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1月全国总供地量低于去年同期 预计2月土拍热度低位徘徊

2021年02月07日 08:42   来源:克而瑞地产研究

  2021年1月,受以杭州为首的长三角二三线城市优质土地供应增加的影响,1月土地市场热度有所回升,地价环比大增26%,土地流拍现象也在优质地块占比提升的影响下明显缓解,流拍率降至低位。就成交热度表现来看,土地市场似乎在2021年初迎来了一个好头,但鉴于调控政策的持续趋严,以及疫情反复下的经济发展压力,2021年土地市场依旧面临巨大挑战。就短期市场走向而言,作为先行指标的土地供应也已出现了显著变化。为此,本文将结合近期供地规模、供地质量和政策导向等指标进行综合分析,对企业接下拿地提供可行性的建议。

  01

  供地规模:1月总供应量低于去年同期

  一线同比“腰斩”

  受疫情和季节性因素的影响,2021年1月土地供应量明显减少,仅有1.5亿平方米,较去年12月降幅超五成,同比也下降了12%,重回2020年以来的月度低位。

  分能级城市来看,市场表现基本一致,同环比均呈下降趋势。其中,一线城市供应规模环比降幅最突出,高达75%,仅201万平方米,与去年疫情最严重的2月份基本持平,同比来看,供应量也已经腰斩。究其原因,主要是受上海供应明显减少的影响,无论是2020年12月,还是2021年同期的1月份,上海均有大量土地供应,尤其是2020年12月,供应建面高达565万平方米,并且两个时间段均有高总价、大体量地块供应,分别是176亿元的黄浦区豫园社区地块、310.5亿元的徐汇滨江地块;此外,2020年12月供地相对较多的北京本月仅供应了1宗商办地块,供应量仅5万平方米。

  二线城市土地供应量环比12月降幅高达六成,较去年同期降幅也超三成。除郑州、贵阳、大连、福州和合肥等城市供应环比上涨外,其余城市供应量环比均呈下降趋势。尤其是重庆,1月供应量仅有212万平方米,较去年12月供应规模减量超800万平方米。此外,成都、长沙、武汉和杭州等城市土地供应规模环比减量均超200万平方米,二线城市供应端明显收紧。

  三四线城市供应环比“腰斩”,同比表现稍好,下降了5%。究其原因,主要是受到季节性因素的影响,上月供应量较高的徐州、绍兴、盐城等长三角城市供应量明显较少;典型如徐州,1月供应量仅48万平方米,环比12月减量205万平方米,同比去年1月减量更突出,高达261万平方米。

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  02

  典型城市:六成城市土地供应不及去年同期

  武汉供地仅为去年同期1/10

  考虑到季节性因素的影响,大部分城市1月供应量不及去年12月在意料之中,因此我们更多地分析同比变化情况:

  在CRIC重点监测的32个一二线城市中,推地量同比下滑的典型城市有20个,涉及武汉、长春、上海、苏州、成都、石家庄、太原等城市,占比超六成;其中武汉减量最突出,超过300万平方米,1月仅挂牌3宗土地,涉及经开区和蔡甸两个区域,总供应量仅45万平方米,同环比降幅均接近9成,降幅居于一二线城市前列。此外,上海1月土地供应量较明显减少,全国仅挂出8宗地;就土地性质来看,与去年12月保障性土地密集挂牌相比,1月上海保障性土地供应也明显减少。

  而土地挂牌量超过去年同期的城市仅有12个,占比接近四成。典型如郑州、宁波、贵阳、昆明等城市,1月土地供应建面环比增幅多在100%以上、增量均超60万平方米。尤其是郑州,全月土地供应高达301万平方米,较去年同期增加146万平方米。

  总的来看,受春节假期的影响,土地供应量明显减少成为绝大多数城市的“共性”。当然,也有供应周期波动的影响,由于去年12月份中西部二线城市供应较多,譬如重庆12月份土地供应量高达1025万平方米,这些供应较多的城市1月份供应量波动性减少,反之12月份供地相对较少的郑州、贵阳、大连1月份供地反而明显增加。考虑到供应量减少的城市具有压倒性优势,再叠加2月份春节假期的影响,2月份成交规模下滑在意料之中。

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  03

  供应结构:优质地块占比下降

  长三角依旧是潜在最大“热源”

  伴随着热点城市土地供应量的明显减少,供应优质地块供应力度也在明显下降。我们以高总价(出让总价超过10亿元)的土地幅数占比和高单价(起拍单价超过1万元/平方米)的土地幅数占比来看,1月份出让地块中高总价地块占比为1.8%,环比去年12月和同比去年1月均有明显下滑,降幅分别为1.4和1.0个百分点;起拍单价超过1万元/平方米高单价地块的比例同环比也有明显下滑,降幅分别为0.5和1.0个百分点,仅有1.6%,这一系列数据均表现2月份优质宅地将会越发稀缺。

