雅荷地产折戟城改，深陷套路贷迷局究竟是谁之过，谁之殇？

　　在陕西本土的房地产开发企业发展史中，一直流传着一个“五朵”金花的佳话，2000年以后进入地产圈的人大致都会有所耳闻。所谓“五朵金花”即是紫薇地产韩红丽，天朗地产孙茵，荣华地产崔荣华，中城地产徐清华，雅荷地产徐束萍。五朵金花除了美丽端庄、为人豪气，决策果断外，五朵金花又各有特点：韩红丽干练，果决;崔荣华智慧、大气;孙茵阳光、善良、知性;徐清华睿智、果敢;徐束萍则凭借对商业的敏锐以及丰富的经验，在西安地产界独树一帜。因此同时有另外一种说法叫“南紫薇，北雅荷!”

(最中间红色着装为徐束萍女士)

　　1993年西安经济技术开发区成立，同年雅荷地产转战西安成立分公司落地经开区，并开发雅荷落地西安第一个和经开区设区后第一个高端品质项目-雅荷花园，雅荷地产是与经开区名副其实的共成长的第一批地产企业。还记得当年在一次雅荷地产项目的发布会上徐束萍致辞说，当年雅荷花园是在一片麦茬地里奠基剪得彩，周边连铺装公路都没有!在那个年代在经开区开发那么一个高品质项目，对经开的发展是有多大的促进作用可想而知!同时也奠定了雅荷在经开发展中的地位，“北雅荷”实至名归也!

(雅荷地产早期logo)

　　然而在近5年来雅荷的声音一年比一年少，一年比一年低，甚至负面信息不断官司缠身!我们看到的是明光路雅荷开发的紫金阳光二期搁置土地转卖万科;凤城三路雅荷四季城三期无法继续开发;凤城六路雅荷国际地块搁置多年开发断断续续;草滩草一村雅荷盛世名城城改回迁迟迟落实不了商品房开发遥遥无期后转卖远洋;草二村开发用地股权问题官司不断;雅荷蓝湾项目二期没有再开发建设;雅荷再无新地储备;到底雅荷发生了什么事件导致一个实力品牌房企一步步走向万丈深渊?

(目前项目地块已经转卖万科，定名万科悦府)

　　“雪中送炭”还是“请君入瓮”?

　　2017年，西安房地产市场经历波折后开始回暖，西安房企的春天似乎又回来了。整个西安城中村改造项目也开始从长达五年的谷底爬出来。五年以来，西安的城改项目由于投资规模大，建设周期长，牵扯各方利益，极其复杂，而且政策变化和市场波动剧烈，先期介入其中的企业，身陷其中，资金流动性受到严重影响。对于雅荷而言，则更是如此。

　　2010年左右，雅荷地产积极响应政府号召，共投入50亿资金，陆续介入西安5个城中村改造项目，最后介入的两个城改项目，是未央区草一村和浐灞生态区八家堡村，2011年开始仅这两个项目雅荷地产累计投入近10亿元。

　　草一村项目紧邻亚洲最大的西安高铁北站，八家堡项目位于未央湖畔，两个城改项目区位优势明显，共有近450亩的住宅开发用地。

　　最难啃的拆迁安置工作由于雅荷地产前期持续投入，也已经接近尾声。随着西安房地产市场的复苏，引来了不少上市公司、大国企前来洽谈合作。

　　自1993年扎根西安，20多年来，雅荷地产低调、踏实做项目，从未与人合作开发过项目。但前期的投入巨大，所形成的资金“内伤”尚未痊愈。为了保证项目顺利进行。雅荷地产也开始对外寻求合作。实力雄厚，有品牌影响力的上市央企，无疑是不二之选。

　　此时，经人介绍，泸州老乡王德彬出现了。王德彬，其创立的四川王氏集团有限公司(以下简称“王氏集团”)，曾是“全国私营企业500强”“青年文明号企业”“全国光彩之星企业”“四川省私营企业100强”“泸州市十强私营企业”，连续8年被授予四川省“重合同守信用企业”。

　　据上述知情人描述，王德彬表面给人印象是多金土豪，江湖气息浓厚，结交广泛，坚信世间没有钱摆不平的事情。其平常行踪不定，“你想找他的时候联系不上，他想找你的时候会突然出现”。

