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西安多家中小长租公寓企业资金链断裂 品牌公寓抢滩

2019年12月18日 07:59   来源:中国经营报

  西安近期多家长租公寓经营企业相继爆发的资金问题,将数千名租客和房东卷入房屋托管租赁的三角纠纷中。

  《中国经营报》记者调查后发现,在已经“跑路”或失联的长租公寓企业中,绝大部分成立时间较短,也有之前的房屋中介变身房屋托管机构,通过高进低出方式跑马囤房、融资后,或因资金链断裂经营难以为继。目前,当地公安机关已经介入调查。

  记者走访了解到,西安市场上品牌长租公寓较少,在中小长租公寓频出问题之际,房企经营的品牌公寓如龙湖冠寓、万科泊寓等逆势抢滩租房市场,部分门店一房难求。西安国资梯队的长租公寓则起步较晚,提供房源数量极为有限。

  长租公寓频现资金问题

  长租公寓是近两年颇受追捧的领域,一般而言,长租公寓运营商将业主房屋租赁过来后,进行装修改造升级,配齐家具家电后再转手出租给租客。集中式长租公寓中往往还会配备公共健身房、阅览室等休闲娱乐空间,推出后非常受市场青睐。

  但在持续两年的市场大规模扩张后,今年7月份开始,南京乐伽青年公寓西安分公司办公室人去楼空,拉开了长租公寓运营商问题暴露的序幕。据不完全统计,至11月底,西安市已有18家长租公寓或房屋托管机构出现问题。

  已被曝光资金链断裂或跑路的长租企业有西安左旗商业运营管理有限公司、陕西百客居商业运营管理有限公司、西安木浮生青年公寓有限公司、西安马驰商业运营管理有限公司(以下简称“西安马驰”)、陕西龙德房地产营销策划有限公司、西安左罗房地产营销策划有限公司等。

  记者在采访中了解到,上述跑路长租公寓企业中,大部分通过高价租入、低价出租,按月或按季度向房东支付租金,却一次性从租客方面收取1年或2~3年的租金。

  王女士告诉记者,她今年7月份通过中介公司介绍在西安马驰找房子,交了3年房租,住了不到3个月就被告知西安马驰经营不善资金链断裂。据王女士提供的租赁合同,西安马驰指定收款账户为西安马驰法定代表人及大股东魏磊的个人账户,开户行为中国农业银行西安玉祥门支行。合同租赁期限3年,每月租金1600元,王女士一次性给西安马驰付了37个月房租(押金为1个月月租)59200元,租赁期限是2019年8月1日至2022年7月31日止。

  另据房东提供的托管协议,西安马驰跟房东签的合同是按月付租金,每月租金为1900元。王女士在西安马驰资金链出问题前,并不知道西安马驰每个月支付给房东的是1900元。

  记者了解到,近两个月来,西安市长租公寓企业问题爆发牵涉的多名租户和房东已陆续向当地公安机关报案,近期已有多人接到当地公安部门电话,要求前往配合录取口供、提供证据资料,目前案件还在调查之中。记者就西安马驰调查情况采访西安市公安局未央分局经侦大队,其表示目前还处于对公司的审计阶段。

  “我们不少人已经到法院起诉长租公寓企业要求返回租金,后来公司来人协商和法院调解后,公司只返还剩余租金的60%,另外的40%租金我们只能自认倒霉了!”长租公寓租客赵先生向记者表示。

  品牌公寓抢滩

  与中小长租公寓企业问题频出、随时可能面临被房东扫地出门相比,目前西安市场上成规模的多为房企系的集中式长租公寓。

  记者通过走访了解到,目前龙湖冠寓、万科泊寓的部分门店为满客状态,一房难求,朗诗的朗诗寓、世联红璞出租率也非常高。

  万科泊寓在西安的长租公寓门店共9家,提供房源以一室居多。近日来,曲江店、南稍门店为租罄状态,市图书馆店、公馆店、大学城店部分房型满客。

  龙湖冠寓目前在西安已开业的门店共有6家,提供房源以一室一卫的大开间为主。记者走访后了解到,冠寓大兴东路店处于满租状态,半坡公交公寓门店308间房屋仅有刚退租的2间房屋可供出租、李家村公寓门店可租房源也只有几套,出租率达95%以上。12月1日新开业门店土门公寓剩余房源稍多,是从原来的宁舍公寓收购而来。

  世联红璞在西安提供一室和多室合租房源。12月9日,未央区房源18间,新城区5间,雁塔区90间,长安区30间。朗诗的朗诗寓2018年7月份入驻西安,出租率整体保持在90%以上。

  事实上,西安的冠寓、泊寓虽属房企系的长租公寓,但自持物业仍然较少。西安万科泊寓目前仅有长安区大学城店属于自持物业,其余门店则是“二房东”模式,房屋租赁后转租。龙湖冠寓仅大兴东路店是自持物业,土门公寓门店以前是宁舍公寓,收购后改名冠寓。

