广州“单价最贵地块”诞生里的楼市信号

　　3月10日，历经12年波折，广州越秀区越秀南AD013907地块最终被广州市城市建设投资集团有限公司以底价23.57亿元竞得，成交楼面价6.5万元/平方米，成为目前广州楼面价最贵地块。

　　越秀区作为广州城市的核心区域，这次出让的编号AD013907的“越秀宅地”毫无疑问块难得的“靓地”，而这块“靓地”的出让可谓波折。

　　早在2007年，政府提出尽快启动东濠涌沿线和越秀南地块的旧改，但地块因为部分房屋受到长期非法侵占，项目拆迁进展迟缓，直到2018年才正式宣告项目征拆工作完成。随后，越秀区政府在2019年工作报告中明确提出“完成越秀南复建房地块挂牌出让”，最终该地块于2019年12月19日预挂牌，在2020年2月6日正式挂牌。

　　据《2019年广州经营性用地供地蓝皮书》，广州越秀区越秀南AD013907地块位于东濠涌和越秀南路西侧，万福路南侧，与中华全国总工会旧址相邻，距离地铁六号线团一大广场站仅有200米左右，临近规划地铁10号线与12号线。

　　此外，在医院和教育配套设施等方面，地块周边有清水濠小学、永曜北小学、越秀区第二中医医院、越秀区骨伤康复医院、越秀区口腔医院等配套服务设施，还有团一大纪念广场、东濠涌绿带等绿化活动空间。

　　地块出让条件也颇为苛刻，根据出让文件，该地块不接受联合竞买，竞买人须自广州市越秀区注册及办理税务登记，竞得人须在地块内提供建筑面积1.3万平方米回迁安置住房。同时，项目内需配建一所用地面积1800平方米、建筑面积1440平方米的幼儿园，配建一所建筑面积800平方米的托老所等。

　　深圳某知名房企投资部人士认为，这块地的出让条件苛刻，例如“要求在越秀登记”以及“缴纳1亿元保证金”这两条，本身就已经排除了大量的竞争者。

　　而事实也的确如此，此地块只有广州市城市建设投资集团有限公司一家企业报名参与竞拍。

　　从2009年地块动迁到如今2020年出让，地块成交楼面价见证越秀楼市一路飞奔上涨的历史。

　　最近一次越秀出让宅地是在2011年，成交楼面价只有1726元/平，仅仅占最新出让地块楼面价三十八分之一。当时竞得人为富力地产，以4.7亿元竞得越秀杨箕村改造公开出让的商住用地，也就是如今建成后的富力东方新天地项目。

　　对于越秀南AD013907地块6.5万元/平方米的成交价楼面价，业内人士对其入市后的前景看法不一。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬认为，该地块成交楼面价并不高。在他看来，目前地块周围的楼价已经达到5至6万元/平方米，最新入市的楼盘价格达到9万元/平方米的均价，未来地块入市之后10万元/平方米的价格仍旧属于市场接受的范围之内。而且，越秀作为广州的老城区，很多购房者可能会出于“越秀情结”，多出一点钱来买楼盘。

　　但另一位地产专业人士邓浩志则持不同的看法。他认为，地块成交楼面价过高，项目极大可能亏损。据他分析，该项目盈亏平衡点可能已经突破10万元/平方米，而在当前的市场行情下，越秀区显然不太可能卖出这个价格。他同时预计未来两年，该项目所在位置的价格恐怕也难突破10万元/平方米。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，越秀区作为广州中心区，有着全市最好的教育、医疗、交通以及城区面貌，今次越秀诞生最贵地块的结果是意料之中。此外，李宇嘉认为这次拍地显示广州开发商开始回归核心区域拿地的趋势。

　　对于此次土拍中所传递的信号，业内人士的看法则较为一致。他们普遍认为，政府推出“靓地”主要是出于提振对于房地产市场信心的需要。

　　戴德梁行深圳公司副总经理张晓端指出，这次地块的出让，可以看出政府希望在目前整体经济环境不是特别乐观的情况下，给市场一个信心。而且她认为，之前深圳安居集团34.86包揽深圳宝安、龙华、盐田三宗人才用地，深圳政府方面也很有可能有同样的意图。

　　此外，据张晓端分析，由于2019年市场上存在的风险逐渐显现，再加上疫情的影响，房企在拿地方面的态度也会比较谨慎。

　　据邓浩志分析，通常情况下，如果市场火热，政府会选择推更多郊区地块，以平衡总体地价。如果市场低迷，则会推核心城区的优势地块，以提振市场积极性与信心。而近期广州乃至全国土地市场都持续低迷，疫情之下更是雪上加霜。本次交易的地块起拍即创广州单价纪录，政府用意明显。

　　对于未来房地产行情，广东中原地产项目部总经理黄韬认为，目前疫情尚未明朗，民企还有观望的情绪，对于地产企业而言目前活下去才是最重要的任务。