“三道红线”下，500强房企资产负债率均值9年来首降

　　3月16日，最新的“中国房地产开发企业500强”榜单出炉。该评测由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办，数据来自国家统计局、企业公告等信源。在2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》（以下简称“报告”）里，记者看到，“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低。长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降。

　　该测评报告指出，“三道红线”要求提出后，房企多措并举降低杠杆。随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失；市场交易结构逐步偏向一、二线城市；在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓，行业分化愈加明显。

　　华东500强房企最多

　　报告显示，2021中国房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中万科上升两位，综合实力排名第一；恒大、碧桂园分列第二、三；中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城则分列四至十位。与2020年相比，2021年TOP10变动率为10%，其中世茂为新晋企业；TOP50的变动率约为10%，整体相对较为稳定。

　　从区域划分来看，华东地区占比37.6%，东北地区占比3.0%，西部地区占比8.2%，同比有所下降；华南地区占比20.2%，华北地区占比16.6%，中部地区占比14.4%，同比有所提升。华东、华南与华北三区企业数量占比为74.4%，中部地区占比继续提升。

　　从规模上来看，集中趋势稳中有升。2020年，TOP500房企总资产均值为829.89亿元，同比增长16.64%，增速较上年回落1.26个百分点；净资产均值为178.81亿元，同比增长17.89%，增速较上年上升1.76个百分点。

　　同时，规模房企的发展结构分化也变得明显。例如，碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质，融创降杠杆战略成效明显，华润在一线城市拿地占比提高，优化土储结构。在政策的引导下，龙头房企在逐渐发力新盈利点。

　　2020年开始，随着融资政策的逐步收紧，对房地产的融资监管已经进入到了一个新的阶段，“去杠杆、降负债”也成为房企的重要任务之一。

　　报告显示，“三道红线”监管下，TOP500房企杠杆率有所降低。长期偿债能力方面，TOP500房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降；净负债率均值为85.08%，较上年下降11.62个百分点，相比2019年也有大幅改善。短期偿债能力方面，2020年TOP500房企短期偿债能力略有下降，流动比率均值为1.40，较上年下降0.05，速动比率均值为0.49，与上年持平。

　　值得一提的是，报告指出，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。例如，2020年TOP500房企营收均值达183亿元，较上年增长10.36%；营业成本均值139亿元，较上年提高17.05%；净利润均值达11.01亿元，同比下降11.08%，净利润均值增速近年来首次为负。同时，过去一年，房企利润空间收窄，总资产逐年上涨，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。

　　行业分化加剧

　　2020年全国商品房销售面积和销售金额均创出历史新高。与此同时，越来越多的房企，包括规模房企，由于决策失误、杠杆过高等原因纷纷退出竞争，行业的分化格局加剧。

　　存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。报告指出：“房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。”

　　《测评报告》认为，人口变迁带动了城市格局的改变，许多房企开始深耕重点城市，重点区域的土地储备依然是房企长远发展的保障。

　　数据显示，2020年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.11，较2019年降低0.02；整体流动资产周转率均值为0.14，与2019年持平；总资产周转率均值为0.10，较2019年降低0.01。从三大运营指标看，总体数据依然处于低位。

　　随着融资环境持续趋紧，金融红利逐渐消失，管理红利时代来临。上述《测评报告》直言，周转能力强是管理红利的重要体现之一，但在当前的市场环境下，驱动周转的因素发生了变化。而相较于过去高杠杆推动的高周转，如今在融资趋严的背景下，房企更多通过提高执行效率、实施精细管理来提高企业周转速度。同时，近年来龙头房企在非住领域纷纷尝试轻资产化运营，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住领域拓展加速。