府主导,但西安同时也是最受优质产业园开发商青睐的西部城市,西安产业园硬件品质较高,与优质开发商的参与密切相关。以环普,腾飞为代表的外资开发商更是在西安打造出了全国的标杆产业园项目。此外,开发商较高的物业自持比例也是拉升西安产业园整体品质与租金水平的重要因素。截至2018年末,西安市产业园平均租金录得人民币1.72元每平方米每天,与其他强二线城市处于同一水平区间。

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  4. 西安产业园市场虽经历短期集中供应,但市场供需结构正逐步回归理性。

  > 2015至2017三年,西安产业园新增供应录得显著增长,造成市场短期供过于求.

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  > 产业园子市场与写字楼商圈虽有重叠或毗邻,但近两年产业园供需结构的优化使其租赁表现普遍优于乙级写字楼

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  高新和经开两个产业园子市场同时也是西安写字楼存量最大的两个商圈;而西咸新区子市场则是西安正在崛起的新兴写字楼商圈。

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  西安产业项目的竞争优势在于,租户可以以低于乙级写字楼约15%的租金租到同等硬件品质甚至更高的办公物业,同时享受大业主规范的租赁管理。无怪西安产业园在与乙级写字楼的竞争中保持领先。2018年末,西安产业园整体空置率为19.4%,同比下降6.4个百分点。显著低于乙级写字楼33.2%整体空置率。产业园平均租金同比环比保持平稳,报1.72元每平方米每天。

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  5. 产业园稳健的需求,离不开西安近年主导产业发展的支撑

  多数由政府主导开发运营是产业园与写字楼最大的不同。因此产业办公项目的需求客户更聚焦,是当地发展战略新兴产业,以及政府招商引资的核心载体。高力国际研究部统计数据显示,西安产业园前五大租户,分别是软件及信息服务,电子制造,装备制造,生产性服务业以及新能源企业。几乎匹配了西安“3+1”产业导向中的高新技术产业,以及先进制造业的核心产业类型,且以上几类企业在产业园的聚集效应已初步显现。

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  回顾过往:过去是一面镜,通过2017,2018年西安产业园需求增长的故事,以此为镜折射我们对未来市场的预期

  1. 西部最强科教实力成为以高新软件园为首的产业园发展的坚强后盾;

  西安的教育资源,只能用藏龙卧虎来形容,放眼整个中西部地区也只有武汉能与其比肩。我们先来看一组数据。西安共有63所高校,其中本科院校比重高达66.7%,985/211院校就有7所,并且理工类大学占了4所(西北工业大学,西安交通大学,西安电子科技大学,长安大学)。为电子信息,装备制造产业在西安的发展储备了大量人才以及科研力量。相比“一线城市”,更低成本的高素质人才,也是自2000年初开始,以西安产业园能够成功吸引大量国内外知名应用软件开发,集成电路设计与测试,软件服务外包企业入住的重要因素,

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  2. 高校科研院所,以及早期软件园带来的产业基础,奠定了如今“3+1”(①高新技术产业,②先进制造业,③商贸物流业+文化旅游业)产业格局的发展基础;

  说到战略新兴产业的发展,纵观全国,众多二线城市扎堆发展信息技术,高端装备制造,新能源,新材料,生物医药,文化旅游等新兴产业,产业路径重合度较高。而高力国际认为在这波二线城市产业同质化竞争中,西安 “3+1”产业发展规划具备强大现有基础,且发展资源充沛。那么西安发展高新技术产业(电子信息,互联网),以及先进制造业(新能源汽车,军工,航空航天,新材料)的基础是什么?是自2001年9月西安软件园投入运营以来,高度聚集的软件以及服务外包企业,为西安植入的高新技术产业发展的基因;是西安军工制造业全国难出其右的存量优势。在这样的基础骨架下,高新技术,先进制造2大产业集群的成长才显得骨肉丰满,而非纸上谈兵。

  3. 政府部门针对高新技术和先进制造两大主导产业类型,量身定制招商路径;

  前面我们看到了西安产业园的五大主力租户(软件及信息服务,电子制造,装备制造,生产性服务业以及新能源企业),仿佛是主导产业发展的一个缩影。同时作为政府招商引资的重要载体,西安产业园过去两年办公需求的增长几乎就是政策引导下的产业集聚,以及政府量体裁衣的招商引资的成果。

  4. 挽弓当挽强,用箭当用长,“以商招商”提升产业聚集效率

  虽然招商引资是每一个地方政府不可或缺的政绩指标,但却很少有能超过西安,这把招商引资当做“一号工程”来抓的城市。西安市委书记更是频繁出现在国内外各大商会,峰会,招商推介会上。2017年西安市新签约引进项目超过800个,涉及世界500强企业44家。三星,华为,吉利,亚马逊,以及BATJ四巨头的研发,数据,应用创新中心项目齐聚西安。其中过半的招商引资项目落户于产业园区中,产业园项目成为西安招商引资活动的重要载体。通过龙头企业,以商招商,带动其他中小企业聚集的招商方式可谓事半功倍。

