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地产行业拉开洗牌大幕 中小房企扎堆引入战投“自救”

2020年06月08日 07:58   来源:中国经营部

  疫情黑天鹅事件叠加高速扩张潜存的隐患,房地产行业的洗牌正在加速。

  根据人民法院公告网公布的信息显示,截止到5月31日,2020年全国已经有超过150家房地产企业发布破产公告,平均每天都有1家房企申请破产。

  活下去成了中小房企们的唯一要求。而除了缩减开支、排队上市、多元融资,越来越多的房地产企业正试图借助引入战略投资者纾困。

  数据显示,四月中旬以来,已经有包括协信地产、弘阳集团、绿城中国、新华联(000620,股吧)、泰禾等5家房地产企业透露引入战略投资者意愿,以求重整旗鼓。

  对于引入战投及企业发展相关问题,6月4日,协信地产相关负责人回应《中国经营报(博客,微博)》记者表示,以公开披露的信息为准。

  房企扎堆引入战投

  4月15日,协信地产与新加坡城市发展有限公司(CITY DEVELOPMENTS LIMITED,以下简称“CDL”)合作签约仪式在上海虹桥协信中心举行。根据协议,CDL将成为协信地产的第一大股东。

  尽管协信方面并未披露此次协议的具体情况,但根据CDL方面公布的信息显示,此次协议最终CDL以43.9亿人民币入股协信,持股51.01%,协信地产董事长兼创始人吴旭的持股比例从60%降至29%,而绿地控股(600606,股吧)集团有限公司的持股比例将从40%降至19.99%。

  CDL集团首席执行官谢尔曼表示,这次的合作将是CDL历史上的重要里程碑事件,能够补充集团在房地产开发、资产管理和酒店等核心业务。

  “目前引入战略投资,多半是扮演一个比较重要的财务角色。但是如果连第一大股东的身份都变了,整个企业的发展就难说了。”对于协信此次引入战略投资者,中原地产分析师卢文曦认为可能对于协信整体的发展影响会很大,还要看后续实际操作中如何进行。

  不过,协信控股方面表示,根据协议,CDL入股后,协信地产将由成熟的协信管理团队操盘。这次协议的签署,也意味着一个全新的协信出现。

  事实上,除了协信,更多房企正在尝试引入战略投资者。4月24日,弘阳集团发布消息称,已与中国奥园集团签署战略合作协议。

  公开资料显示,弘阳集团创立于1996年,主营业务涵盖商业运营、地产开发、物业服务、资本运营等行业和领域,旗下弘阳地产在香港主板上市。截至2019年底,弘阳集团总资产1100亿元,总收入过千亿元,其中弘阳地产合同销售约651亿元。

  4月26日,绿城发布公告,将引入新湖中宝作为绿城中国的战略投资者。若交易完成,新湖中宝将成为中交、九龙仓之后的绿城中国第三大股东。

  绿城方面表示,向新湖中宝增发股份,可在较短时间内充实公司运营及发展所需的资金。财务层面,可优化资本结构,有效降低净资产负债率;经营层面,可深化全国布局、增加土地储备,有利于提高公司资产的盈利能力和资金使用效率,进一步提升公司的经营绩效。

  5月14日,新华联也发布消息,披露引入资金雄厚的战略投资者——中国国际金融股份有限公司(以下简称“中金公司”),已于5月13日与中金公司举行合作协议签字仪式。就在新华联引入战略投资的同时,泰禾集团也发布公告称,公司控股股东正在筹划引入战略投资者事项。前后不到一个月的时间里,已经有5家房地产企业透露引入战略投资者意愿。

  同策研究中心总监张宏伟分析引入战略投资者存在两种情况,一是过去发展较为激进,现在遭遇经营压力,需要解决后续资金问题,二是企业发展本身可能不错,再向上发展遇到瓶颈,不一定是市场问题,可能碍于资源、融资成本等方面因素。

  “引入战投之后,两家企业的文化、经营理念以及风格是不是能够融合在一起更为关键,而且这个过程需要两三年时间,一旦融合好,企业会有更好的发展,反之结果可能不太好。对于第二种企业来说,还是要选择未来发展路径、想法比较一致的战投。”张宏伟进一步解释说。

