房地产上演淘汰赛 三道红线倒逼房企从野蛮发展走向高质量增长

　　本报(chinatimes.net.cn)记者陆肖肖 广州报道

　　3月23日“2021观点年度论坛”暨中国房地产卓越100颁奖大会在广州召开，会议以“地产向阳 持续的力量”为主题，探讨了房地产市场面临的新形势。与会嘉宾表示，房地产市场的黄金增长期已经过去了，但这绝不意味着市场到了天花板，因为从哪一个角度来看都有十年以上的增长期。

　　与会专家表示，新阶段房地产市场势必将要上演“淘汰赛”，企业唯有彻底摈弃野蛮生长时期存留的粗放狂奔，注重高质量高效率发展才有生机。也有嘉宾指出，三道红线是倒逼中国房地产市场从野蛮增长变成高质量增长的分水岭，房企应该顺势而为，把自己的负债率降下来，才可以高质量的发展。

　　房地产市场仍有十年以上增长期

　　中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一发表演讲

　　对于2021年的房地产市场发展态势，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一表示，在住房制度和市场调控方面，要继续坚持“房住不炒”定位，坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善住房的市场体系和保障体系。要解决的问题主要有三个方面：一是培育和发展住房租赁市场，二是有效增加保障性住房供给，三是大城市中困难群体和新市民等的住房问题。

　　“房地产快速增长的时代结束了”，国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华指出，“用通俗的话说黄金增长期已经过去了，是不可能再有每年有20%、30%的投资增长、销售增长，这个年代已经结束了。但这绝不意味着中国房地产市场到了天花板，因为从哪一个角度来看，房地产市场都至少有十年以上的增长期。”

　　房地产行业虽然面临着一系列问题，但仍然在进步中不断壮大。世联行首席技术官黎振伟在论坛中表示，我们每年的论坛都在谈难、不容易、挑战，结果发现越挑战我们行业越做越大，我们的企业被淘汰的不多，反而晋级的企业越来越多，千亿的越来越多，数千亿的也越来越多了，中国的开发商还是有信心的。

　　三道红线下房企狠抓降负债

　　在三道红线之下，企业必须求新求变以适应新的监管要求，朱中一表示，去年以来，有关部门出台房地产企业负债水平和银行房贷比重的具体要求，对房地产金融的监管也将常态化。三道红线倒逼企业增长方式从财务杠杆驱动的规模扩张型向稳健发展的质量效益型转变。拓宽融资渠道和合作模式，控制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流，降低三道红线相关指标，将负债率降到安全线内。

　　阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌也谈到，三道红线是倒逼中国房地产市场从野蛮增长变成高质量增长的分水岭，如果房企不(存)侥幸(心理)，用三年的时间就会变成一个优秀的企业，中国房地产市场就是一个健康的行业，这个行业对国家金融体系的稳定非常重要，房企应该顺势而为，把自己的负债率降下来，才可以高质量的发展。

　　怎么样降负债率呢?吴建斌指出，“其实就是两头，一个分子、一个分母。分子方面需要提高企业的盈利能力，增加现金流，特别是净利润的现金流。分母方面，一是要考虑怎么样可以加快施工、加快结算、加快销售，然后正常的经过结转利润变成公司的权益。二是做股权融资，也可以做股本金融资，以及在合作方面的扩大股本。两头行动，就会把负债率降下来。”

　　至于降负债的方法，福信集团董事长/总裁、大唐地产董事长吴迪表示，房企既要致力于降低财务杠杆，加强自有资金的回报率，也需要强化开发杠杆，这是我们在新阶段、新时期特别要去努力的地方。精细化管理需要企业不断修炼内功，才有可能使企业保持健康、持续的发展。

　　朱中一也表示，要加强企业经营管理，夯实企业发展基础，构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，提升产品质量、服务质量和企业信誉，切实把企业做好做强做优，为行业的健康发展和百姓的安居宜居做出贡献。