数读西安 |2021年一季度西安市房地产市场分析报告

西安市房地产市场分析季报

从土地成交情况、西安市住宅市场、

西安市商业办公市场、西安楼市动态

四大方面为您解析!

　　报告要点

　　宏观经济

　　3月份，居民消费价格指数(CPI)全国同比上涨0.4%，陕西省同比上涨0.8%，西安同比上涨0.9%。全国工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨4.4%，环比增涨1.6%。

　　政策热点

　　中央坚持“房住不炒”定位，各地加码楼市调控，保障房地产市场平稳健康发展。西安楼市调控出组合拳，限购限售再度升级。

　　土地市场

　　3月份，西安市成交土地30宗，成交总面积140.84万平方米，环比增加200.25%，同比增加69.14%。

　　一季度，累计成交土地49宗，成交土地面积302.81万㎡，土地出让金总额158.08亿元。

　　新建商品房市场

　　3月份，全市新建商品房成交面积99.78万㎡，成交均价16459元/㎡，成交套数11387套。

　　一季度，新建商品房成交面积累计257.80万㎡，成交套数累计26979套，成交均价17184元/㎡。

　　增量住宅市场

　　3月份，新建商品住宅去化周期为8.3个月，环比减少3.5个月。成交面积67.86万㎡，环比上涨47.75%，同比上涨22.25%;成交套数5261套，环比上涨49.25%，同比上涨21.75%。

　　一季度，新建商品住宅成交面积194.54万㎡，成交套数累计15117套，成交均价16726元/㎡。

　　存量住宅市场

　　3月份，西安市城六区存量住宅(不含别墅)市场均价为11849元/平方米，环比上涨1.06%%，同比上涨4.92%;成交套数为9880套，环比上涨131.06%，同比上涨268.52%。

　　一季度，城六区存量住宅市场成交套数21221套，环比减少8.87%，同比增长265.06%。

　　商业用房市场

　　3月份，全市新建商业用房成交均价为33088元/㎡，环比上涨17.39%，同比上涨2.83%。

　　一季度，全市新建商业用房累计成交面积16.07万㎡，成交套数1399套，成交均价34102元/㎡。

　　办公用房市场

　　3月份，全市新建办公楼成交均价为19165元/㎡，环比上涨6.32%。

　　一季度，全市新建办公写字楼累计成交面积24.09万㎡，成交套数3219套，成交均价18843元/㎡。

　　一、宏观经济

　　3月居民消费价格指数(CPI)全国同比上涨0.4%，陕西省同比上涨0.8%，西安同比上涨0.9%。

　　根据国家统计局信息，2021年3月份CPI：

全国

　　同比上涨0.4%，涨幅较上月扩大0.6个百分点;

　　环比下降0.5%，涨幅较上月收窄1.1个百分点。

陕西省

　　同比上涨0.8%，涨幅较上月收窄0.6个百分点;

　　环比下降0.6%，涨幅较上月收窄1.1个百分点。

西安市

　　同比上涨0.9%，涨幅较上月扩大0.7个百分点;

　　环比下降0.5%，涨幅较上月收窄0.9个百分点。

　　去年同期以来全国与西安市CPI同比走势

　　全国PPI月度同比涨幅有所扩大

　　3月，全国工业生产者出厂价格指数(PPI)同比上涨4.4%，涨幅较上月扩大2.7个百分点;环比上涨1.6%，涨幅较上月扩大0.8个百分点。1—3月平均，中国PPI比去年同期上涨2.1%。

　　去年同期以来全国工业生产者出厂价格(PPI)涨跌幅

　　二、政策热点

　　中央将继续坚持“房住不炒”定位，落实稳地

　　价、稳房价、稳预期的楼市调控目标。

　　1.两会《政府工作报告》强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。3月5日上午9时，第十三届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂举行开幕会。国务院总理李克强在做政府工作报告时指出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。2.《“十四五”规划纲要》指出实施房地产市场平稳健康发展。2021年3月12日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(以下简称《纲要》)正式出炉。“十四五”规划指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，进一步完善住房市场体系和住房保障体系，有序推进房地产税立法。“房住不炒”这一概念自2016年中央经济工作会议首次提出以来频繁出现，并首次出现在了规划纲要中，充分说明国家未来五年乃至更长一段时间内对于房地产调控力度将持续不减，也印证了房地产行业对于拉动经济的作用正在淡化，逐步回归到民生居住属性上。3.三部委联合发文防止经营用途贷款违规流入房地产领域。2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，全面收紧经营贷监管，严防经营贷违规流入房地产市场。地方层面，上海、成都楼市调控再升级，涉及限售、房价地价联动机制等多项措施;杭州、成都法拍房纳入限购范围;嘉兴限购加码，限售范围扩大至全市;北京、上海、深圳、杭州等多地加强住房信贷管控，防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。另外，本月住建部赴杭州、无锡、成都、西安等城市督导房地产调控工作，南昌发布新政涉及大都市圈“购房同权”等内容，住建部派出督导组赶赴现场，相关政策当天被撤回，充分体现了中央调控态度。

