泾河新城土拍升温 品牌房企相继布局

　　刚刚在泾河新城置业成功的杨女士如释重负：“主城区限购，摇了几次都没有中，11·30新政后，在我首付有限的情况下，选择了一圈，最后在泾河新城雅居乐北城雅郡买了一套小三室。”其实在大西安北跨战略下，近年来西安北部逐渐成为重点发展区域，而泾河新城一直以生态宜居、高端产业为定位，吸引了不少优秀人才，区域内更是布局了多家品牌房企，共同助力片区发展。

　　泾河新城土拍升温

　　品牌房企相继布局

　　进入4月，西安的土拍市场一度火热，其中泾河新城的几块土拍，已然成为业内关注的焦点。

　　4月6日,正荣、卓越分别溢价105.19%和106.06%竞得泾河新城79.675亩、62.851亩住宅用地。4月12日，由万科以溢价率43%竞得泾河新城146亩住宅用地。从历史成交来看,泾河新城上一个亩单价最高的地块为2020年9月份,南飞鸿以4810元/㎡的楼面地价摘得55亩住宅用地,到今年4月,正荣、卓越实际楼面价突破7000元/㎡，仅7个月左右,楼面地价就上涨了约2000元/㎡。从这三宗土地的位置来看，正荣和卓越地块相对处于泾河新城目前的核心区域，与乐华欢乐世界相邻，而万科的2宗地块紧邻茯茶小镇，后期可享受到茯茶小镇的商业配套。容积率要求为1.8-2.3,建筑密度小于20%,从这一点就可以看出,这两宗地块不会是纯刚需的产品。

　　在主城区供地稀缺和拿地艰难的情况下，房企抢占新区已然成为趋势。从泾河新城去年的土拍情况来看，泾河城建、雅居乐、荣华、绿地、天朗等，都以底价摘得泾河新城住宅和商业用地，而南飞鸿溢价布局。目前雅居乐、南飞鸿、绿地等已有项目落地，其他未正式销售的项目预计也将很快入市，加上万科、正荣、卓越的进驻，该区域未来的项目竞争会越来越激烈。

　　西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析认为，3·30新政已然改变房企投拓策略，非限购区域及主城周边区域无疑成为房企重点关注、竞相进驻的热点，且内在要满足规模化房企城市、区域扩张、深耕的发展要求。目前所看到的沣西、泾河等板块，土地热度骤增，属于正常，也是集中度、分化程度加剧的有力体现。

　　近20家房企进驻

　　居住品质逐步改善

　　作为不限购区域之一，泾河新城算得上是今年的一匹“黑马”。不完全统计，片区内在售项目约15盘之多。

　　从开发商布局来看，从2017年开始，包括绿地、金辉、金地、雅居乐、阳光城、隆基泰和、乐华、四川滨江、经发地产、南飞鸿、天朗地产、西咸城投、泾河城建、泾河地产等近20家房企在此布局，产品从刚需为主逐步向洋房、叠拼等改善产品转变。

　　目前，泾河新城主要在售项目包括黄冈学府城，产品类型为精装高层，均价1.25万/平方米，户型面积99—152平方米、雅居乐北城雅郡，产品类型为精装高层，均价1.02万/平方米，洋房1.18万/平方米，户型面积约97-143平方米；阳光城·文澜府，产品类型高层、洋房，户型面积104—149平方米，参考均价高层9500元/平方米、小高11000元/平方米；西咸城投·新华阙，产品类型为毛坯洋房，均价约1.35万/平方米；金地乐华·翰林艺境，产品类型为精装高层，均价约1.2万/平方米；绿地智创金融城，产品类型为精装高层，均价约1.2万/平方米，户型面积为88—139平方米；崇文·海棠，产品类型小高层、洋房，户型面积165—184平方米，均价1.2万/平方米，目前没有可售房源，后期会加推；滨江翡翠城，产品类型为高层、洋房，户型面积为90—128平方米，均价约9700元/平方米。

　　那么，泾河新城的房价到底如何呢？纵观整个房地产市场，限购区域内房价有的甚至已突破3万元/平方米，除价格高外，还需要摇号，那么不限购的泾河新城就成为置业者眼中的香饽饽。从2020年的销售业绩上看，全年泾河新城销售9420套房源，一举站位西咸新区之首。房价也是从去年1月的成交均价8778元/平方米，上涨到12月成交均价10909元/㎡。一年时间，泾河新城房价上涨2131元/㎡，涨幅达到24.28%，排在西咸新区涨幅第三。

　　是刚需上车有利窗口但非首选

　　泾河新城作为西咸新区五大新城之一，最近几年的楼市发展一直不温不火，本月的土地溢价成交以及越来越多的品牌房企进驻，让这个区域开始更多地出现在购房者选项中。从基础配建来看，西咸智轨+二号线规划逐步落地；西交大附属泾河医院开建；去年9月泾河新城第一中学、泾河新城第二学校、泾河新城第三学校正式投入使用；超万亩的泾河湿地公园与千亩花海公园正在建设中，再加上已建成的崇文塔旅游区、乐华欢乐世界、茯茶小镇等，该区域的交通、教育、生态、文娱等都在加速兑现。相对比临近的港务区和沣西新城，泾河新城能否是刚需客群的新选择呢？

　　美城机构市场研究中心总监沈玮认为，因为新区不限购，限价也没有主城区这么紧，土地市场也是如此。当前沣西新城的价格并不算低，泾河新城与主城区有价格梯度，目前还处于价格洼地，是值得有自住需求的客群去考虑的，等后期价格上涨明显，再去选择的意义并不大。而港务区大部分是资源引进，所以房价和地价控制相对比较好，如果有名额的情况下，仍旧建议选择港务区。

　　对此，朱郁也有相同建议，沣西、泾河还属于发展初期，未来发展潜力较大，也是刚需置业“上车”的有利窗口期，但并非首选。奥体板块从概念、产业、配套、发展预期等综合方面，优势明显，同比沣西、泾河板块，关注度更高，也更符合购房者置业需求。