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债务多融资难中小房企陷“破产潮”

2019年11月22日 07:42   来源:中国商报

  作为资金密集型行业,房地产离不开融资“输血”,今年以来,房企资金链紧张的传闻一直不绝于耳,监管高压下,不少房企加快了海外发债的步伐。据不完全统计,11月初仅一周内,房企已发布的海外融资计划规模已超过23.5亿美元。但与此同时,头部房企和中小房企的融资不断分化,中小房企面临融资难、资金林断裂所带来的破产问题。

  图片来自CNSPHOTO

  据了解,境外房企在融资能力上的差异正在拉大,从融资利率来看,龙头房企优势明显。万科日前发行的两期中期票据票面利率在3.5%以下,绿城中国发行的6亿优先票据票面利率为4.55%。

  相比排名靠前、在银行“白名单”内的房地产公司而言,中小房企的境外发债融资成本偏高,发行票面利率5%-8%,甚至超过10%。其中,德信中国、大发地产、弘阳地产、佳源国际控股、中梁控股等中小房企的海外债票面利率基本在10%以上,而当代置业、泰禾集团、明发集团发行的三只海外债券票面利率已达15%。

  而海外债集中到期,成了压顶部分中小房企的最后一根稻草。据人民法院网公告,约有400多家房企发布了破产公告。从债券市场来看,今年以来颐和地产和三盛宏业等房企债务危机爆发,牵连到不少投资机构。

  其中,颐和地产作为中国房地产百强企业,拥有40余家全资、控股企业的大型集团公司。目前,在全国拥有30多个大型地产项目,遍及北京、银川、包头、昆明、鞍山、西安、沈阳、广州等经济发达城市和省份的重要房地产板块。

  但据Wind数据显示,截止到今年6月30日,颐和地产的总资产高达188.7亿元,总负债高达135.7亿元,资产负债率高达72%,一年内到期的债务余额超10.6亿元。另外,其于2019上半年的营业收入仅0.86亿元,同比下滑超93%,净利润更是成亏损状态,亏损金额达1.15亿元。

  营收断崖式下跌,业绩亏损,面对资金链随时断裂的风险,颐和地产无奈“卖身自救”。2017年,颐和地产就将其位于沈阳的颐和城项目出让予恒大;去年6月8日,珠江实业以“股权+债权”的形式,获得花都颐和盛世项目公司30%股份;今年10月29日,世茂集团收购台山颐和项目。

  然而,随着广东证监局的调查结果公布,超50亿债务违约,意味着,这家曾经的“百强”房企的资金链早已断裂,处境岌岌可危。

  造成这样局面的原因之一则是今年的融资环境处于持续收紧状态。

  据不完全统计,2019年前9个月合计的415次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史纪录。房企融资收紧政策可谓高频。4月17日,银保监会发文直指,继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长;5月17日,银保监会发布通知,严格监管资金违规流入房地产;7月31日,央行表示要合理控制房地产贷款投放;10月12日,北京银保监局强调,严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域......

  在此背景下,各种通向地产融资的通道相继被切断,使得房企融资难度进一步增加。

  因为没能找到“救命钱”,今年已有400多家中小房企走向破产。

  据人民法院公告网的公告显示,截至到10月31日,2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家,且进入2019年下半年之后,破产房企数量增速有所加快。而破产名单中,大多数都是中小型房企,且多数集中于三四线城市。当然,2019年深陷泥潭的房企中,也不乏知名度较高甚至跻身全国百强的知名房企。

  业内人士认为,对房企而言,过去高度依赖高成本的非标融资、信托等通道产品的房企会面临较大的资金问题。随着融资成本的不断提升,在还债“双高峰”与融资渠道“多重封堵”的压力下,房地产行业的再一次洗牌在即。


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