　　西安楼市调控出组合拳，全力整治房地产市场。

　　1.西安严打“代持”、“消费贷”买房等行为。3月16日，西安住建发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，从加强购房资格核验、首付资金核验、规范商品房销售行为、规范存量房交易秩序、规范涉房信息发布行为和加大检查监督力度6个方面对开放商、从业者、购房者不正当行为作出严格规定，其中，明确指出，以“代持”方式规避限购政策的，5年内不得购房。意在浇灭市场“虚火”，还原健康平稳的交易环境。2.住建部出台商品房预售资金监督管理办法，购房款必须全部进入监管账户。3月23日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法》，从4月1日起，西安商品房预售资金将全部直接存入专用监管账户进行监管，开发商不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。3月25日晚，西安市住建局就政策条例解读及购房者关心的问题，给出了回复。据不完全统计，西安现有烂尾楼数量高达2000多处，每一个数字后面都是一组无辜受害的家庭，防止烂尾事件一再发生也是此次出台政策的目的。进行资金全额全程监管，对开发商的资金要求相对来说较高，开发商要想减轻经济负担，只有加快工程进度，争取早日顺利交房才是实现资金快速回笼的唯一途径。3.西安计划2021年新增1.5万套保障房，调整保障房土地供应方式。3月25日，西安出台《2021年保障性住房工作实施方案》。《方案》明确，2021年，西安全市将建设和筹集保障房3.04万套(公租房1.2万套、共有产权房1.84万套)，其中，2021年新增1.5万套(公租房0.7万套、共有产权房0.8万套)，2018年至2020年保障房续建1.54万套(公租房0.5万套、共有产权房1.04万套);建设人才公寓1350套;年度累计发放租赁补贴家庭不低于5000户。2018年至2020年保障房续建任务继续由原责任主体落实，分5年清零。同时，西安将单列保障房年度用地计划，将2021年1715亩保障房净用地列入区县、开发区年度土地供应计划。自2021年4月1日起，将公租房土地供应方式由划拨方式调整为可协议出让方式。2021年4月1日前已开工建设的公租房，土地按划拨方式供应;未开工建设的公租房，土地按协议出让方式供应。4.西安楼市政策加码，限购限售再度升级。3月31日凌晨，陕西省西安市住房和城乡建设局官网发布了《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从建立完善房地联动机制，加强住房交易管理，严格住房金融监管，整治规范市场秩序，加大住房保障力度，夯实调控主体责任等六方面提出十大措施，进一步稳地价、稳房价、稳预期。本次政策强调：西安全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上;除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让。各金融机构要严管及防范经营性贷款违规流入房地产领域等问题。加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设，单列租赁住房用地计划，积极推动住房租赁试点工作，满足新就业家庭等群体合理住房需求。除此之外，在商品住房的购买和二次交易上，提出了比之前更为严一些的要求：从西安市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税(退役军人、经批准引进的各类人才除外);将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月;住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

　　三、土地市场

　　月度情况

　　3月成交土地30宗，环比↑23宗，同比↑8宗;

　　成交总面积140.84万㎡，环比↑200.25%，同比↑69.14%;

　　出让金总额88.18亿元，环比↑260.95%，同比↑173.62%。

　　去年同期以来土地成交面积和出让金额

　　季度情况

　　一季度，累计成交土地49宗，环比↓103宗，同比↓38宗;

　　成交土地面积302.81万㎡，环比↓62.97%，同比↓17.53%;

　　出让金总额158.08亿元，环比↓34.46%，同比↓11.01%。

　　2019-2021Q1按季度全市土地成交面积和出让金额

　　四、新建商品房市场

　　月度情况

　　新建商品房成交11387套，环比↑43.72%，同比↑135.37%;

　　成交面积99.78万㎡，环比↑43.80%，同比↑70.97%;

　　成交均价16459元/㎡，环比↓2.55%，同比↑11.23%。

　　去年同期以来全市新建商品房成交面积与成交均价

　　季度情况

　　累计成交套数26979套，环比↑32.39%，同比↑77.94%;

　　成交面积累计257.80万㎡，环比↑13.96%，同比↑52.10%;

