业委会工作透明公开 西安部分小区迎来业主自治“春天”

　　随着“业主”群体越来越庞大，在居住需求被满足的同时，业主们也愈渐强烈地希望自己的小区自己做主，于是业主委员会(以下简称“业委会”)应运而生。尽管《物权法》明确了业委会的法律地位，但现实生活中，业委会的成立和发展仍然面临许多困难，启动、筹备、备案、决策、监管等各个环节都有可能会成为业主自治的拦路虎。

　　近日，记者走访了我市多个小区看到，部分小区已经突破了重重阻力，迎来业主自治的“春天”，也有部分小区仍处困境，寻求着破题之法。那么，实现业主自治的小区成效如何?有何经验做法?困境中的小区又遇到了哪些困难?

　　业委会工作透明公开

　　小区大变样 业主心里也有谱

　　“第二届业委会任职5年来，收回共有收益近300万。”8月18日，在碑林区心晴雅苑小区第三届业委会换届选举大会上，第二届业委会主任周洪斌女士代表第二届业委会宣读了5年任期中的各项工作和每笔收支。

　　心晴雅苑小区建成于2003年，共4栋楼、236户。自2011年成立业委会以来，社区建设硕果累累。8月20日下午，记者走进心晴雅苑小区看到，主干道上悬挂着“踊跃报名参选业主委员会为小区尽一份责任和义务”的横幅，醒目位置张贴着第二届业委会工作报告和第三届业委会投票表决示范表。来到业委会办公区域，小区的各项收支明细都贴在墙上，切实做到了让业主清清楚楚缴费，明明白白消费。

　　“成立业委会是因为原物业乱收费、乱涨价，大家维权的结果。”第三届监委会委员胡仕行告诉记者，经过两届业委会的努力，小区发生了翻天覆地的变化。“以前，小区环境脏乱差，特别影响生活。你看现在，社区图书馆、电动车停车棚、电动车充电桩等设施安装到位，不仅环境好，还经常开展文化活动，我们业主也有了参与社区建设的成就感。”业主陈先生对业委会的工作竖起了大拇指，“你看我们小区哪像个建成16年的小区，一点儿都不显老!”

　　“近几年，小区完成的近百个维修和更新项目，大部分用的都是历年积累的共有收益。”再次当选第三届业委会主任的周洪斌介绍，第二届业委会任期内通过8场官司赢回了属于全体业主所有的494.86平方米小区物业服务楼，赢回了开发商和前期物业侵占物业楼的侵占费219890元;收回了小区人防地下车库管理权和使用权，近50个车位的回归使得小区停车难的问题基本缓解……

　　记者从市住建局获悉，截至目前，全市备案业委会共有464个。其中，像心晴雅苑小区一样，通过业主自治实现小区蜕变的不在少数，而业委会成立时间较短的小区也纷纷开始履职。

　　业委会成立难运行难

　　自治路上坎儿也不少

　　日前，在人民网《地方领导留言板》业委会留言征集活动中，仅10天就收到全国各地网友关于业委会问题反馈及建议近千条。其中，“成立难”成为出现频次最高的话题。在西安区域，记者看到，新一代北城国际小区业主近日投诉开发商阻挠小区成立业委会，而类似的投诉在各种市民留言平台并不少见。

　　“我们小区业委会筹备有好几年了，挺曲折的，业主不理解、不团结，物业公司不配合等情况都有。”灞桥区翠屏湾小区的一位业主无奈地说，到现在也没有正式成立。

　　“很多小区成立业委会的初衷，就是因为物业公司服务太差，要成立业委会就会影响物业和开发商的利益，很可能会遇到障碍。”一位业委会工作人员说，再加上有的业主不住在小区，存在信任危机等问题也非常多。

　　业委会成立的第一步有诸多障碍，那么由业主选举产生的业委会都能顺利运行吗?在走访的基础上，记者梳理了媒体的相关报道发现，近两年也存在个别业委会不作为甚至侵害业主权益的现象，或是物业管理不规范，业主维权依旧波折、换届困难等问题。

　　莲湖区一小区成立业委会已有三年，但风波一直难平。原来，在业委会与前物业公司解除服务合同后，物业公司拒不移交工作，物业办公资产、电梯维保费、水电费等均没有顺利交接，引起了业主极大不满。“目前，该小区已由社区接管。”该小区所在街道的工作人员说，街道和社区在理顺所有事情后，将按照正规程序开展接下来的工作。

　　需要“有能力的热心人”

　　社区或可成为重要工作见证者

　　“其他小区组建业委会遇到的问题我们基本都经历过，例如初建时，开发商不提供各项资料，业主不理解，业委会没有启动资金等。”在心晴雅苑小区的业委会办公室内，胡仕行指着一台电脑和一张桌子说：“开始没有资金和设备，我们一些业主就集资、凑设备，这电脑和桌子都是那会儿业主从家里拿过来的。”针对业主间的信任危机问题，业委会经常组织活动加深彼此了解，也通过设立参与奖等方式激发大家的积极性。

　　“尽管相关法律法规对业委会的法律地位进行了明确，但只是笼统的界定，实际运行中还会有很多的困难。”陕西九州同律师事务所律师崔芊告诉记者，相关法规把业委会召集筹备工作交给了街道办，这些单位牵头组织成立业委会后，一般不会再参与后续运行。由于业委会是业主自治组织，它的成立很需要“有能力的热心人”。

　　崔芊分析说，业委会虽然奉行“少数服从多数”的决策原则，但这实际上没有强制约束力，在实际中会使业委会的工作难以推进。业委会成立后的效果与期望值有落差，也可能会打消业主的积极性，处理问题时难以协调沟通，最终把业委会置于尴尬境地。

　　“社区是长期设立并服务于群众的，我觉得可以让社区这种公信力比较高的组织发挥更多的作用，以见证者的身份在业委会运行过程中承担一些辅助工作。”崔芊说，如果社区能全程见证业主大会的召开，或其他一些重要决策，从而对责任划分有明确见证，可防止产生纠纷，避免一些法律问题的产生，也能降低“热心人”的潜在麻烦和工作成本。