“中恒万碧”去年日净赚约1亿 中小房企却面临业绩下滑风险

　　房地产赚钱，大多数人都知道，正如融创中国主席孙宏斌不久前就“机器人好还是新能源汽车好”所回答的：还是房地产好。到底有多赚钱?华商报记者上周梳理了在A股和H股上市房企的去年业绩状况，头部企业的竞争力和业绩表现强势，中海、恒大、万科、碧桂园，四巨头日均净利润已达到约1亿元。而销售规模不足百亿的中小房企业绩下滑明显。值得注意的是，同为头部企业，绿城中国(以下简称绿城)作为20强房企，其去年净利润却大幅下滑超50%，净利润率连续两年下滑，其中，西安鸿基新城项目，减值亏损就达到2.7亿元。

　　“中恒万碧”去年日净赚约1亿

　　中小房企却面临业绩下滑风险

　　政策托底加上新房销售复苏让地产股最近表现强势。截至4月4日收盘，房地产指数近60个交易日上涨40.85%，超过同期沪指近10个百分点。周期因素以外，房地产行业的赚钱效应也对股价形成支撑。华商报记者通过Wind数据统计发现，按申银万国行业分类，截至4月4日，A股129家房地产上市公司中，万科A、招商蛇口、阳光城、华侨城A等52家公司已披露去年年报;绿地控股、保利地产等14家公司则披露了业绩快报。上述66家房企中，有63家去年实现盈利，仅有ST新光、*ST津滨和嘉凯城3家出现亏损。此外，有54家去年归母净利润超过1亿元，净利润超过10亿元的有24家，净利润过百亿的有6家房企。

　　在香港上市的国内房企也正在陆续披露年度业绩。统一换算成人民币计价，中国海外发展、中国恒大、碧桂园、华润置地、融创中国、龙湖集团等去年归母净利润都超过百亿;世茂房地产、富力地产、雅居乐集团、绿城中国等多家企业净利润在10亿元以上。

　　汇总A股及港股上市房企业绩来看，目前中国海外发展、中国恒大和碧桂园暂居前三，这三家加上万科A净利润都超过300亿元，这就是说，四巨头日均盈利已达到1亿元左右。不过，龙头房企的强势却恰恰映衬出行业利润的分化。华商报记者发现，在A股公布财报的66家房地产企业中，有21家去年净利润出现下滑，所占比例超过30%。而这些业绩下滑的房企大多是销售规模不足百亿的中小房企，如渝开发、阳光股份、美好置业等。

　　“盈利能力削弱的现象主要集中在中小开发商。”美好生活文商旅研究院院长夏强表示，这反映出当前房地产市场份额和资金分配状况，大型房企可以依靠低成本融资赢得更多增长空间，而中小企业日子则相对艰难，最终导致两极分化加剧。

　　以业绩下滑中销售规模唯一超过500亿元的房企滨江集团为例，去年归母净利润同比下降28.62%。而造成其净利润下滑的主要原因之一是深圳旧改项目带来的亏损。合作方安远控股本应偿还11.6亿元融资款，存在无法全额收回的风险。因此，滨江集团对这笔应收款单项计提资产减值准备，金额为7.23亿元。

　　业内人士指出，规模尚可的滨江集团，尚且会因融资成本增加而拖累业绩，众多小型房企的情况或许更不容乐观。

　　新城控股被问询

　　富力地产增收不增利

　　华商报记者注意到，在克而瑞公布的年度房企销售排行榜上，2018年销售额突破千亿的房企达到30家，头部三强“碧万恒”格局未变，融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、华润置地、龙湖集团等销售额过两千亿的房企，去年净利润也都在百亿元以上。

　　新城控股是销售前十强中业绩出现争议的房企。据克而瑞监测，2018年新城控股的销售流量金额达2204.3亿元，排在国内房企第八位。财报显示，去年该公司归母净利润104.91亿元，同比增长74.02%。不过，在4月2日晚，新城控股收到了上交所的年报问询函。

　　华商报记者梳理问询函的16个问题，几乎都是对新城控股的利润增长提出质询，如：公司投资性房地产评估增值28.09亿元，同比增长超过200%;新城控股有多家持股比例超过50%的合(联)营企业未被纳入合并报表;2018年公司资本化利息支出同比增长428.99%;合计448.68亿元，多笔其他应收款，其中应收苏州聿盛房地产开发有限公司等欠款方的其他应收款账龄超过一年，而坏账准备计提比例为0.1%或1%，计提比例明显偏低等多方面。

　　陕西一位财税人士告诉华商报记者，由于市值管理需要，上市公司都有改善利润的意愿，部分公司有可能利用会计科目来冲业绩，进而导致财务信息失真和损益核算不准。不过，年报被问询是比较常见现象，也不排除因信息不对称导致披露不够全面，需要事后补充说明。

