出租屋内物品坏了， 房东还是房客修？

　　民法典亮点 如无约定，出租人应当履行租赁物的维修义务

　　如今，城市的房价居高不下，租房居住将会成为部分人的人生一部分或全部。那么，在房屋租赁期间，出租屋内的设施、物品损坏了，应该由谁来修?维修费用谁来承担?

　　房客说，应该由房东来修。自己已全部交清租赁费用，房东应该保证出租屋内设施、物品能够正常使用。

　　房东说，房屋在交接的时候，屋内设施、家电等都让房客验收过了，全是好的，用坏了就应该自己修。

　　双方说的貌似都有道理。那么，到底谁说的对?

　　陕西学高律师事务所律师南新建介绍，《中华人民共和国民法典》是“社会的百科全书”，生活中遇到的法律问题，都能在民法典里找到答案。

　　民法典第七百一十条规定：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。第七百一十一条规定：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。第七百一十二条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第七百一十三条规定：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

　　南新建说，民法典将于2021年1月1日起施行，那么在此日期之前的纠纷仍应当适用合同法的规定，而合同法第二百一十八条至二百二十一条的规定和民法典的上述条款基本一致。

　　那么，出租屋内设施毁坏，谁来修?维修费用谁来付?这要视情况而定。

　　首先要看房屋出租时，承租人和出租人之间是否有约定。有约定则按约定办，否则，则按法定办。

　　有道是“契约胜过法律，合意创立法律”，出租人和承租人在房屋租赁合同中对出租屋内设施的维修责任、维修费用承担有约定，则按照双方约定办理，约定对合同双方具有法律约束力。如果没有约定，则按法定办。依据合同法或者民法典的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，并承担维修费用。法律之所以这样规定，是充分尊重出租人和承租人的意愿，平衡各方利益关系，先约定，后法定。法定是从“便利经济原则”“保护弱势群体原则”出发，因为出租人相对于承租人而言，对租赁房屋内的设施、周围的环境、人员更为熟悉，维修起来更为方便，费用更为经济。

　　其次要看租赁期间出租屋内设施、物品的损坏是由什么原因造成的。如果是由承租人不正当使用(如碰撞、敲打等机械原因造成的)或过错(暴力使用)，造成设施、物品损坏、毁坏的，应由承租人承担维修责任、承担维修费用。在此情况下，出租人可以解除租赁合同并请求承租人赔偿损失。如果是承租人按照租赁合同约定的方法或者根据租赁物的性质合理正常使用设施、物品，是因设施、物品自然老化、正常合理耗损等原因造成损坏的，则由出租人承担维修责任和维修费用。

　　最后，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质合理正常使用设施、物品所造成设施、物品损坏的，承租人可以请求出租人在合理期限内维修。出租人如果没有履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，出租人应当相应减少承租人的租金或者适当延长租期。

　　其实，在房屋租赁中，新购置的设施、物品在正常合理使用的情况下，一般很少出现损坏的现象。使用时间较长、自然老化的设施、物品往往容易出现损坏。面对出现的问题，双方应平等协商，谁方便解决谁来办，出租人在维修费用上要大度，因为毕竟比承租人的经济条件要好得多，不要太过于斤斤计较。

　　总之，出租期间设施、物品损坏，在双方没有明确约定的情况下，如果不是因承租人过错原因造成损坏的，出租人应当承担设施、物品的维修责任和费用。