商洛公园天下违规售房还一房两卖，购房者交首付款多年无法签合同

　　“没有预售证就开始售房，我交了20多万元首付款，没想到房子两年后却被开发商卖给了他人，如今我是房子买不到，退款和赔偿也拿不到。”提起在商洛公园天下购房的事，杜先生就一肚子气。

　　交首付款两年后房子却被卖给他人

　　3月9日，杜先生反映称，2017年9月，商洛华龙房地产开发有限公司(以下称华龙房产公司)对外宣传其开发的“公园天下”6#、7#楼马上开工建设，以缴纳房屋保留金的形式预售。2018年3月5日，他与华龙房产公司签订了内部房源保留确认单，向其缴纳房屋保留金2万元，保留7号楼住宅一套。2018年4月22日又签订了房屋保留协议，保证在《商品房预售许可证》等手续齐全后签署《商品房买卖合同》，房物总价712742元。协议约定先支付房屋保留金222742元，剩余房屋保留金49万元待银行按揭手续齐全后办理。华龙房产公司在收取杜先生房屋保留金后，保证协议有效期限内为杜先生保留该房源，不将该房源向第三方出让。杜先生承诺在房屋预售等证件办理齐全后30个工作日内与华龙房产公司签署购房合同，所缴纳的房屋保留金转为购房款。

　　“我已如约在2018年4月1日前缴纳了房屋保留金222742元，但华龙房产公司却在取得《商品房预售许可证》之后不与我签署正式购房合同，我为此多次找他们协商，但工作人员总是推辞，后来他们和其他业主签订了购房合同，而那时我已经交首付款两年多时间了。”3月9日，杜先生告诉记者，“2019年6月，公园天下售楼部还电话告知我公司决定将首付比例提高到50%，让交齐剩余尾款，因当时他们没有取得预售证，所以我拒绝交款，而他们就骗取我没有文化的母亲代签交款通知书，要求2019年8月30日之前必须交齐剩余的15万首付款，如果没有交，视为自动放弃。后来又拒绝为我办理购房合同。我就想不明白了，我早已交齐首付款，他们私自提高首付款这合理吗?”

　　开发商无证售楼被处罚

　　2020年3月12日，杜先生将此事在网络上反映后，引起了商州区人民政府办公室的高度重视，并派人进行调查。经查，2017年9月，公园天下6#、7#楼在未取得《商品房预售许可证》的情况下，华龙房产公司以所谓的“诚意金”、“保留金”违规预售商品房。商州区执法部门先后于2018年5月8日、2019年7月1日、2019年7月24日三次发出停业通知，责令立即停止违规行为，并下发了行政处罚事先告知书。2019年8月30日对该公司违规预售商品房违法行为进行经济处罚，2019年9月5日，对公园天下6#、7#楼核发了《商品房预售许可证》。

　　开发商取得预售证后，要求杜先生按照个人按揭贷款首付款的50%比例补缴15.32万元后，才能签订购房合同，杜先生认为已缴纳22.27万元，至今未补缴其他款项。针对开发商是否具备将按揭贷款首付款比例设定为50%的权利，按照《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》该比例高于“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%执行”中要求的30%比例，符合相关政策。

　　法院：保留协议合法有效

　　2020年8月19日，杜先生对开发商提起诉讼，请求华龙房产公司按照房屋保留协议与其签定正式购房合同，开发商辩称，杜先生违反协议约定，无权购买案涉房屋，该公司有权收回房屋另行处置，与案外人签订的购房合同合法有效，杜先生应当变更诉讼请求。

　　商洛市商州区人民法院受理此案，并于2020年10月19日依法作出判决，认为杜先生与开发商签订的房屋保留协议是双方真实意思的表示，合法有效。后因开发商与第三方签订合同，将案涉房屋出售给第三方且收取款项，致杜先生签订购房合同的目的无法实现。法院调解未果，而杜先生依然坚持原诉讼请求不变，法院不予支持。

　　杜先生说：“我起诉的目的是为了让开发商给我签正式购房合同，结果开庭后才得知，开发商就在我起诉前段时间把房子网签给了第三方。现在判决都半年了，他们也不主动协商赔偿，说只退回本金和利息，现在房价水涨船高，我觉得我损失太大了，我要求开发商给予赔偿。”

　　华龙房产公司：法院判我们赔多少，我们就赔多少

　　2021年3月10日上午，华商报记者来到公园天下(现名为一品天下)售楼部，华龙房产公司业务经理吕海洋告诉记者，在杜先生一直未付尾款的情况下，该公司已将房屋收回另售他人。

　　“在售房之前与他说过此事，只要付清尾款就可以签合同，他一直没有付。后来我们将房屋另售他人，他又将我们告上法庭，我们还有其他在售房子，让他以原来的房价再选一套房，他也不选。”吕海洋说，“他交的预付款肯定是要退给他的，他要求赔偿，在合理的范围内我们也接受，但他要求的赔偿金额太高——我们可以与他协商解决，如果解决不了，建议他走司法程序，法院判我们赔多少，我们就赔多少。”

　　律师：购房者有权向开发商追索溢价损失

　　陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，杜先生与开发商签订的房屋保留协议系双方的真实意思表示，是合法有效的，应受法律保护，但是，因开发商又将该房卖给了第三方，并且予以网签，根据《民法典》的相关规定，网签为预先物权登记，应受法律优先保护，以致于导致杜先生所签合同的目的无法实现，但是杜先生可向开发商主张合同权利，有权要求开发商退首付款、首付款的利息损失，以及房屋的溢价损失(此溢价损失属于预期损失)。

　　赵良善建议双方友好协商解决，如协商不成，杜先生可再次起诉，但诉求是要求开发商退首付款、首付款的利息损失，以及房屋的溢价损失(此溢价损失属于预期损失)。