超重要文件：N条新举措与楼市息息相关

　　昨天(3 月 5 日)全国人大会议开幕，除了听取总理政府工作报告，大会还审查了《国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要草案》。

　　对于这份尚未全文公布的规划纲要草案，我们费劲总结梳理了其中与房地产强相关的一系列新举措。

　　关于土地

　　●建成 10.75 亿亩集中连片高标准农田

　　DK 注释：前两年的提法是 10 亿亩〔《关于切实加强高标准农田建设提升国家粮食安全保障能力的意见》，国务院，2019年11月〕，现在的目标多了 7500 万亩。在「严守 18 亿亩耕地红线」的前提下，增加的这 7500 万亩，为城市建设用地(包括住宅用地)腾出了一定的空间。

　　关于人口

　　●增强生育政策包容性，释放生育政策潜力

　　DK 注释：你懂的。

　　关于城镇化率

　　●常住人口城镇化率提高到 65%

　　DK 注释：2020 年末，中国常住人口城镇化率刚刚超过 60%。提高到 65%，意味着「十四五」期间中国仍将处于每年提高 1 个百分点的高速城市化进程。

　　●试行以经常居住地登记户口制度

　　DK 注释：除个别超大城市外，落户门槛会越来越低，大部分城市会低到尘埃里。

　　关于城市群

　　●加快形成「两横三纵」城镇化战略格局

　　DK 注释：对于不同城市群，用了三个不同等级的动词。对于京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，用的动词是「优化提升」;对于山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群，用的动词是「发展壮大」;对于哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群，用的动词是「培育发展」。

　　关于都市圈

　　●鼓励有条件的都市圈建立统一的规划委员会

　　DK 注释：这是非常有突破性的创举，旨在「实现规划统一编制、统一实施，探索推进土地、人口等统一管理」。

　　●鼓励探索共建园区、飞地经济等利益共享模式

　　DK 注释：目前深圳已在汕尾探索「深汕特别合作区」，南京正在淮安市盱眙县探索「宁淮特别合作区」，这都是典型的「飞地经济」，值得更多城市学习。

　　关于城市角色

　　●建设北京怀柔、上海张江、大湾区、安徽合肥综合性国家科学中心，支持有条件的地方建设区域科技创新中心

　　DK 注释：格外优待合肥。合肥跟北上广深才是国家级的，其它城市基本上都只是「区域科技创新中心」。

　　关于县域

　　●稳步有序推动符合条件的县和镇区常住人口 20 万以上的特大镇设市

　　DK 注释：目前仅有温州的龙港完成了「撤镇设市」，地盘基本没变，但行政级别从镇级变成县级了，级别高了更好办事。

　　关于TOD

　　●推行功能复合、立体开发、公交导向的集约紧凑型发展模式

　　DK 注释：就是 TOD 模式。

　　●新增城市轨道交通运营里程 3000 公里

　　DK 注释：交通部最新数据说，截止 2021 年 2 月，全国(未含港澳台)共有 44 个城市开通运营城市轨道交通线路 234 条，运营里程 7627.3 公里。新增 3000 公里，意味着要增加将近一半。除了地铁，城际铁路和市域(郊)铁路也要新增 3000 公里。这对 TOD 来说是巨大的机会，因为没有 TOD 的轨道交通，意味着巨大的浪费。

　　关于住宅形态

　　●新建住宅推广街区制

　　DK 注释：五年前中央发过一份高规格文件，说「原则上不再建设封闭住宅小区」，由于现实阻力实在太大，只能不了了之〔《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》, 2016年2月21日〕。现在的提法务实多了，「新建住宅推广街区制」差不多就是「窄马路、密路网、开放街区」，即便围墙暂时取消不了，也可以用过「窄马路、密路网」来实现「开放街区」。

　　关于土地财政

　　●拓展城市建设资金来源渠道，建立期限匹配、渠道多元、财务可持续的融资机制

　　DK 注释：这可以在一定程度上缓解地方政府对于土地财政的依赖度。城市建设需要巨量资金，由于税收的大头归了中央，所以主要靠卖地与举债。大多数城市更偏重卖地，少数城市偏重举债(比如长沙)，没有谁比谁更高明或高尚(不要人云亦云地夸长沙不依赖土地财政)。从这个角度看，「拓展城市建设资金来源渠道」确实是非常重要的新举措。

　　关于租赁房与保障房

　　●逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利

　　DK 注释：「租购同权」是未来的未来的必然，所以不能急于求成，要「逐步」。

　　●单列租赁住房用地计划

　　DK 注释：这是了不起的推进。

　　●支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房

　　DK 注释：中国的城市规划潜规则是「重工商抑住宅」，工业与商办用地极其充裕，住宅用地非常紧张。从这个角度看，「将非住宅房屋改建为保障性租赁住房」是非常务实的办法。

　　●健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策

　　DK 注释：这是第一次在官方文件中出现「退出管理」这个词。对于保障房来说，这是无比巨大的进步。如果没有「退出管理」机制，建再多的保障房也无法填补人心的欲壑。

　　附录

　　十四五规划纲要关于

　　「完善住房市场体系和住房保障体系」的表述

　　坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。