　　成交均价17184元/㎡，环比↓1.75%，同比↑17.94%。

　　2019年-2021年Q1商品房按季度成交情况

　　五、住宅市场

　　新建商品住宅

　　月度情况

　　去化周期下跌至8.3个月，环比减少3.5个月。

　　去年同期以来去化周期

　　成交面积67.86万㎡，环比↑47.75%，同比↑22.25%;

　　成交套数5261套，环比↑49.25%，同比↑21.75%。

　　去年同期以来全市新建商品房和商品住宅成交面积

　　加权均价16061元/㎡，环比↓4.33%，同比↑9.29%。

　　去年同期以来新建商品住宅成交均价

　　季度情况

　　累计成交套数15117套，环比↑0.22%，同比↑22.16%;

　　成交面积194.54万㎡，环比↓4.67%，同比↑25.36%;

　　成交均价16726元/㎡，环比↓0.24%，同比↑18.79%。

　　2019年-2021年Q1商品住宅按季度成交情况

　　二手住宅市场

　　月度情况

　　城六区存量住宅成交套数为9880 套，环比↑131.06%，同比↑268.52%。

　　监测均价(不含别墅)为11849 元/平方米，环比↑1.06%，同比↑4.92%。

　　去年同期以来城六区存量住宅成交套数和监测均价

　　季度情况

　　城六区存量住宅成交21221套，环比↓8.87%，同比↑265.06%;

　　季末监测均价(不含别墅)为11849元/㎡，环比↑1.06%，同比↑4.92%。

　　2019年-2021年Q1西安市城六区存量住宅成交量情况

　　六、新建商业用房

　　月度情况

　　商业用房成交738套，环比↑33.45%，同比↑846.15%;

　　成交面积8.39万㎡，环比↑55.95%，同比↑722.55%;

　　成交均价为33088元/㎡，环比↑17.39%，同比↑2.83%。

　　去年同期以来全市新建商业用房成交情况

　　季度情况

　　累计成交1399套，环比↑67.54%，同比↑713.37%;

　　成交面积16.07万㎡，环比↑178.03%，同比↑452.23%;

　　成交均价34102元/㎡，环比↓2.90%，同比↓0.11%。

　　2019年-2021年Q1新建商业用房按季度成交情况

　　七、新建办公用房

　　月度情况

　　办公用房成交1585套，环比↑1.34%;

　　成交面积10.81万㎡，环比↓4.59%;

　　成交均价19165元/㎡，环比↑6.32%。

　　去年同期以来全市新建办公成交情况

　　季度情况

　　累计成交3219套，环比↑1105.62%，同比↑74.85%;

　　成交面积24.09万㎡，环比↑588.29%，同比↑192.35%;

　　成交均价18843元/㎡，环比↓13.91%，同比↑7.39%。

　　2019年-2021年Q1新建办公按季度成交情况

　　市场走势分析1.土地季度成交量降幅明显。

　　从成交面积来看，3月份成交面积环比、同比均保持正增长。受供应量影响，一季度土地成交量下行，成交面积仅为去年全年的12.67%，环比下降逾六成，同比下降近两成。成交金额方面，3月土地出让金环比增长260.95%，同比增长173.62%;一季度，土地出让金环比和同比分别下跌34.46%和下跌11.01%;土地市场整体呈下降趋势。

　　2.新房去化周期持续缩短，二手房成交量创新高。

　　自2020年6月起，西安市二手住宅成交量持续高于新建商品住宅，本月西安市的二手房成交量远超新房成交量，成交量创新高。二手住宅与新建商品住宅成交量与之比为1.88，二手房市场主导地位逐渐凸显。目前西安市新房开发已进入低位期，新房去化周期连续两个月缩短至近一年来新低，新房供不应求，主城区和核心区域新房供应尤为稀缺，高性价比的楼盘摇号中签堪比中彩票，多方面因素共同推动了西安二手房市场的活跃。近期来看，在西安限购限售新政影响之下，短期内，直接导致供给端和需求端数量的减少，未来一段时期内房地产市场的降温概率将随之增大。

　　2019年以来新建住宅、存量住宅成交走势图

　　3.商办市场整体向好。

　　2020年在市场环境和疫情的叠加影响下，商办市场整体低迷，下行压力较大。2021年，随着我国经济的增长和疫情的有效控制，商业办公用房市场逐步回温，今年2月以来，商业办公市场销售量同比环比均出现大幅增长，因去年疫情期间商办成交量绝对值较低，同比涨幅参考意义不大。但从绝对值来看，3月份商业办公用房成交面积和成交套数已经接近2019年月均成交量，商业办公市场整体向好。

　　去年同期以来全市新建商业用房及办公用房成交面积