      据《四川日报》2005年1月14日刊发的文章《“中华孝子”行大善》，王德彬年少时因“文革”初中未毕业即跟随泥水匠人学手艺，为了拥有城市户口，1979年他前往云南参军，3年后返乡跑运输，贩卖烟草、水果、猪肉等。“很快他就成了远近有名的‘万元户’。而让他在当地更出名的是他身上那种典型的川南男子的义气和勇气，也许正因为太讲哥们义气，几年艰辛挣来的几百万元又全部赔了进去。”该报道称，1992年，王德彬“开始跑酒生意”，并在1996年创立王氏集团。据王氏集团官网，该公司在酒业、地产、食品、客运、矿业、融资担保、教育等领域有数十个全资子公司，员工1100多人。

　　6月15日，记者致电王氏集团方面，工作人员称，目前该公司运行正常，但不便就王德彬一事接受采访。针对其多名高管配合调查一说，该工作人员未作正面回应。

　　2017年，正值西安楼市回暖之际，身在四川的王德彬嗅到了商机，跑到西安逛了一圈后。“锁定”了雅荷地产手里的两个城改项目——草一村、八家堡村。 于是，一场精心布局的“圈套”由此展开。

　　“央企”做饵，精心布局

　　俗话说，老乡见老乡，两眼泪汪汪。不过，也有例外。

　　2017年11月，王德彬主动提出“能介绍一家央企上市公司入股，提供巨额资金支持。” 王德彬口中的“央企”叫远洋地产，成立于1993年，原为中国远洋运输集团下属的中远地产，后改制陆续变为中外合资企业、外商投资企业。2007年在香港上市后，原中国远洋运输集团彻底退出，2018年远洋地产更名为远洋集团。

　　换句话说，远洋地产是一家业务在国内，在香港注册、香港上市的股份制企业。 但王德彬上嘴唇碰下嘴唇，远洋集团就成了“央企”。而且王老板办事神速，没两天，还真就请来了“央企高管”朱晓星。

(中为远洋集团主席兼行政总裁李明，左为公司秘书钟启昌，右为总裁管理中心总经理朱晓星)

　　这个朱晓星来头也不小。80后，2001年毕业于西南政法法学专业，后来又考取了北京大学法律硕士学位。从教育经历来看，他应该是个法律方面的“大拿”。顶着法律硕士的头衔，朱晓星2008年加入远洋地产，后来当过董事局主席的秘书。到2017时，朱晓星已是远洋地产董事。

　　在王德彬的引荐下，学法律的朱晓星与雅荷见面时，既不提法律，也不说财务，就表示要投资雅荷两项目，但具体事宜由王德彬来操作。王德彬表示，要想与远洋合作，必须先和他签订两项目的《合作意向书》。为了尽快促成项目合作，2017年12月11日，雅荷地产与王德彬名下公司云南海权签了这份《合作意向书》。据企查查显示，云南海权的执行董事兼总经理为罗慧，其中罗慧占股80%、王德彬占股20%。

　　实际上，通过签订这份《合作意向书》，王德彬在远洋地产正式进入前，就同时锁定了这两个项目，他知道两项目是香饽饽，数十家国企、上市公司正在争夺，且雅荷地产还有将两项目分别与人合作的打算。

　　所以，王德彬在签订后的当天，就强势的给雅荷两项目公司打了1亿元诚意金。如果雅荷不按照他的意思与远洋签署后续协议，将要承担巨额赔偿。

　　2017年12月14日，在与远洋地产正式签约之前一天，在朱晓星、王德彬的要求下，雅荷地产被迫与王德彬指定的湖南宏丰仓储物流有限公司签了一份《居间协议》，“居间费”1.7889亿元。

　　雅荷地产之所以找远洋地产合作，本来就是因为缺钱。再说，这“居间费”也忒高了点。可箭在弦上，不得不发。无奈之下，后来雅荷地产只得分两次给王德彬付了1亿元“居间费”。还有7889万元未支付，为后面“欠款6000万”留了个尾巴。

　　骗取股权高利转贷

　　按理说，《合作意向书》签了，居间费虽没交全吧，也交1个亿了，是不是可以和远洋地产愉快地合作了?可事实并非如此。

　　在朱晓星、王德彬的安排下，2017年12月15日，雅荷地产与远洋地产签署了两项目的合作开发协议。然后，这两人就开始一系列“诡异”的操作。

　　“合作”的第一步，就是入股雅荷两个城改项目公司。象征性地资金入股，跟白拿没啥区别。

　　先介绍一下这两个城改项目，一个是草一村，项目公司为西安雅荷名城房地产开发有限公司，注册资本2000万。一个是八家堡村，项目公司为西安雅荷庆隆房地产开发有限公司，注册资本2000万元。