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  从数量上来看,1月优质地块供应(总价超10亿或起拍楼板价超1万元/平方米的地块)总幅数仅52宗,环比去年12月下降了六成之多,同比去年同期也下降了两成。分城市来看,上海、福州和南京高品质地块更多,优质地块幅数均5宗。此外,无锡、宁波、南通、佛山、广州、东莞、苏州等城市也表现比较突出,均超2宗(含)。

  值得注意的是,长三角城市优质土地供应量合计30宗,占全国占比近六成,是优质地块的主要供地区域,也是土拍市场潜在的最大“热源”。

  其中上海表现尤为突出,其中备受瞩目的当属处于内环内的虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块,起拍总价高达47.2亿元,起始楼面价高达77179元/平方米,该地块起拍价创下了周边同类地块新高,考虑到该地块区位佳,并且出让条件比较宽松,势必会引发房企的一番激战,可售楼面价大概率会超越去年七月金隅在杨浦拍下的江浦宅地(该地块成交楼面价85764元/平方米,溢价率高达38%)。不仅如此,普陀区石泉社区也有一宗纯宅地出让,该地块位于内中环之间,毗邻中山北路内环高架路500米左右,区位较佳。同样值得注意的是,该地块起拍价为47.4亿元,起拍楼板价高达61952元/平方米,这一价格较周边同类地块的起拍价也有大幅提升(去年12月大华以总价30.6亿元竞得同位于石泉社区、毗邻该地块的一宗商住地,住宅部分起始楼板价为53851元/平方米,住宅成交楼板价约合63307元/㎡),并且参考周边而周边商品住宅房价约在10万元/平方米的售价来看,成本压力还是比较大的。除此之外,浦东川沙、浦兴社区也有多宗优质宅地出让,尤其是浦兴宅地,起始总价60.0亿元,起始平均楼板价约为23740元/平方米,也值得房企重点关注。

  广州2月也有多宗优质地块供应,其中备受关注的海珠区石岗路AH050946地块已于2月1号成交,该地块起拍楼面价34490元/平方米,是海珠区起拍楼面价第三贵的地块,仅次于琶洲新港东路地块、大干围地块,最终地块被中海以封顶价22亿元+450平方米配建面积夺得,折合楼面价50526元/平方米,目前是广州土地楼面价第五高地块。春节后海珠区赤沙车辆段综合体TOD地块也将迎来土拍,该地块总建面达30.4万平方米,起拍总价82.3亿元,折合楼面价约27087元/平方米(不计入上盖),采用“竞价+竞配建+摇号”方式,设置最高限制地价约119.4亿元,封顶竞配建政府性房源建筑面积75600平方米,地块最高楼板价可达5.2万元/平方米,虽然地块位置比较优越、配套佳,但由于总价较高,加之要求竞买人须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验,符合竞买条件的企业相对较少,因此地块大概率会以较低溢价成交。

  除沪、广两城以外,福州、南京、东莞、南通、无锡等二三线城市也有部分优质地块值得关注。就以无锡为例,1月有4宗起拍价超过1.4万元/平方米的土地挂出,分别位于锡山、经开和江阴,由于区位均比较优,部分地块还有“学区”加持,预计房企竞拍会比较激烈。

  04

  市场预判:金融监管收紧下溢价率还将下滑

  上海、广州等市拿地机会仍可重点关注

  受以杭州为首的长三角二三线城市优质土地供应增加的影响,1月份土地成交热度低位回升,但依然低于二、三季度平均水平。就土地挂牌量来看,受季节性因素的影响,1月土地供应量明显减少,较去年12月降幅超五成,同比去年同期,供应量也下降了12%,创下去年3月份以来的历史低位,尤其是一线城市,同比也已“腰斩”。考虑到2月仍受春节假期的影响较大,预计接下来的供应将会维持较低位。

  土地整体供应量减少的同时,优质地块供应占比明显减少,1月份出让地块中高总价地块和高单价地块占比同环比均有明显下滑。起拍价超过3万元的优质宅块仅有4宗,其中上海3宗、广州1宗。在上述因素的叠加影响下,预计2月份溢价率继续走低,高热地块数量进一步减少,并向上海、广州、无锡等少数热点城市集中。不过在这些优质土地占比高、同时热度也比较高的城市,建议还需仔细测算拿地成本,避免后期利润空间或现金流不足的风险。

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