银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

　　2020年最后一天有一则重要消息，很多人低估了这件事的影响力，它可能对未来的房价有决定性影响：

　　2020年12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称通知），将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起实施。

　　国家金融与发展实验室副主任曾刚指出，过去几年，房地产贷款尤其是个人按揭贷款的增速显著高于平均贷款增速，该制度实施后，按揭贷款增速可能向平均贷款增速回归，甚至低于后者，这意味着新增贷款资金或将更多地流入制造业和小微企业等实体经济领域。

　　请注意上面加黑的这句话，简单理解就是未来要对房贷增速进行精准调控，以降低现有的房贷增速，让房贷的增速降低到平均贷款增速甚至更低水平，以使得贷款这种资源更多地流向实体经济，而非过度用于买房炒房和开发。

　　这里需要科普一下什么是房地产贷款，它主要包括房地产开发贷款和个人住房贷款，个人住房贷款是房地产贷款最大的一个子集，个人住房贷款大概占了房地产贷款的三分之二，它们关系的示意图如下。

　　在控制房地产贷款增速的背景下，这个新管理制度还对五档商业银行的房地产贷款和个人住房贷款占比设置了不一样的上限。

　　房地产贷款上限一览

　　之所以说这个消息很重磅、比绝大多数人想象的重磅，是因为贷款在楼市中实在是太重要了。如果要问：为什么房价收入比和租售比这么夸张？因为房价已经和收入没什么关系了，买房可以加杠杆，此时房贷就是房价的最重要动力，没有之一，它比限购、限售、限价这些措施都重要得多、直接得多。

　　数据对比

　　如果你对这个信息的重要性还没有概念，我们这里看看过去这些年的贷款数据来深入体会一下。由于我们主要针对房价的考虑，所以下面以房地产贷款中的个人住房贷款增速和人民币贷款整体增速对比：

　　2015年末，金融机构人民币各项贷款余额93.95万亿元，同比增长14.3%，其中个人购房贷款余额为14.18万亿元，同比增长23.2%，这个增速远高于各项贷款的平均水平，2015年是上一轮房价上涨行情的开始之年，深圳房价从2015年3月到12月短短九个月的时间里就翻了一倍。

　　2016年末，金融机构人民币各项贷款余额106.6万亿元，同比增长13.5%，其中个人住房贷款余额19.14万亿元，同比增长35.0%，这一年总贷款增速放缓，但房贷增长明显加速，房贷增速（35%）达到了各项贷款平均增速（13.5%）的2.6倍之多，相对应的，这一年也是全国热点城市房价猛涨的一年，2016年楼市的热度是空前的，也可能是绝后的；

　　2017年末，金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元，同比增长12.7%，其中个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，房贷增速仍然远高于平均贷款增速，这一年是热点城市以外弱二线、三四线房价猛涨的一年；

　　2018年末，金融机构人民币各项贷款余额136.3万亿元，同比增长13.5%，其中个人住房贷款余额为25.8万亿元，同比增长17.8%，这是房贷增幅还是高于平均贷款增速，但增速比2016和2017年显著放缓，所以我们看到全国楼市整体进入调整期，就连北京和上海的房价在当时都比2017年高点下跌了约10%；

　　2019年末，金融机构人民币各项贷款余额153.11万亿元，同比增长12.3%，其中个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长16.7%，房贷增速还是明显高过平均水平。

　　2020年末的数据暂时没有出来，要到1月下旬公布，不出意外的话，2020年房贷增速还是会明显快于各项贷款的平均增速。

　　贷款增速对比

　　我们从这些数据可以看出，这些年来房地产贷款增速一直都明显高过人民币贷款的整体增速，而房地产贷款中的个人房贷增速又更快。贷款的流向给我们展示了这几年社会经济的一个面貌：人们对买房的热情远超其他实体产业的经营。