      王德彬、朱晓星利用远洋地产仅花了1400万和1600万注册资本对应的钱，就分别取得了两个项目公司70%和80%的股权。

　　王德彬、朱晓星还用远洋地产的名义，为此专门注册了两家平台公司来控股，一个叫北京颖融企业管理咨询有限公司，一个叫北京颖创企业管理咨询有限公司。

　　一份云南海权公司和远洋地产签署的《合作框架协议》显示，王德彬、罗慧通过云南海权在这两家平台公司中分别占有30%、20%的股权。之前的云南海权董事长罗慧，再次出现在平台公司董事名单中。

      值得注意的是，王德彬、朱晓星、罗慧和远洋地产，通过两项目公司作为大股东的北京颖融、颖创公司，对两家项目公司的印鉴、证照、资料进行了共管。

　　那么，之前承诺的“巨额投资”从何而来?王德彬、朱晓星通过远洋地产拿出了自己的“看家本领”——以贷放贷。

　　在双方合作之前，雅荷地产已在450亩的住宅用地持续投入多年数十亿资金，形成了几十亿的资产。王德彬、朱晓星借助远洋地产以两项目的名义，陆续从招商银行、浙商银行贷款近14亿元，利息为5-8%左右。包括第一批项目预售款3亿余元，合计获取近17亿元资金由其控制。

　　换句话说，王德彬、朱晓星利用远洋地产一分没花，拿着雅荷的家当做抵押，换来了17亿元的贷款资金。然后，至少将其中的15亿资金挪用到其控制的北京颖融、北京颖创两个平台公司，又以10-20%的高利息，转贷给两个项目公司。

　　一来一去，用两项目公司的钱再高利转贷给两项目公司，空手套白狼还一本万利。

　　由于两项目公司的资金牢牢掌握在王德彬、朱晓星和远洋地产的手里。为了赚取中间的“利息差”，导致贷款资金和预售资金并未全部投入到两项目公司的建设之中，致使建设进度严重受阻，村民过渡费、建设工程款无法按时支付，安置楼也不能如期建设回迁。 雅荷地产声誉受损的同时，与远洋地产的合作中，也一步一步失去主动权，处处受制于人。

　　青蛇露出獠牙，项目强迫交易

　　掐住雅荷地产的“命门”之后，朱晓星、王德彬更加疯狂起来。

　　2019年4月，由于上述王德彬、朱晓星一些列的运作，导致雅荷地产资金吃紧。王德彬、朱晓星趁机推荐了一家基金公司给雅荷地产借款15亿元。这家盛洪股权投资基金有限公司，实际上正是王德彬、朱晓星控制的，所谓远洋地产的“表外公司”。

　　要借款15亿元，盛洪基金要求雅荷用母公司雅荷控股85%的股权过户给其为担保，盛洪基金从而从雅荷顶层还间接控制了新大陆公司64.47%、雅荷地产95%的股权，上述股权是雅荷的核心资产，价值近百亿。

　　不仅如此，王德彬、朱晓星团伙还共管了上述公司的印鉴、证照。

　　15亿资金从何而来呢?

　　与王德彬、朱晓星和远洋地产“以贷放贷”如出一辙，盛洪基金又拿着雅荷自己的家当——价值数十亿的五证齐全的在售项目“雅荷中央广场”，五折抵押给了民生信托，换来了一笔4.8亿的信托借款。

　　办法还是老办法，仍然是高利转贷。从民生信托那里的年利率为2%，资金方中华保险收取年利率8%，而盛洪基金另外收取所谓“咨询服务费”就达年5%，且是每半年提前收取的“砍头息”。

　　2019年5月，在民生信托放贷之前，王德彬已经涉嫌云南某臭名昭著的刑事案件被警方控制，在羁押期间想起了之前未支付完的7889万“居间费”。于是，他授意朱晓星、罗慧，强迫雅荷地产与王氏集团签了一份虚构的6000万元的借款合同，否则不让民生信托放款，也不让远洋地产支付“借款”给两项目公司。

