房地产进入更新时代！如何重置城市运营之维？

　　[摘要] 在百强发布会十大平行论坛之一“城市更新”的论坛主会场上，中指院控股深圳分院总经理樊鹏飞携手8位嘉宾就主题“新时期·城市更新的势与谋”论坛上发表重要讲话。

　　2020年伊始，一场突如其来的疫情打乱了房地产行业的节奏，也给行业造成了巨大冲击。疫情对未来城市更新会产生哪些影响与挑战?新时期城市更新的出路在哪里?

　　2020年3月17日，由中国房地产TOP10研究组主办、中指控股(CIH)中指研究院承办的2020中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十七届中国房地产百强企业家峰会在线直播。在百强发布会十大平行论坛之一“城市更新”的论坛主会场上，中指院控股深圳分院总经理樊鹏飞携手中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究院、城市更新研究中心秦虹、广东省三旧改造协会秘书长庾来顺、佳兆业集团战略研究院院长、首席战略官刘策、北京联东投资有限公司常务副总裁梁环宇、深圳卓越城市更新集团有限公司品牌部总经理陈若玲、天恒集团地产运营事业部总经理周兴、俊发集团战略投资中心总经理李炜、中海新城城市更新策划部经理段建乐8位嘉宾就主题“新时期·城市更新的势与谋”论坛上发表重要讲话。

　　老产业退出去，让新产业引进来

　　秦虹认为城市更新的四大关键要素：一是科技，科技应用到城市更新是必不可缺少的，可以提高城市更新的成功率;第二是产业，城市更新做到与产业更新同步;第三是资产管理，城市更新除了物质的、环境的改造完之后，如何通过优良的“投、融、管、退”来实现资产价值的增值是非常重要的;第四运营管理，通过主动管理实现项目的高溢价，实现稳定长期的现金流是非常重要的。

　　梁环宇则认为大城市有1/3的土地是工业土地，工业土地的重新改造和升级是一个绕不开的话题，但是在城市更新改造过程中，工业土地的城市更新改造难度更大。因为工业用途限制了开发的方向，工业土地改造的成本也更高，所以对开发主体提出更高的要求，不仅要求开发主体运营能力要很强，还需要具备产业再生再造的能力。

　　提到如何进行产业再造梁环宇用一句话总结“让老产业退出去，让新产业引进来。”如果城市更新没有跟上产业的节奏，那这个城市就会慢慢被时代所淘汰和抛弃。

　　哪个企业能够把握城市更新的历史性潮流和产业转换的历史契机，哪个企业就能占得先机。

　　城市更新与历史一脉相承 又要有前瞻性

　　陈若玲通过分享卓越世纪中心改造的经验，给出城市旧改的一些建议：“城市更新旧改一定要具有前瞻性，把目光放的长远一些。从规划、设计、配套、物业等方面先人一步才能真正做到改造成功。”

　　周兴就天恒集团近30年的城市更新改造分享了经验，他认为：“城市更新当中，特别重视对于城市核心区人文历史的关注，城市更新一定要和这个城市发展的历史脉络一致，既具有前瞻性，也要和历史发展一脉相承。

　　对于城市更新过程中如何引进相关产业?周兴表示“城市更新过程中产业的挑选十分关键。对环境的依赖程度，对环境冲击小的产业，并且具有可持续发展的产业才能引进。一定要引入建立生态圈的概念。”

　　城市更新以改善民生为主导 先安置再搬迁

　　段建乐根据北辛安特区的更新改造总结出几点经验：“城市更新要从城市运营理念出发，开发过程中坚持以改善民生为主导，力求新城市找到旧情怀，新经济促进新人文，从而实现整个片区的升级! ”

　　李炜提出了俊发集团在做城市更新的理念，表示企业始终遵循三满意原则：群众满意、政府满意、企业盈利。以心换心先安置再搬迁，只有做到社会效益、经济效益和生态文明效益的“三效合一”，这才是一个完整的城市更新项目。”

　　城市不等于建筑，城市等于环境和居民!疫情影响之下，城镇化发展是大势对城市更新既有机会，也面临挑战。