过去一年，大西安房价涨幅最大的区域是哪里？

　　如果要问过去一年西安楼市热点板块是哪里?大家一定会给出答案，例如：全运东风下的港务区，万元楼面地价频出的高新区……

　　而如果要问过去一年大西安房价涨幅最大的区域?我相信大家凭借第一反应很难给出答案。

　　这个答案就是：沣西新城。

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　　关于过去一年时间，沣西新城的房价涨幅，我们拿这个区域内几个在售的典型楼盘来看。

　　2020年3月份，万科大都会均价1.15万元/㎡，到2020年底的时候已经涨到了1.55万元/㎡左右;2020年3月份，紫薇·铂樾府精装小高层均价1.2万元/㎡，如今在1.5万元/㎡左右;

　　2020年11月份的时候，1.55万元/㎡左右的价格就可以买到科为城，如今已经在1.85万元/㎡左右了。

　　保守估计，过去一年时间，沣西新城的房价涨幅在20%以上，应该是整个大西安范围之内房价最高的区域，这种价格的上涨不是单盘上涨，而是一种普涨。目前，要想在沣西新城买到房子，起码得按照1.8万元/㎡左右来做预算。

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　　关于沣西新城房价的快速上涨，也许大家会给出很多个原因和理由，但《地产房剑》认为最重要的因素就是地价在不断拉高大家对区域房价的预期。在此，我们不妨回顾一下沣西新城这几年土拍市场、房价市场走过的历程。

　　在2018年之前，沣西新城的房价一直处于一个稳定状态，转折点发生在2018年初。

　　2018年2月份，春节还没有结束，沣西新城的几宗土地拍卖就燃爆了大西安土地市场。中国铁建、紫薇地产、咸阳恒丰(后来卖给万科)在沣西新城高溢价拿地，6宗土地中有5宗土地溢价率在100%以上，最高溢价率291.1%，白马河路板块的2宗住宅地块楼面地价分别达到了4085元/㎡、4738元/㎡。

　　而当时，该板块金科世界城毛坯高层售价为7500元/㎡。因此，看到当时的土拍情况之后，几乎所有人都认为开发商疯了。1个多月后的2018年4月份，万科又以23.75亿元拿下了沣西新城白马河路板块478亩开发用地，6宗土地中有5宗土地溢价率在100%以上，其中2宗土地溢价率在400%以上。楼面地价整体在3200元/㎡左右。这个项目也就是后来的万科大都会项目。以2018年上半年的这两次土地拍卖为转折点，沣西新城的房价开启了一轮上涨。2018年底，紫薇万科大都会首开，均价9500元/㎡。2019年2月份，均价拉升到了1.1万元/㎡左右，沣西新城房价开始迈入万元时代，2020年初的时候区域内普通精装高层售价基本在1.2万元/㎡左右，定位高端盘的中国铁建·西派时代售价在1.8万元/㎡左右。 03

　　开启2020年下半年沣西新城这轮房价的上涨，同样是土地拍卖。2020年8月份，同样是白马河路板块，2宗百亩以上的住宅地块拍卖。经过88轮报价，中交地产以91.97%的溢价率拿下了147.2亩土地，土地成本1310万元/亩，楼面地价8198.9元/㎡;中旅则通过93轮竞价，则拿下了中交地块隔壁138.06亩土地，地价1371.02万元/亩，楼面地价9802元/㎡。

　　8198.9元/㎡、9802元/㎡的楼面地价，意味着这两个项目入市后售价保守估计2万元/㎡起步。

　　而当时，旁边万科大都会的精装高层卖1.35万元/㎡左右。

　　两宗高价地，给了沣西新城更高的房价预期，由此也就有了区域内房价的再次拉升，拉升到了今天的1.8万元/㎡左右。 

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　　当然，沣西新城的房价在过去一年的过快上涨，还有一些原因，其中包括：

　　①.整个沣西在售新盘非常之少，新房供应不足;

　　②.配套的不断兑现，包括地铁5号线的通车、吾悦广场的开业，以及2019年底西咸新区中心医院的运营;

　　③.沣西新城的产业，给了投资客信心，同时也意味着更多的需求;

　　④.不限购，不限售。

　　……而这些原因，都抵不过更高地价拉升预期那一个原因。 05

　　进入到2021年之后，面对普遍1.8万元/㎡以上的房价，可以说沣西新城的房价已经不低了，这个价格已经超过了西安主城区，在短期内到底还有多大的上升空间，我们必须重新考量。

　　目前，中交、中旅所摘得的地块，项目已经开始了前宣，这两个项目入市后2万元/㎡以上的售价预期，将进一步捅破沣西新城房价的天花板。不过，对于购房者而言，2万元/㎡以上的价格目前在西安主城区其实有更多的选择。因为，主城区的限价，给了更多人上车的机会。虽然说我们也认为沣西新城未来的发展潜力很大，特别是瞄准的战略新兴产业，再加上科创谷，沣西新城未来的发展给我们留下太多的想象空间。

　　但是，当产业规模没有形成、人口聚集没有形成的情况之下，房价的过高只能说透支了未来几年的空间。2020年，沣西新城GDP增速、规模以上工业增加值增速、限额以上消费品零售综合增速这三项指标位列西咸新区五大新城第一的情况下，基础设施投资、民间投资增速则位列五大新城倒数第一，很明显这是不平衡的。特别是作为衡量经济发展内生动力、活跃度的一个重要指标，民间投资增速的短板值得关注。

　　所以，沣西新城的房价该稳稳了。2021年，沣西新城待入市的纯新盘，除了前文提到的中旅·名门府、中交·长安里之外，中国铁建在该区域的中国铁建·西派宸樾、紫薇地产在沣西新城的2个新项目都会入市，还有万科在沣西的新项目万科·宸樾……这些新盘如何定价，将是对开发商的考验。

　　最后，小长假后第一天，4月6日，沣西新城一宗115亩的开发用地将迎来成交的日子，这宗地是西安首宗采用“熔断+摇号”方式出让的地块。哪一家地产企业能够拿下?我们拭目以待。