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  5. 营商环境改善:“低姿态”,“店小二”,政府毫不吝啬的展示着“求商若渴”的诚意

  在营商环境的改善上,西安过去两年着重抓住一个点,那就是行政效率。产业环境,宜居环境可能无法在短期大幅提升,而政府单位行政效率的飞跃却是肉眼可见的。

  西安从上至下,大力提倡“事不过夜马上就办”的态度和“一站式”服务。全市已实现超过90%的行政审批事项 “最多跑一次”。普华永道中国联合数联铭品、财新智库和新经济发展研究院联合发布的《2018中国城市营商环境质量报告》里,西安以83.0的得分升至中国城市营商环境排名第六位。这样服务至上的“店小二”精神所带来的直接成效则是截至2018年12月13日,西安市新增市场主体超过50万户,同比增长76.95%,增量和增速均居副省级城市第一。

  在以上政策,产业,人才的共同作用下,西安产业园去化量自2017年起,录得显著提升。2017年和2018年市场净吸纳量分别较2016年增长7.5和3.6倍达到了65.0万和35.0万平方米,平均毛收益率更是大幅优于一线城市以及其他核心二线城市。

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  展望未来:未来是一页纸,等待企业,高校科研院所,政府去共同描绘

  2018年已经翻篇,2019年,西安产业园虽然面临供应量回升的压力,但产业园需求的基本面并未受动摇。这里高力国际研究部通过回答一下几个问题,为读者展望西安产业园未来需求表现。

  1. 第九个国家中心城市意味着什么?

  2018年2月,国家发改委官网发布《关中平原城市群发展规划》,正式成为第九个国家中心城市。我们认为抢到国家中心城市的位置,对西安意义非凡。中国的城市等级就好比飞机舱位,获得国家中心城市的资格就约等于拿到了头等舱机票,意味着未来这个城市有极大的可能成为第一批享受政策倾斜的城市,以及获得更多产业,资金,人才红利的城市。

  第九个国家中心城市以及关中平原城市群发展规划为市场传递了一个明确的讯息,那就是西安被定位于辐射整个西北的首位城市。如果比较经济总量,西北排名第一的城市西安是排名第二榆林的2.3倍,但其对企业,人才,教育,资金等资源的吸附力将是10倍,甚至百倍!这就是争抢地区首位城市的意义所在。而国家中心城市这个头衔许诺了西安未来更加稳固的西北首位城市地位,以及与重庆,成都两个西部核心城市相抗衡的政治基础。

  2. 西安产业园未来的需求增量潜力在哪里?

  > “人口大战”正在向“人才大战”转变。

  在第一波二线城市抢人大战中,西安绝对是最大的赢家,凭借不断放宽,升级的户籍新政,以及交口称赞的高效行政效率。西安2018年全年,新增户籍人口近80万人,这几乎达到上海,深圳等一线城市在巅峰时期的常驻人口年增长水平。

  但仅有量的增长还不够。西安又效仿武汉推出针对高校生的“双百万”口号。即“百万大学生留西安”“百万校友回归西安”。将未来“人口大战”的工作重心将进一步转向“人才质量”的大战。为西安未来发展高技术产业打下了坚实的人才基础。

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  > 充分利用庞大的军工,科研院所资源

  西安拥有让其他城市望尘莫及的军工资源。但在西安的产业发展中,军工资源优势尚未得到有效开发。西安现有军工单位超过200家,从业人员超过20万人,是航空,航天,兵器科研院所高度聚集的城市。但这个拥有全国约四分之一军工力量的城市未能对当地的民营企业,以及高新技术的发展产生明显带动。针对这一情况,2018年9月。西安市政府常务会审议通过了《西安市军民融合深度发展专项行动计划(2018—2020年),未来我们将有望看到更多“民参军”企业发展壮大。

  > 西安产业园未来增量来自:高校,科研院所和企业,三者结合所带来的产学研,军民融合发展空间

  如果说以前以高新区为基础发展起来的软件及信息服务,电子制造已成为产业园的存量。那么未来产业办公的增量将极有可能来自于高校,科研院所和企业,三者结合所带来的产学研项目。未来大学将实验室研究成果,以技术出让的形式转移给企业,或者企业将相关技术项目以委托或合作开发的形式给予高校,科研院所。产学研项目的增加有望提升大学研究室,企业科研机构在产业园的办公需求。

  让人欣喜的是产学研以及军民融合项目的发展并非将来时,而是明确的现在进行时。2018年下半年,高力国际研究部已经观察到诸如西工大,西北大学等高校的研究机构,实验室入驻西安产业园。同时配合加速发展的军民融合业务。位于高新区的军民融合产业园项目也将于2019年落成。

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  高新技术产业与高素质人才结合所产生巨大能量,带给我们对西安产业园需求的信心。2019年,虽然西安产业园新增供应将有显著回升,但高力国际研究部预测,产业园办公市场在稳健需求的预期下,租金仍将保持平稳。2019年短期上升的空置面积也将逐步被市场消化,西安产业园平均租金预计仍将保持平稳或温和上扬。


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