西安二手房普降20-30万/套：多少人买亏了？

　　4月，西安二手房挂牌量86695套，环比上涨10.4%：

　　与去年相比，目前整体下调了1000-2000元/㎡。

　　去年这个时候，我的一位好友被劝说多次后，终于下定决心买房。这伙计看房思路有些怪异，专门看二手房。

　　在大约一周的时间里，给我传了多个二手房的照片和视频。有位于内城的，也有二位长安地铁2号线附近的。

　　我一看，这些房子要么房龄在10年以上，要么是老式的单位家属院，不但没有品质感，而且价格还挺贵，动不动就是11000-12000元/㎡起，甚至更高。

　　问我能不能买、买哪个，我的回答是都不值得买!最终这货伙计最终在12000元/㎡的价格上买了一套新房。

　　最近跟我说，幸亏没买那些二手房，“否则就亏大了”。原因是近期二手房价格下来了，挂牌价下调个20-30万/套，已不稀奇。

　　—— 壹 ——

　　前不久，一位粉丝在“西安楼市”微信(IP：xaloushi)后台跟我交流，说现在一些二手房均价都快2万/㎡，问我能不能碰。

　　我一看，他说的这些二手房是曲江雁翔路上几个次新盘的挂牌价，挂牌价大约在16000-18000元/㎡，这就是他说的“快2万/㎡”了!

　　周边新盘什么价格呢?最新的新房价格是15000元/㎡，而且还是装修房或者是洋房。

　　在地段属性几乎没有差异、房子也没有特别亮点的情况下，能以低于二手房挂牌价3000元/㎡以上的价格买到新房，何必要买那个二手房，还是个毛坯?

　　当前，西安一套100㎡左右的二手房挂牌价下调20-30万/套，已经不是个案，而是普遍现象。

　　城北经开区凤五凤七的二手房，在2017年这个时候，挂牌价最高有超过18000元/㎡的，还一度出现几个买家抢房的情况，去年这个时候挂牌价在17000元/㎡左右，现在挂牌价在13000-15000元/㎡。

　　城南子午大道某小区，一套两居室的房子两周前以105万元成交，比去年高点时差不多降了20%。近期同小区同户型的房子，挂牌价则为100万元。

　　在与东南西北数个中介门店有着多年从业经历的人员交流中，也不难感受近期西安二手房市场降温的现状：

　　1、二手房源挂牌量增量空前，挂牌由头是“急售”。来自二手房机构的统计数据也显示，4月，西安二手房挂牌量86695套，环比上涨10.4%;

　　2、销售周期拉长，滞销房源在增加。“几个月卖不出去的情况也不是个别”。在去年我们就提醒的局部二手房或面临“有价无市”的情形正在加剧。

　　3、部分卖家选择主动让价，与去年相比，目前整体下调了1000-2000元/㎡，降价空间在10%-20%以上。4月份的数据也显示，二手房挂牌均价为15875元/㎡，环比下跌0.04%。

　　结论是：与去年4月份的涨价潮相比，西安二手房市场热度近期出现较为明显的下降。

　　—— 叁 ——

　　新房价格与二手房价格出现“倒挂”，即某个地段的二手房价格高于在售的新房价格水平，这是2017-2018年间西安楼市的一个显著特征。

　　目前，西安二手房挂牌均价为15875元/㎡，依然在新房均价12000-13000元/㎡的水平之上。

　　在新房市场发展蓬勃、尚未进入存量房时代的西安，这显然有些违背市场规律。

　　作为一个见证西安楼市10多年发展历程的人士，我对西安二手房的“乱象”也是痛心疾首。

　　二手房的定价因缺失监管，由房东和中介门店为主导，定价随意性大，价格超越价值带来的泡沫远大于新房。

　　前年以来，因价格看涨而诱发的“房东毁约”的情况不断，乱象丛生，市场秩序极不规范。

　　两年间，曾多次在推文、直播中提醒二手房的房东们定价要因房而定，“适可而止”;买家不要盲目，看房也看势。

　　2017年，我们与购房人谈及的一个热词叫做“站岗”，大家对房价走势存有不确定认知，担心买高了。

　　现在，从西安二手房挂牌及成交价下调的现实看，2017-2018年买的人，是不是已感受到“高位站岗”带来的飕飕凉意?!

　　从时间段和“房东们急需用钱”的深度背景看，目前，西安二手房房源的“激增”，二手房价格的跌宕，或才是个开端。