地价上涨助力房价走高 热点三线土拍高热复现

　　2020年，以南通、绍兴为代表的热点三线城市土地市场表现火热，各大房企争先进入拿地，土地价格亦水涨船高。长期来看，这些城市发展前景良好，再加之2021年初青岛、郑州等重点城市开始执行供地“两集中”，一二线拿地不确定性增加，使得企业投资目光进一步向这些热点三线城市转移。在资金环境逐步收紧、土地投资难度不断攀高的背景下，研究这些城市短期内的投资环境对房企有重要的参考意义。为此，本文选取了南通、绍兴、东莞等热点三线城市，结合近年土地市场成交、楼市供求、政策调控等相关指标进行分析，总结这些城市周期性节点的关键市场特征，为城市投资提供相关建议。

　　为了应对疫情对经济的负面影响，2020年上半年信贷环境偏松，地市、楼市热度也因此明显上升。而在下半年“三条红线”融资规则、房贷集中管理度叠加热点城市房地产市场调控加码等一系列政策组合拳下，房地产市场热度有所降温。但诸如绍兴、金华、丽水、淮安、盐城等长三角三四线城市市场行情却持续火热，特别是土地市场，高竞拍轮次、高溢价成交地块屡现。

　　1、调控收紧促市场波动收窄，但地市仍是市场周期的先行指标

　　决定房价的因素多种多样，但在诸多因素之中，拿地成本是决定房屋售价的重要因素之一。从历史成交数据来看，2011年~2020年十年间地价涨幅共有三次高点，分别是2013年、2016年和2017年。结合房价走势来看，在地价快速上涨年后，一般两年后则会迎来房价的加速上升，如2013年地价显著上涨后，2015年后房价便迎来快速上涨，2016年和2018年情况亦是如此。

　　不过，近年来随着房地产调控长效机制的形成，特别是2019年“房住不炒”政策的出台，市场波动幅度明显收窄，地价对房价的传导效应也在减弱。典型如2017年地价涨幅小高峰后的2019年，房价在多城市调控收紧下涨幅明显变缓。但总的来看，土地的成本上涨势必会对房价上涨产生一定的助推作用；因此，土地市场仍然是市场周期的先行指标。

　　此外，观察市场长期走势可以发现，在地价明显上涨后次年，地价涨幅一般会明显趋缓，如2013年后2014年地价涨幅明显放缓，2017年地价涨幅达到高点后的2018年平均地价涨幅仅为3%。这是由于地价明显上涨会引发房价上涨预期，不利于房地产市场稳定，因此，在地价明显上涨之后，各城市会针对土地侧进行调控，以拉低地价涨幅，降温地市。不过，这期间也恰是房企拿地的窗口期，在土地市场经历一段时间的低潮期后，优质地块的拿地条件也会有所放松，这一点在2019年上半年和2020年上半年表现都十分明显。