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房贷利率换锚平稳过渡 未来存进一步下调可能

2019年10月09日 08:14   来源:第一财经日报

  [ 10月份,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)和深圳(楼盘)4个一线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.15%,相比9月份的5.14%上升1bp;二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%上升3bp。 ]

  10月8日,房贷利率正式换锚,新发放个人住房贷款利率将有所调整。目前已有多地公布了基于LPR(贷款市场报价利率)的新版房贷利率。

  纵观调整后的房贷利率,相比首套房,多数城市二套房贷利率微涨,但整体变动并不大,体现了利率稳定的导向。另外,目前大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,虽有轻微波动,但平稳过渡仍是主流。

  二套房贷利率普遍微涨

  根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,首套房贷利率不得低于相应期限LPR,二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个bp(基点)。

  以9月20日公布的5年期以上LPR计算,新版的首套房贷利率不得低于4.85%,二套房则不得低于5.45%。基于此,不少地方近期调整了房贷利率,比如北京、上海、天津(楼盘)、江西等地。

  第一财经记者了解到,新规实施后,北京地区首套、二套个人住房贷款利率下限分别为5.4%、5.9%,即LPR基准分别加点55bp和105bp;上海地区首套个人住房贷款利率下限则为基准降20bp,即不得低于4.65%,二套房为基准加60bp,即不得低于5.45%;天津地区首套、二套利率分别为不低于5.15%和5.45%;

  江西地区首套房为LPR基准利率,二套则为不低于5.45%。

  值得注意的是,在一线城市中,上海首套房贷利率出现了在LPR基础上减点的情况,颇出乎市场意料。对此,接近央行上海总部的人士对第一财经记者表示,这主要是考虑到个人住房贷款利率对市场供求影响较大。

  按照之前的情况,上海首套房贷款利率最低为基准利率九五折,约4.65%,如果按新定价机制,等于上海首套房利率要加20个点,将对市场产生较大影响。“不想因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡,所以根据上海房地产市场总体‘量稳价稳’的态势,采取这一措施。”他进一步透露。

  不过记者从沪上多位房贷经理处了解到,目前多家银行具体执行利率还未下发。

  同时,可以看到,在执行LPR贷款利率后,相比首套房,多数城市二套房贷利率变化幅度稍大。易居研究院针对全国14个典型城市的报告也显示,按照贷款本金100万元计算,新规实施后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。

  具体来看,10月份,北京、上海、广州和深圳4个一线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.15%,相比9月份的5.14%上升1bp;二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%上升3bp。

  杭州(楼盘)、苏州(楼盘)、南京(楼盘)、宁波(楼盘)、合肥(楼盘)、重庆(楼盘)、海口等二线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%上升3bp;二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%上升5bp。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,采用新的利率定价机制后,房贷利率只有微小的变动,体现了利率稳定的导向。“就结构上来看,二套房利率的变动幅度稍大一点,另外,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。”他称。

  房贷利率存在进一步下调的可能

  从全国主要的一二线城市看,目前房贷利率水平相比二季度有轻微波动,但多数城市依然维持在过去两年的最低利率。融360大数据研究院此前的监测数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3bp;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2bp。

  房贷利率换锚后,LPR每月20日会公布一次,理论上商业银行也可根据实际情况修改所加基点的数量,因此,利率后续存在调整的可能。购房者还关心,未来房贷利率可能出现怎样的变化?

  央行公告明确,LPR执行后,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

  严跃进对记者说,就目前而言,LPR不会有太大的变动,基点在短期内也不会有太大变动,如何调整的关键还要看贷款合同约定。

  “如果约定每年调整一次,那么到期的时候,就会根据‘新LPR+老基点’来调整,一年内并不会变动;如果约定30年不调整,那么就相当于一直不变了,即‘老LPR+老基点’。”他说道。

  对于各大商业银行而言,其将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示,后续各行利率自行调整的空间会更大。

  另从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,国内降息预期同步增强,将对LPR及房贷利率产生影响。有观点分析,房贷政策短期内不会放松,但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率存在进一步下调的可能。


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