  融资偿债压力巨大

  扎堆引入战略投资的背后,谋求规模扩张的中小房企们所面临的资金问题不容忽视。

  今年3月9日,由于兑付资金未能及时到账,协信远创旗下四只债券,“16协信03”“16协信05”“16协信06”“16协信08”被迫停牌一天。协信远创公布的公司债券2019年年度报告显示,四只债券总额高达48亿元,目前公司评级与项目均为AA。

  公司债券年报还显示,截至2019年12月31日,公司总负债金额约739.02亿元,资产负债率79.64%;一年内到期的非流动负债132.99亿元,而账上的货币资金仅有24.67亿元。此外,在报告期内,协信地产还于2019年6月发行了一笔美元债,规模为2.3亿美元,期限3年,利率高达10%。

  另据天眼查获悉,协信地产2020年1月19日被郑州市中级人民法院列为“被执行人”,执行标的超过6亿元;1月20日被杭州市中级人民法院列为“被执行人”,执行标的9109.14万元,目前已执行完毕。

  克而瑞地产研究表示,2020年是房企债券到期的高峰,95家房企年内到期债券达到5000亿元以上,较2019年上涨43%,房企的融资及偿债压力较大。

  数据显示,弘阳地产2015——2017年融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%。公司上市以来,平均票据利率超过11%。截至2019年12月31日,该年度弘阳地产的融资成本约为人民币6.343亿元,较去年同期的4.993亿元增加27%。

  从整个行业来看,在融资利率方面,wind数据显示,2020年4月国企平均融资成本为3.46%,而民企平均融资成本则为5.22%。

  “银行借钱出去也是有风险的,肯定会优先选择安全系数较高的企业,小房企不具备这种条件。”卢文曦认为对小房企而言融资成本高是正常的,“毕竟,银行也得收益与风险对等才能继续下去。”

  在张宏伟看来,融资成本的高低主要跟以市场规模为主的核心财务指标有关。“当然大多数企业还是看排名是不是在前30强。此外,企业性质也有影响,国企或者央企包括大型民企融资成本会相对低一些。”张宏伟表示,企业的杠杆率和负债情况都会影响企业授信,甚至有些压力较大的企业会被金融机构纳入黑名单。

   地产洗牌大幕拉开

  高速扩张潜藏的风险叠加疫情黑天鹅事件,房地产行业的洗牌速度正在加速。

  据人民法院公告网显示,截至5月31日,2020年全国已经有超过150家房地产企业发布破产公告,平均每天都有1家房企申请破产。

  克而瑞地产研究分析,2019年中国房地产市场行业收并购规模1839.6亿元(包含中国境内房地产开发、经营及服务),较2018年同比增长4%。

  根据克而瑞公布的2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜显示,截至一季度末,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益金额集中度分别达到30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。

  从数据上看,百强房企的行业集中度还在进一步加剧,其中,TOP3房企集中度提升近4.5个百分点至16.4%,提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯队房企的集中度则在前两年的基础上继续降低。

  在业内人士看来,不仅是整个行业环境发展原因,中小房企面临的资金压力、土地压力、人才压力犹如三座大山,这也加速了房地产洗牌的节奏。“人家在慢慢的挤压你的市场,必须得先活下来再说。”卢文曦表示,随着大房企越来越下沉到四五线城市,中小房企面临的局势非常不利。“尽管是土生土长的企业,拿地的成本也有可能比不过人家,加上品牌房企还可以通过品牌溢价来获利,即便小房企的价格低,但利润也不如品牌房企。这种情况下,小房企很难竞争。”

  张化东分析指出:“对中小房企而言,至少要面对三方面的压力:第一,资金压力,融资成本高,相比大规模企业比较难;第二,土地压力,因为现在地价都比较贵,单块土地投资的额度都比较高,如果没有比较好的体量,很难进行土地储备;第三,人才压力,尽管地产行业属于资本密集型行业,但实际上单人的产能和操盘能力以及资金、投资的量都比较大,对人才的需求比较高,小企业在吸引人才方面还是有一定的劣势。”


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