第一太平戴维斯2019上半年西安房地产市场回顾与下半年展望

　　今日，第一太平戴维斯在合作伙伴WeWork中铁第壹国际项目发布《2019年上半年西安房地产市场回顾与未来展望》报告，对西安最新的商业地产趋势进行总结和分析，报告显示：

　　•甲级写字楼市场需求回落，第三方办公空间项目运营显分化。

　　•下半年新增供应迎来高峰，商圈加快调整以应对竞争。

　　第一太平戴维斯西安公司总经理、华西区项目及开发顾问部负责人、高级董事罗元均认为：“2018年西安市场供应井喷，将西安零售存量推上新高度，今明两年预计新项目仍将陆续入市，市场竞争将进一步加剧，开发商、零售品牌商面临挑战，对此，寻求创新、塑造项目差异化竞争是关键。同时，写字楼市场在未来三年供应不减，在持续放量的压力下，如何提升客户服务、有效锁定客户是未来关注的重点。”

　　西安零售物业市场

　　2019年上半年，西安市场录得凯德广场御锦城一个新项目开业，为西安零售市场带来约6.6万平方米的新增供应，开拓西安商业版图的同时也改变了城东缺乏优质购物中心的商业格局。另外，在新型消费习惯和购物中心的影响下，传统百货业态面临巨大挑战。继今年初世纪金花南门店闭店后，第二季度民生北大街店也正式闭店。至此，钟楼商圈三年内已关停六家百货，不少老旧项目转型艰难，致使西安百货总存量下滑明显。目前，西安市零售物业总存量约551万平方米。

　　由于去年新增供应井喷，市场竞争态势瞬时加剧，部分项目承压调整未达预期，品牌租户离场，导致市场整体空置率环比微升0.4个百分点至4%。但上半年消费市场呈现稳中有升态势，消费增长支撑零售物业市场需求活跃，整体市场项目保持积极调整、呈现乐观情绪，推动全市购物中心首层平均租金环比上涨0.3%，报291.6元每月每平方米。

　　2019上半年，文化元素仍在商业业态中迅速扩展蔓延。继2018年言几又、万邦书城等重磅文创书店开业后，上半年录得方所、三联书屋、四海书城登陆西安，分别入驻老城根、中大国际和四海唐人街，进一步给消费者带来更丰富的文化消费体验。2019西安国际时尚周的举办，加速了这座文化古城和时尚潮流的融合。不同于2018年论坛，设计师品牌得到更多关注，同时也带给西安商业品牌更多信号的释放。最新录得纽约潮流设计师品牌Heron Preston大陆首店登录西安，于南门中大国际首层开店，高新中大国际引入法国珠宝设计师品牌CAMBAS。此外，各大商业项目加速品牌调整，注入新鲜元素。季内，意大利时尚女装品牌ELISABETTA FRANCHL于高新中大国际店亮相，来自纽约的时尚潮牌CHOR ventidue进入西安益田假日世界，Hollister、NARS西北首店在大悦城于第二季度开业，Champion、Givenchy beauty和Pandora在大融城陆续开业。愈发丰富的品牌引入不仅使商业品牌组合更具活力，亦为消费者提供更多元的选择。值得关注的是，新零售品牌加速在西安零售市场布局。随着在新兴广场、文景路民生店以及北二环居然之家三家新店的开业，阿里盒马鲜生提前完成了一年内在西安开店十家的计划;京东7FRESH上半年分别在中登广场和万和城连添两家新店;苏宁苏鲜生的第二家门店落子海璟新天地。

　　上半年，多个项目通过空间改造和设计不断提升商场的消费环境，进而增加消费者的体验感，以增强项目竞争力。继第一季度各大商场主题化、情景化的特色展成功吸引大量客流后，第二季度多个项目通过将公共空间进行儿童娱乐场景化打造，为消费者增加更多趣味体验感。例如，MOMOPARK新增汽车小镇，情景式的儿童汽车“街道”极大促进了区域业态和商场空间的融合;益田假日世界在儿童业态区域亦新增开放式的地面“车道”，成功为项目注入多彩活力;熙地港将公共空间和儿童体验结合，多处搭建“闯关型”儿童互动场所，提升家庭类消费者购物趣玩性以吸引家庭客流。