  房企系之外的品牌系大型长租公寓自如、相寓等企业入驻西安的较少,蛋壳公寓在今年8月份开始进入,主要以地铁2号线和3号线沿线布局。据其工作人员介绍,蛋壳公寓在西安暂未找到合适的一居室整租房源,目前供应的全部为多居室合租房源,租金价格合租单间在1000元/月左右。

  与老式房屋中介相比,西安当地房屋中介托管的长租公寓经过改造升级后居住体验更佳,还不向租客收取中介费,行业戏称为“升级版房屋中介”。但这些当地中介系长租公寓企业既缺乏品牌知名度和融资能力,又缺少房企系的背景实力,规模往往较小,多经营分散式房源。

  除此之外,西安市长租公寓市场中还出现了国资身影,但目前提供房源数量较为有限。今年9月底,西安市房地产开发总公司的全资子公司西安市住房租赁管理有限公司旗下的长租公寓品牌“云兮公寓”正式上线运营,不过首期仅提供了37套房源。

  租房需求井喷

  由于长租公寓前期房屋装修改造需要投入较大资金,部分企业甚至不惜以“高入低出”,违背商业运营逻辑的方式来扩张规模,吸收运营资金,一旦企业后续经营资金投入难以为继,便出现资金断裂状况。

  据《华商报》及澎湃新闻报道,西安市公安局9月份曾在人民网论坛回复网民对左旗公司的提问时称:“该公司目前问题房源6000余套,已经租出约5000套,其余均空置。经查公司账目,累计收入1.5亿余元,实际支出1.55亿余元,收入来源为房客的租金、定金、押金,支出主要为给房东的租金、押金,房屋中介费,员工工资及公司运转日常支出。”

  天眼查信息显示,西安左旗商业运营管理有限公司成立于2018年4月27日,注册资本100万元,未显示实缴资本,2018年9月唯一股东由朱孝盈变更为李彬彬。

  记者通过梳理发现,已出现资金问题或失联的企业绝大部分成立时间较短,多为小微企业,也有部分是由房屋中介变更而来,在经营范围中增加房屋托管业务。值得关注的是,多家企业法定代表人和投资人曾发生变更。

  西安左罗房地产营销策划有限公司虽然成立于2015年2月,但2019年1月经营范围才增加了房屋租赁、房屋托管等业务。西安木浮生青年公寓有限公司注册资本1000万元,实缴资本29.514万元,成立日期2018年2月1日,2018年9月份营业范围才增加了房屋托管、代办房地产过户等业务。西安马驰曾用名西安马驰商贸有限公司,成立于2014年4月22日,注册资本101万元,未显示实缴资本,2019年3月份才将经营范围变更为房地产中介服务、房地产信息咨询、房屋租赁等。

  另有数家出现问题的长租公寓运营企业在2019年才注册成立,如陕西百客居、陕西荣庭商业运营管理有限公司、陕西龙德房地产营销策划有限公司、上海卧荣网络科技有限公司西安分公司等。

  西安一位资深房产中介人士向记者表示,对市场缺乏了解,不自量力地囤房源、玩金融、盲目跟风或是上述小企业出现资金问题的主要原因,现在西安有房屋托管机构已经开始尝试轻资产运营模式,收储毛胚房后由业主、企业共同设计装修、购置家具等,长租公寓企业只负责托管运营,虽然前期承担租金比市场高一些,但这样企业能够走得更远。

  西安长租公寓企业迅速扩张背后,是近一两年来西安租房市场需求量的井喷。据贝壳研究院发布的2018年租房报告显示,西安在人口政策吸引下,2018年城市新增人口近百万人,租房量较2017年翻了11倍。

  不只新增流动人口需要租房,西安市常驻人口租房需求量也较大。近几年持续进行的城中村改造,也使得尚未回迁的大量村民需要在外租房过渡。

  记者此前接触的一次性交2~3年房屋租金的,有不少是当地拆迁的村民,根据预计的过渡期来租房。西安2017年底发布了城中村清理计划,要求在2018~2020年期间,西安要完成位于绕城高速以内且在城市建设用地规划范围内的114个城中村整村拆除。

  事实上,相对于全国其他一二线城市,西安长租公寓市场的发展水平仍旧较低。陕西省统计局在年初发布的《陕西住房租赁市场发展现状研究》报告中表示,西安市由于人口流入数量急增、房价上涨较快,急需培育和发展住房租赁市场,规模化和机构化租赁处于萌芽起步阶段,规范化的住房租房市场需求开始体现,相关部门对发展住房租赁的相关扶持政策尚不明确,住房租赁监测体系尚未建立。


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