西安楼市四年9次调控 这次政策调整后楼市价格是否会回落？

　　西安楼市四年9次调控

　　为了进一步促进房地产市场持续平稳健康发展，西安市政府曾多次出台楼市调整和限购政策，从2017年1月1日至昨日，西安市政府和房管部门先后出台政策9次。

　　2017.1.1

　　城六区范围内只能新购一套住房

　　自2017年1月1日起，西安市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），在西安市城六区（新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥）范围内只能新购一套住房（含新建住房和二手住房）。

　　2017.4.18

　　扩大限购范围

　　满2年才能上市

　　将住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。在住房限购区域内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。

　　2017.6.25

　　网签满5年方可上市

　　外地人需连续缴纳2年以上社保

　　2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。2017年6月28日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非西安市户籍居民家庭，须提供在西安市（含西咸新区）连续缴纳2年以上（含2年）的个税或社保证明。

　　2017.9.13

　　西安市民有2套

　　外地人有1套不允许再购房

　　将住房限购政策调整为在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房；在上述区域范围内无住房且能提供2年以上个税或社保证明的非本市户籍居民家庭可购1套住房。

　　2018.3.30

　　西安商品住房开始摇号销售

　　意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

　　2018.6.4

　　每个家庭一次只能登记一个项目

　　在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房；每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记。

　　2018.9.14

　　新建商品住房摇号政策细化

　　对新建商品住房意向登记及公证摇号销售工作进一步细化。

　　2019.6.20

　　临潼区首次纳入限购范围

　　临潼区首次纳入限购范围；外地人落户西安满一年才能买房。

　　时隔近一年半时间，西安楼市调控再次加力，12月1日凌晨，西安市住建局等联合出台调控政策。新政明确，购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付最高调至70%，这也是西安市自2017年以来的第9次楼市调控。

　　加强商品房预售管理

　　高层盖到7层以上才能拿预售证

　　根据西安市住建局等出台的通知明确，西安市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

　　信贷调节重大调整

　　二套房商贷首付最高调至70%

　　通知明确，调整购买第二套住房的商业贷款首付比例。经陕西省市场利率定价自律机制研究协商确定：

　　在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。

　　在西安市已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。

　　在西安市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。

　　在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。

　　在公积金贷款方面，调整公积金贷款首付比例。对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的：购房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于50%；购房面积在144平方米以上的，首付比例不低于55%。

　　加强预售资金监管

　　严格按照工程建设进度核拨

　　通知要求，要加快互联网＋监管建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式获取经开发企业确认的购房款交存信息，自行选择监管银行的营业网点，交存购房款至监管账户。

　　负责住房贷款的商业银行应将贷款资金全额划转至预售资金监管账户，严禁私自留存或划转至开发企业其他账户。

　　各级住建部门要建立预售资金监管银行的信用管理体系，对于存在配合挪用资金等违规行为的商业银行，在一定期限内暂停在西安市开展预售资金监管业务。

　　辖区住建部门要根据商品房开发项目施工计划，区分主体结构封顶、竣工验收、不动产首次登记等节点，严格按照工程建设进度核拨预售资金，保障项目如期建设，防范项目建设风险。

　　未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。

　　专家释疑

　　二套房144平方米以上首付比例为何提高这么多？

　　西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁表示，今年以来，西安楼市多有“千人摇”、“万人抢”的楼盘出现，侧面说明了市场的热度不减，特别是改善型产品激增，改善型客群比重增幅较大，致使房企瞄准改善户型，不断设计、优化、推出144平方米以上的大面积段产品来抢占客户，而其产品除了受到市场客户追捧外，凸显出的高溢价水平更是得到房企的“忠爱”。因此，市场持续温热，新房均价总体未有降价的特征。

　　根据目前房价均价水平，已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭,二套房再次购买144平方米以上的，大多数非刚需。因此，这次楼市政策极具针对性。二套房首付比例从原先四成提高到七成，按照目前房价计算，等于一次性将置业成本提高了上百万，能有效抑制部分改善型购买群体热度和通过加杠杆实现的购买力。

　　政策调整之后

　　西安楼市价格是否会回落？

　　朱郁分析，此次调控，政策主导方向对无房、首套房的客户仍然是鼓励、保护且市场后续将持续在刚需产品集中放量，满足刚需群体置业需求。而对改善客群而言，通过提高置业门槛，调整与改变市场供求结构、市场预期来有效平抑房价的非理性上涨，从而落实房住不炒、因城施策及总体控地价、控房价、控预期的市场健康发展主导思想。

　　在监管方面，再次对开发商预售许可证办理加码，资金监管加码，有效保护购房者购房安全，同时也促进开发商加快工程进度，尽快推售新品上市，以实现资金快速回笼。

　　那么这次政策调整之后，西安楼市价格是否会回落？

　　朱郁表示，通过对开发商资金严管限制，大户型购买人群比例及置业流速受限，未来楼市销量将短期下滑，价格总体回落可期。