　　富力地产去年实现了1415亿元的流量销售额，位居国内房企前二十强，却出现增收不增利的情况。财报显示，2018年富力地产实现营业额768.6亿元，同比增长30%;股东应占利润83.71亿元，同比下滑60.4%。对于盈利减弱的原因，富力地产归结为协议收购收益大幅减少了127.1亿元。华商报记者查阅富力地产2017年年报发现，当年公司净利润增长204%至214.24亿元，其中131.08亿元为收购收益，主要来自于以账面价值六折、总价约199亿元收购的77家万达酒店资产，折价部分被算作账面利润，推高了富力在2017年的利润基数。

　　绿城净利润大幅下降

　　净利润率连续两年下滑

　　规模为王的驱动之下，近几年品牌房企加速在全国市场布局，借助并购实现扩张。不过，并购也会带来后续问题，甚至影响到房地产企业的业绩核算，绿城就是代表之一。

　　从杭州起家的绿城中国，2016年曾挤进中国房企销售榜前十，随后增长放缓，跌出前十。2018年绿城实现合同销售1564亿元，仅增长6.9%，未完成年初制定的1600亿元销售目标，较2016年、2017年的58.4%、28.4%的销售额增速出现明显回落。克而瑞研究中心称，这是20强房企中规模增速最低的。

　　华商报记者注意到，去年销售前二十强的绿城中国，收入同比增长43.7%，达到603.03亿元;股东应占利润10.03亿元，同比下降54.2%。对于净利减少，绿城归结为三方面原因：一是集团出售附属公司而带来股东应占利润较2017年减少7.7亿元;二是年度计提的减值亏损拨备对股东应占利润影响较2017年增加6.51亿元;三是因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元，而2017年为汇兑净收益5.11亿元。但是，绿城净利润率连续两年下滑是事实。

　　除了货币汇兑和资产处置等，绿城旗下资产的减值亏损计提与拨回影响也是拖累业绩的因素之一。财报显示，去年绿城金融资产及非金融资产减值及拨回净值为17.35亿元，而2017年只有9.8亿元，同比增长77%;与此同时，绿城2018年对土地增值税进行拨备38.89亿元，而2017年只有21.5亿元，同比增长80.88%。

　　从绿城年度业绩发布会透露的信息来看，去年为西安、沈阳、温州、青岛等若干项目减值计提亏损，这些项目有的地价偏高，有的合作方资金困难，有的在收购时就存在亏损。以西安鸿基新城项目为例，年报显示，去年绿城中国计提的减值亏损就有2.7亿元。

　　华商报记者了解到，鸿基新城曾是西安最大经适房项目之一，多年进展缓慢，一度曝出物业服务差、建设“停摆”等诸多问题。不过，项目所在高新丈八北路地段，以及后期大量可开发用地的条件又比较优越。几经易手后，绿城2017年底将这个项目纳入麾下。

　　“近几年大型房企通过并购和合作等形式参与开发不断增加，难免会碰到遗留问题的旧项目，规模化发展必承其重。”夏强认为，一般大企业风控不存在问题，而如何平衡业绩增长与规模化发展的需求，考验的则是企业管理、营销和项目运作等诸多技术能力。

　　秦先生在陕西本地房企供职多年。据他介绍，此前他所在的企业就和某品牌房企合作开发住宅项目，但由于后期运作上不足，项目溢价比原先预期的低了不少。

　　房企面临增长放缓周期

　　转型并非灵丹妙药

　　孙宏斌在去年表示，房企2018年业绩表现都不错，因为账目反映出过去几年的销售业绩，但在限价等调控政策下，行业未来两年业绩表现将出现严重分化。绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军去年8月初也表示：“这两年的财务报表，房企的利润都在增长，是因为利润结算有2-3年的滞后期。现在的财务报表很好看，但再过2年，就会很难看。”

　　“未来几年业绩增速放缓可能是许多房企需要面对的。”夏强认为，房地产市场具有周期特征，成本和销售是影响企业业绩的重要因素。不管从营收还是成本端，龙头与大型房企的增速都强于中小企业，行业集中度也存在进一步提升空间。只不过强弱分化之外，强者之间的对话与竞争也会更加频繁，个别龙头或许会赢得更多筹码。

　　净利润率波动可能是房地产行业面临的挑战之一。华泰证券此前一份研报显示，2017年、2018年房地产销售数据都不差，这意味着房企今后两年财报上的业绩增速还会保持较高水平，但受政策和经济大环境影响，净利润率可能会出现下调。

　　为了打破利润增长的天花板，有关房企转型的呼声不断。不过，从房企过往的多元化动作来看，在商贸、文化、金融、快消等领域碰过钉子、资金打了水漂的也不是一家两家。或许在现阶段，正如孙宏斌不久前就“机器人好还是新能源汽车好”所回答的：还是房地产好。

　　“房地产企业需要探索适合自己的板块，但在这一过程中，如果不了解新的行业逻辑和市场规则，多元布局反而会成为新的管理难点甚至痛点。”西安交大管理学院特聘教授仝铁汉表示，转型不是改变现状、提升经营业绩的万能良方。实际上，房企更需要聚焦的是地产主业，围绕管理创新、技术创新来扩大收入、降低成本、提升质量和增加效益，在消费升级和供给侧改革的新形势下实现自身升级。