　　随后，为了确保能够收回这6000万元“借款”，朱晓星、罗慧利用盛洪基金又强迫雅荷签订了一份《远期股权转让协议》，把这笔钱的偿还捆绑在雅荷能够回购雅荷控股85%股权的先决条件之中。

　　不仅如此，由于王德彬、朱晓星团伙控制了两项目公司印章，雅荷地产极为被动。2019年6月，原本与陕西山豪建设工程有限公司签订《盛世名城酒店工程施工合同》，因王德彬等的阻扰而无法生效。只得以高于原合同552万元的价格，将工程包给王德彬、朱晓星和罗慧指定的泸州市蓝田建筑安装工程有限公司。

　　除此之外，两项目的清表工程、土方工程也被迫以高出市场价格给了王德彬、朱晓星团伙指定的人。

　　而此时，王德彬已牵扯到“云南涉黑势力孙小果”一案之中。是与孙小果勾结的关键人物，王德彬被警方控制后，外围事务由罗慧出面打理。

　　罗慧90后，湖北人，罗慧还有一个名字，叫杨静怡，90后，湖北人，说话口气比较大。但王德彬被抓之后，有人在重庆见过罗慧，瘦了一圈，没那么嚣张了。”上述知情人称。天眼查资料显示，罗慧与王德彬一起出现在云南、西安多家地产企业董监高名单中。，

　　罗慧与朱晓星交好，两人有所依仗，平日里极为嚣张。 王德彬被警方控制后，雅荷地产多次与朱晓星、罗慧交涉两项目进展，但至今未果。

　　在2020年1月4日，双方的一次会议上，朱晓星威胁雅荷地产称，“雅荷资产全部捏在盛洪基金的手上，盛洪基金就是他的公司。如不能如愿，就用盛洪基金联合华融等金融机构逼债，为此牺牲远洋集团十几亿元也无所谓，他只是远洋集团的职业经理人而已。”

　　公开资料显示，这种以“借款为由”，高利转贷的套路，在远洋集团内部也已是一套获取非主营利润的“法宝”。

　　据媒体报道，2018年，远洋集团靠向合作方借贷，吃利息差获利25.43亿元。2019年，远洋集团利息差和其它收入达到历史最高值27.71亿元。而这家号称营收近千亿港币的“央企”房地产企业，营业净利润仅41亿元，“借贷”收入已成这家公司的主要利润来源。

　　面对王德彬、朱晓星、罗慧等人有恃无恐的威胁，雅荷地产只得诉诸于法律，2020年4月，雅荷方就民生信托、盛洪基金在本案中的违法、违规行为向中国银行保险业监督管理委员会进行了实名举报。2020年6月3日，银保监会北京监管局已经正式立案调查。

　　深陷资金困局，企业之劫还是政府之殇?

　　如今雅荷地产，面临着诸多困局，一方面由于王德彬、朱晓星团伙利用远洋地产、盛洪基金拿到雅荷地产体系的控股权和印鉴控制权，恶意不配合用印，导致雅荷地产不能正常融资，金融机构巨额贷款到期不能展期，公司的其它正常经营和信誉也受到严重损害。

　　另一方面，在外埠房企逐渐占领西安住宅市场，本土房企纷纷转型的背景下，曾经为西安城市建设立下功勋的雅荷地产，却一直受困于城改项目，始终无法摆脱资金之困。此时，又落入对方“圈套”，更是雪上加霜。

　　雅荷地产目前的困局，不是陕西房企没落的开始也不是悲剧的最后一个，究其原因就是“钱”的问题!然而，追溯历史来看，雅荷地产在介入城改地产开发之时难到就没有足够的预算和准备吗?雅荷等一批企业进入市场致力于改善人居环境提升城市形象之时相关政府在政策支持上是否到位呢?问题重重，值得反思!今日雅荷之境况，到底是谁之过，谁之殇!

　　2020年开年伊始政府再一次公布了一批城中村拆迁改造计划，而且力度相当大，虽然目前的城改项目操作从政府到开发商已经有一部分经验可循，但在此我们还是希望参与城改的改造主体开发企业，能够合理规划资金和开发节奏，吸取前人的经验，不走弯路少踩坑!对于人居环境改善功不可没的开发商，也呼吁政府多给予关怀，一家地产企业能够成长起来热心参与城市规划和改造，本以债台高筑，且不要让它们再遍体鳞伤!