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1月百城住宅去化周期降至11.4个月,一线连续加速下跌至8.3个月

2021年02月22日 08:53   来源:克而瑞地产研究

  因成交热度延续,2021年1月末商品住宅去化周期也由去年12月末的11.53个月下降至11.38个月,略低于去年同期水平,总体呈现出下行后趋稳态势。分能级来看,一线因良好成交热度,去化周期保持下行,降至8.34个月,低于百城平均;二三线去化周期基本持稳在11-12个月左右,整体库存风险基本可控。

  具体来看,一线城市去化周期最短且同环比保持降势,除北京高达15个月以外,上海、广州、深圳均小于10个月,基本不存在库存积压。30个二线城市中仅有太原、沈阳、大连、呼和浩特、长春5个城市库存消化周期超过20个月,多数城市去化周期在12个月以内。从变化情况来看,因12月成交显著放量,商品住宅消化周期环比跌多涨少,同比则涨跌参半,一方面贵阳、海口、厦门、合肥、石家庄等城较去年同期出现显著下滑,另一方面杭州、沈阳、南宁、兰州、呼和浩特等涨幅均超50%,值得关注的当属沈阳、呼和浩特等北部内陆城市,消化周期超20个月且较2020年同期有显著拉长趋势,整体库存风险较大。三四线城市环比涨跌参半,同比跌多涨少,“去库存”效果好于预期。整体来看,宜昌、泰州、三明、常德、宁德、盐城、扬州、东莞、徐州、晋江、芜湖、淮北、常州等城市1月末消化周期维持在8个月以下,库存压力相对较小。而日照、北海、永泰、烟台等基本面缺乏支撑的三四线城市不仅消化周期高达30个月以上,而且去化周期同环比齐增,库存风险逐步浮出水面。

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  广义库存:持稳37亿平环比微降,东北、华北等区域城市总量及增幅居前

  受狭义库存走低影响,本月百城广义库存也保持稳中有降态势,2021年1月末达367621万平方米,环比微降0.4%,同比上涨7%。不同能级城市分化加剧:一线同环比齐降,降幅均为3%,主要得益于良好的成交表现。其他各能级城市广义库存环比与上月持平,同比涨幅基本在6%-8%,库存风险并不算太大。

  一线城市中广州广义库存量最大,2021年1月末已达5884万平方米,且同环比皆保持小幅微增态势。而上海、深圳广义库存同环比均有不同程度的下降,主要得益于短期内资金驱动型购房需求集中释放,成交高热不退,带动整体广义库存稳步下行。二三线城市中,贵阳、大连、沈阳、唐山、石家庄、沧州12月末广义库存量遥遥领先,突破1亿平方米,株洲、烟台、南昌、太原、蚌埠、佛山、宝鸡、岳阳次之,广义库存量也达到了8000万平方米以上。相较于2020年同期,多数城市广义库存量同比变动不大,涨跌幅基本不超过15%,不过不同城市分化持续加剧,以廊坊、郑州、洛阳、保定、张家口等为代表的中部城市广义库存量显著增加,涨幅超30%,原因无外乎以下两点:一是地方政府财政依赖度较高,今年加快供地导致未开工地块量增加;二是疫情压缩居民收入使得整体行情转淡。相较而言,重庆、西安、南宁、成都等中部城市广义库存量稳步回落,跌幅均超20%,目前的库存风险基本可控。

  综上,2021年开年楼市迎来“开门红”,虽然供求环比皆有回调,但市场热度延续,成交跌幅不及供应也使得整体狭义和广义库存均维持稳中有降态势,去化周期也降至11.38个月。分能级来看,一线市场整体韧性较强,无论是狭义库存、广义库存还是去化周期,环比跌幅均在不同能级中居首,二三线城市分化持续加剧,沈阳、青岛、大连、长春等北部城市依旧是“库存高企”,整体风险较大,相较而言,东南沿海城市诸如盐城、淮北、宁德等东南沿海城市成交热度较高,狭义库存和去化周期均稳步回落。预判下月,我们认为,狭义库存总体持稳,降幅有限。一方面,2月恰逢春节传统假期,房企推盘节奏有所放缓;另一方面,今年中央号召“就地过年”,一定程度上也将抑制返乡置业需求的集中释放,供求较1月还将稳步回调。部分城市分化也将持续加剧,对于核心一二线城市诸如上海、深圳、杭州而言,即便出台严苛的调控政策,也难抑居民成交热情,除非供应放量,否则库存还将延续稳中有降态势,而对于中部和北部弱二线以及缺乏基本面支撑的三四线城市,整体库存压力依旧较大,或将重新步入库存上行周期。

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