　　银行的紧箍咒

　　这则通知的重要意义还在于，它对商业银行形成了实实在在的监管和限制。如果你在中国买过房、贷过款，就知道商业银行对按揭申请者的压力测试几乎是形同虚设的（这一点我之前提过多次），目前热点城市绝大部分的房贷申请提供的都是假材料，包括提前转账制造的流水、或干脆用假流水或伪造的收入证明。按照压力测试的要求，按揭申请者每月的净收入要达到月供的2倍以上才行，简单计算，一套500万总价的房子（北上深老破小水平），按当前全国首套房平均利率5.24%、三成首付和三十年按揭计算，月供在1.93万元，如果遵守商业银行压力测试的要求，还贷者每个月净收入应该在这个数字的两倍（3.86万）以上，对应税前收入要在5万以上。

　　可以说如果材料不造假，高房价城市就没有多少人能申请的到房贷了。其实银行也知道这些事，但是睁一只眼闭一只眼，因为房贷已经是银行最安全的业务之一了，大城市住宅目前是银行眼中最好的抵押品，没有之一。

　　既然过去银行对房贷是睁一只眼闭一只眼的态度，那么现在房地产贷款集中度管理制度就对银行放出房贷进行了精准限制。未来你可能会发现申请房贷的难度增加了，或者银行对房贷申请的材料审核开始较真了，那就说明这个管理制度在发挥作用了。

　　如果说之前的“三条红线”是针对房企这种贷款需求者和房产供应者的降风险措施，那么这个房地产贷款集中度管理制度就是从商业银行这个贷款供应者下手降风险，而且考虑到房地产贷款中大部分都是个人住房贷款，所以这则通知对无数购房者、炒房者的针对性明显更强，房地产去杠杆正在进入新的阶段。

　　他山之石

　　现在有些人评价一个城市的房价，说这里产业好啊、高薪岗位多啊、人口流入多啊，所以今年肯定要涨啊。这种逻辑其实站不住脚，基本面好可能决定的是十年、二十年这种长周期，中短期房价涨跌完全就看信贷，如果考虑到整个金融周期的切换，贷款这个因素甚至可以决定长周期的房价走势。

　　要维持一个资产价格的上涨，就要使资金的增速保持在一个指数增长的水平上，而且这个增长率要维持在一个较高水平，如果保持不了、哪怕只是增速下降了一些，资产价格就会松动。

　　指数增长示意图居民住房贷款余额能保持指数增长吗？

　　最典型的例子是日本，我们都知道1990年之后日本房价经历了二十年大熊市，东京房价跌掉了六七成，但我们看日本M2（广义货币）在1990年之后并没有下降，现在日本的M2更是1990年的2.3倍多。只是在1990年后日本之前那种指数式货币增长的趋势被打断了，在下面这张可视化的数据图中体现的非常明显。

　　日本M2数据

　　和日本不同的地方在于，在我们现在这个信息时代，国家对金融的掌控能力远远强过当年的日本，未来房贷增速的回落很有可能是个循序渐进的缓慢过程，这样能避免房价大幅下降。总之，加杠杆容易、去杠杆不易，要主动有效地去杠杆，还要避免出现系统性金融风险，只能一步一步来，以时间换空间。

　　房住不炒

　　主动降低房地产贷款增速，让贷款更多地支持实体经济，这个初衷非常好。但人们对实体经济的热情不取决于能不能拿到贷款，而取决于实体经济是否可以创造比炒房更多的财富。如果买房还是可以轻松赚到比经营实体经济更多的钱，那我们就会看到之前曾经出现过的经营贷被用去炒房的一幕。

　　降低房贷的增速是一个好的开始，如果未来房贷增速真的放缓到各项贷款的平均水平，那么房价的动能肯定会减弱，预期也会出现变化。但最后会有怎样具体的影响，还要看这个措施的执行情况。对普通人来说，面对房子时也确实应该调整心态，逐渐回归到房子的居住功能，降低自己对房价大幅上涨的预期，否则可能会大失所望。