五年收回共有收益近300万 西安碑林区这个小区为啥搞得这么好？

　　8月18日，西安市碑林区心晴雅苑小区举行业主大会开箱计票。根据现场统计结果，业委会顺利完成换届选举，产生了第三届业委会。该小区第二届业委会所做的工作不仅得到了业主的支持，也给很多小区的业主自治提供了先进经验和理念。

　　垃圾分类和禁止高空抛物被纳入小区管理规约

　　根据业委会提供的材料，心晴雅苑小区共4栋楼、236户。2011年成立首届业委会，任期三年;第二届业委会于2014年完成换届，任期五年，任期至今年8月22日届满。

　　业委会提前安排，6月11日，换届选举筹备组名单进行公示。6月26日，经过15日公示后，第三届业委会换届选举筹备组正式成立。同日决定于8月12日至18日召开业主大会，选举第三届业委会。

　　6月28日，公布了第三届业委会候选人推选办法。7月23日，新一届业委会候选人名单开始公示，并在小区张贴了竞选海报，同时在各微信群发布候选人竞选宣言。

　　8月12日至18日，业主们进行投票选举和表决。

　　8月18日上午，本次业主大会进行开箱计票。除了小区业主，还有西安市多个小区的业委会成员和业主代表前来参观学习。

　　除了选举产生第三届业委会，本次业主大会的议题还包括对业主大会议事规则、小区管理规约修改的表决。值得注意的是，该小区把垃圾分类事项纳入小区管理规约修改范围内。同时，禁止高空抛物这次也被写进了小区管理规约。

　　根据筹备组现场统计，参与投票的业主一致同意，表决通过了对业主大会议事规则、小区管理规约的修改建议。

　　根据业主支持人数和面积比例，13名候选人中，9人当选业委会委员，4人当选业委会候补委员。

　　随后，新一届业委会召开第一次会议，通过举手表决的形式选出了主任1名、副主任4名。业内知名的周洪斌女士再次当选为业委会主任，4名副主任同时兼任各楼栋楼长。按照换届筹备组的统筹安排，本届业委会成员实现了年轻化。

　　保护共有收益 第二届业委会五年赢回近300万元

　　在开箱计票前，周洪斌代表心晴雅苑小区第二届业委会做了任期工作汇报。

　　第二届业委会在争取共有物权的回归和保护、园区建设、社区文化建设、业主大会和业委会建设、酬金制物业管理模式的实践探索等五个方面，都做出了卓有成效的工作，产生了很大影响，有许多经验值得其他小区借鉴。

　　比如，保护共有收益，不让属于全体业主所有的共有收益流失。

　　“小区共有部位取得的经营性收入(即共有收益)是小区持续健康发展的经济源泉。”周洪斌介绍，第二届业委会任期内通过8场官司赢回了属于全体业主所有、面积为494.86平方米的小区物业服务楼，赢回了开发商和前期物业侵占物业楼的侵占费219890元;收回了小区人防地下车库管理权和使用权，近50个车位的回归使得小区停车难的问题基本缓解;拆除设在院内的餐厅、旧自行车棚、地下车库改建的仓库970.27平方米，为小区腾出地面和地下34个停车位，极大缓解了小区停车难的矛盾;利用拆除的违建面积，建起了150平方米的封闭式电动自行车棚，从根本上解决了小区乱停乱放乱搭线充电的电动自行车管理问题等等……

　　据了解，第一届业委会三年期间收回小区共有收益29万元，第二届业委会五年时间为小区全体业主赢回共有收益近300万元。

　　有了钱才能实现小区的重建。周洪斌介绍，心晴雅苑小区已经16年了，随着小区区龄的增长，加之商住户过多对共有设施设备损害较大，这些年来投入在小区更新和改造的项目将近百项，例如：新增了电梯五方通话系统、维修了小区栋楼的屋顶防水、翻修了物业楼，更新了监控系统、新增了电梯和自行车棚及地下车库的监控系统、新建了2个电动自行车棚、更新了小区消防系统、新建了垃圾台、 更新了电梯缆绳、更新了水泵房、更新了配电室和发电机房、更换了小区两个大门、制作了2个值班岗亭、更新了小区绿化草皮等近百项项目，使一个逐步走向衰败的小区重新焕发了青春。

　　实行酬金制物业管理两年 让业主清楚缴费明白消费

　　再比如，实行酬金制物业管理模式，理顺业委会和物业公司的关系。

　　周洪斌介绍，从2017年7月1日起，心晴雅苑小区率先在西安市实行由业主主导的酬金制物业管理模式。业委会通过审定年度预算、月预算，以及过程监管和决算公示，让小区业主真正实现当家做主人的目的。

　　“在包干制模式下，物业公司省下的钱就是利润，从自己利益考虑，一些物业公司甚至该干的事也不干。所以在不负责任的物业公司管理下，小区的破败在所难免。但在酬金制模式下，即便是业主们交的物业费，怎么花也是要由业委会来决定的，物业公司拿酬金也是明明白白，物业费怎么花全体业主也都明白。在这样的管理模式下，物业公司也会站在业主的角度考虑问题，节约使用每一分钱，能省的钱就替业主省着花，所以我们可以花少的钱做多的事。”

　　两年来，业委会和紫昕物业共同制定和完善《清清楚楚缴费、明明白白消费，爱护家园建设家园，做小区真正主人，心晴雅苑小区物业费(酬金制模式)收支明细表》的模型和运转程序，在保障小区正常运转的同时，补上了小区多年来共有部位维护保养所欠的老账，完成了多项有利于小区长远发展的新建项目，小区正朝着“善治”的方向大步迈进。由于业委会和物业公司工作富有成效，得到广大业主支持，2018年12月底，当年物业费收费率达100%，这在全国也都少见。

　　进行了一系列制度实践 每层业主要轮流担任单元长

　　心晴雅苑小区业主自治能走在全国前列，与业委会一手抓园区设施硬件建设，一手抓业主大会建设和业委会建设的“软实力建设”息息相关。

　　周洪斌介绍，业委会建立了一系列制度，比如业委会--楼长--段长(单元长)--层长工作制度、业委会每月例会制度、业委会委员和监委会委员轮流值班制度、单元长轮值制度等，还聘请专职秘书和专职会计、聘请业委会专职顾问和兼职顾问、聘请律师协助共有物权的保护和回归，设立大共有和小共有帐户，发动志愿者积极参与小区各项建设活动。

　　“这次我们把单元长轮值制度写进了业主大会议事规则。按照这个制度，每个单元的同一层业主，要按照层数轮流担任轮值单元长，处理小区具体事务。也就是说，每户业主都要轮流参与。小区的事情是大家的，每个人都应该关心，不能只坐着享受别人的付出。”

　　此外，业委会通过各种宣传平台长期并持续地多渠道、多层面普及业主共有共管常识。作为业主自治的排头兵，心晴雅苑业委会每年都要接待几十家小区业委会同行和业主代表的咨询和取经。