　　展望2019下半年，预计仍将有近800,000平方米商业入市，持续的新增供应或将促使存量项目步入新一轮调整期以应对市场竞争，预计空置率继续上升，租金短期内上涨承压。与此同时，在不断变化的消费市场中，随着西安越来越多的社区商业兴起，许多小规模精品商业项目也在上半年不断进入市场，包括万众国际商业中心、汉华城甜心广场、时尚大街、南飞鸿•乐荟里。这些商业不仅提升了西安零售物业类型的丰富度，也将给传统购物中心和百货带来新的挑战。随着更多消费者回归理性，消费者消费时更关注提高生活品质和多样性，生活用品、家具家居、以及亲子、文化娱乐相关的业态保持显性。不断升级的消费和生活方式将加速整体零售物业的调整更新。

　　甲级写字楼市场

　　2019年上半年西安甲级写字楼市场共迎来三个位于高新区的新增项目入市，分别是新长安广场二期、万科金域国际以及绿地中心B座-天安人寿中心，为市场带来共计约22万平方米的新增供应面积，推升全市甲级写字楼存量至178万平方米。

　　2019年全国经济面临下行压力，经济增速放缓及共享办公形式的出现，加上前景的不明朗，一定程度上对传统甲级写字楼产生影响。目前西安甲级写字楼市场的需求增长放缓，上半年全市甲级写字楼净吸纳量仅录得近6万平方米，环比下跌72%。此外，各种宏观环境不确定因素如中美贸易战等，对企业决策产生影响，致使决策周期变长。上半年，全市整体市场空置率环比上浮5.8个百分点, 至35.1%。基于市场近期表现，新增供应持续上升，加之市场需求逐渐下滑，促使业主租金预期下降。上半年，甲级写字楼市场平均租金环比微跌0.9%，报人民币105.1元每平方米每月。然而，同期亦监测到租金分化现象，在各个区域租金下滑的趋势下，鉴于城北区域竞争态势相对不激烈，加之优质项目稀缺性高，该区域呈现租金微微上浮趋势，半年环比增长0.7%。

　　从新增租赁需求来看，金融、房地产和信息技术依然是甲级写字楼的主力行业需求来源。目前，全国去杠杆向稳杠杆政策转变，大量信贷需求刺激金融行业需求逐步趋稳回升，投资资管和银行保险等传统金融租赁带动上半年金融企业办公需求，其新增租赁占比达到35%。从区域上看，该类型企业大面积承租主要以高新区项目居多，进一步巩固西安高新区作为西安核心商务区的地位。近年政府对硬科技领域创新创业的扶持以及对科技创新类人才的引进，科技产业的发展被全面推动。《西安市科技小巨人企业培育计划》近期的积极落实更快地助力信息技术类企业需求的增加，以19 %的新增租赁成交占比位居第二。房地产开发和建造工程类企业新增成交较多，其租赁贡献率达16%，位居第三。西安作为西北教育资源最集中的城市，不断吸引教育类企业进驻，带动教育服务类公司需求迅速增长，推动消费者服务类企业占比接近10%。

　　当前，第三方办公空间运营商在甲级写字楼市场承租面积超过12万平方米，占甲级写字楼总体量的8 %，占比领先西部其他城市。第三方办公空间运营商选址范围更加宽泛，除了成熟的商务区，一些政府支持力度大的区域亦获得青睐。知名联合办公品牌WeWork继续加速拓展步伐，布局市中心及城北之后，在曲江新区最新成交约4000平方米，预计年底前将陆续投入运营。然而，同期亦监测到一些联合办公品牌面积收缩现象。从需求来看，第三方办公空间市场接受度逐渐提升，灵活租赁条款与其便利性等优势的愈发突出，加之价格的优惠以及空间的升级，不断吸引租户进驻。但交通便利性低的项目仍待积极去化。 总体来说，经历去年大规模扩张后，目前西安第三方办公空间运营状况不一，运营良好的品牌，借助支持以及补贴，仍呈现拓展的趋势。

　　展望2019年下半年，西安甲级写字楼市场预计还将迎来超过10万平方米体量的新增项目入市，未来供应主力区域依然集中在高新区板块。越来越多高品质办公楼提升西安市场整体水平的同时也不断加剧市场竞争压力，新旧项目分化现象愈发明显，对品质的追求或将驱使部分租户关注新项目楼宇，供需紧张关系导致租金调整或将承压。然而，不断完善的营商环境和优化的人才政策，为城市创造良好的投资和发展机遇，或将有利于甲级写字楼市场发展。