2021年房企发展或“稳”字当头

　　展望2021年，在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业发展仍将以“稳”字当头。企业层面，市场下行压力，叠加“三条红线”管控，房企将面临降负债、促增长双重挑战。业内人士表示，销售方面预计会有更多房企陷入“负增长”；投资方面，将受限于资金面状况，拿地保持谨慎；融资方面，政策监管不放松，在降负债任务下，整体融资增速将有所放缓；多元化方面，投资逻辑转变，挖掘“第二增长曲线”。

　　业绩：

　　部分企业面临负增长困境

　　尽管今年房企业绩在一定程度受到疫情冲击，但是整体规模持续放缓趋势已定，可以预计，2021年市场考验只会有过之而不及，销售态势不容乐观，或有越来越多的房企面临负增长困境。尤其是“三条红线”全面实施，降负债、稳流动摆在行业发展首要位置，迫使房企放慢周转速度，此外当前无论是拿地、施工或是营销，投入压力都更大，资金面状况对于业绩实现影响程度也加深。

　　2021年，各大房企都将处于内外部调整的适应期，提升经营实力是“活下去”唯一出路，不仅要做到防范风险、走出困境，同时也要放远眼光、追赶趋势，走在行业前面的企业始终是最大的赢家。一方面，营销端仍然是房企发力促销售的主要方向，除了传统的营销模式，线上营销、自建分销渠道有利于提升营销效率；另一方面，产品将是市场竞争力的重要表现，需求侧改革下，房企要更加关注需求端的特征与变化趋势，优化产品供给，实现升级。

　　投资：

　　布局更加聚焦于基本面优质城市

　　2021年，在“三条红线”新规下，房企投资将经历调整后企稳，整体拿地态度保持谨慎，企业投资表现将在较大程度将受到资金面状况的影响，呈现分化态势。红色档和橙色档企业降杠杆压力大，融资限制也更大，将会被迫放缓或暂停投资，而资金面状况较为良好的绿色档和黄色档房企则有了更多的市场机会，可以伺机获取优质地块。

　　在不稳定的市场环境下，风险作为投资的首要考虑。城市选择上，房企将更倾向于“择优而投”，选择基本面优质的城市或深耕型区域更有利于去化的实现，而对于新拓城市，房企会相应减少布局，谨慎评估。此外，投资方式上，由于融资受限，房企也更愿意通过合作拿地来控制风险，缓解资金压力。

　　融资：

　　政策监管从严，融资增速或放缓

　　2020年，房企融资环境先松后紧，而随着“三条红线”的提出，进一步加强了房地产融资监管，也为2021年房企融资调控奠定了基调，叠加11月底《完善现代金融监管体系》发布，指出房地产行业降杠杆趋势不变，可以预计未来房企融资监管继续从严，融资环境大概率保持收紧。

　　2021年，在“降杠杆”主旋律下，房企融资增速或放缓，主要以借新还旧为主。在资金面收紧预期下，财务状况欠佳的房企生存压力加剧，更多房企将使用经营杠杆和合作杠杆代替有息杠杆，这也增强了明股实债等融资方式的监管预期。真股权融资、分拆子公司仍将是房企融资、降负债的主流途径。

　　多元化：挖掘“第二增长曲线”

　　未来，房企多元化肩负着挖掘“第二增长曲线”的重任，投资布局逻辑也将发生转变，一是投资方向更加聚焦，二是布局方式由经营转向投资入股，投资入股的主要优势在于可以更快地进入其他产业，且机会成本相对可控、效率也更高。在投资偏好上，房企将更侧重于高成长性、高投资预期以及确定性强的投资标的，既可以控制投资风险，也能为企业带来可观的投资收益。

　　投资方向上，房企应紧跟市场风向，关注价值增长空间高的行业。例如存量市场、数字化领域以及生物医药、IT服务与软件开发等科创板热门上市行业等。在互联网、数字化趋势下，可以预计，未来投资价值将集中在相关细分产业的技术独角兽企业上，房企可以重点关注。