一周红黑榜

　　本周红榜

　　1.30城购房套均面积：西安面积90.5㎡排第8

　　2.一季度西安住宅销售价格持续上涨 小户型涨幅高于中、大户型

　　3.买房人平均年龄33.3岁 城市越大房子越小

　　4.被动式住宅VS第四代住宅 谁是住宅下一个风口？

　　5.6部门出台监管新规 直击住房租赁企业爆雷根源

　　本周黑榜

　　1.隆基泰和布局西安的开山之作隆基泰和·万和郡“翻车”

　　2.咸阳世城滨江1号楼公寓迟迟不能交房 急坏业主

　　3.陕建·翠园锦绣违规交房 造成延期收房拒绝赔付

　　4.远洋御山水又陷“停工”疑云，购房者的“安全感”该从何来？

　　5.西安悦美国际业主收房时发现单元楼门庭塌陷

观楼市涨跌,听麻辣点评,尽在三秦房产网一周红黑榜。

　　本周红榜

　　1.30城购房套均面积：西安面积90.5㎡排第8

　　城市越大，人口越多，房价越高，住房套均面积较小。反之，会更宽裕一些。目前，国内许多城市实施限购，“房票”更显珍贵，能买大的就尽量选择大一些的户型，但房价却成为影响购买的变量因素之一。报告显示，天津、上海、深圳、大连、北京、南京、广州、沈阳、东莞、烟台、重庆、成都、青岛、厦门、福州、太原、无锡、合肥、苏州、杭州和宁波等21个城市套均面积不足90㎡。其中，天津购房套均面积最小，仅70.7㎡。套均面积超过90㎡的，一共有9个城市，分别是长沙、南昌、佛山、石家庄、郑州、昆明、济南、武汉和西安。这9个城市的购房者所购置房产，平均下来是一套大两居或小三房。报告测算，西安购房套均面积90.5㎡，与湖北省会武汉相当，并列排在30城第8位。

　　2.一季度西安住宅销售价格持续上涨 小户型涨幅高于中、大户型

　　记者从国家统计局西安调查队获悉，一季度，西安住宅销售价格持续上涨。新建商品住宅销售价格同比累计涨幅排15个副省级城市第1位。一季度，从环比看，西安新建商品住宅销售价格涨幅分别为0.4%、0.8%和0.9%，累计上涨2.1%；从同比看，一季度西安新建商品住宅销售价格涨幅分别为6.5%、7.4%和7.8%。其中，新建住宅小户型涨幅高于中、大户型。一季度，二手住宅销售价格环比涨幅收窄，同比涨幅扩大。

　　3.买房人平均年龄33.3岁 城市越大房子越小

　　近日有数据显示，买房人平均年龄33.3岁，城市越大，房子越小。当前新房和二手购房者平均年龄在33.3岁左右。分二手房、新房看，一线城市购买新房的平均年龄约为34.4岁，购买二手房的平均年龄约为35.1岁，两者相差将近一岁。可见，30到40岁年龄段是目前购房的主力。据了解贷款职工中，30岁(含)以下占31.27%，30岁-40岁(含)占46.96%，40岁-50岁(含)占18.27%，50岁以上占3.50%。你是多少岁买的房呢？

　　4.被动式住宅VS第四代住宅 谁是住宅下一个风口？

　　随着住宅的进阶，人们对住宅的需求不仅仅是居住的功能，住宅也开始走向高端阶层，而在西安有这样的住宅备受关注，那就是第四代住宅、被动式住宅，这时候哪个更受欢迎，跟着秦小楼一起去看看它们能否征服市场？

　　目前全国各地也纷纷出台支持政策，第四代住宅已经在全国24个省级行政区域广泛布局。其中陕西省咸阳市、宝鸡市各分有1个，而被动式住宅全国推行以来，已经在石家庄、北京、秦皇岛等城市有落地项目，那它们和全国的又有哪些区别呢？

　　第四代住房落地城市

　　西安第四代住宅、被动式住宅现状

　　当下，西安楼市中，第四代住宅共有2个，分别为宝鸡石鼓观山堂、咸阳市高新区天伦云境天澄项目，被动式住宅位于高新软件新城板块——高新天谷雅舍，作为高新区直系房企，是什么样的底气让耗巨资打造西安乃至西北首个被动式住宅。

　　从表中采集的数据可以看出，陕西第四代住宅相比其他两个第四代住宅略显优势，一是体现在露台的挑高上，石鼓观山堂6.6米的双层挑高空中露台无疑是项目的一大特色，除此之外，项目还符合绿色三星建筑标准，采用五星级酒店精装双入户门厅设计，第四代住宅特色融合高端酒店标准，让你有不一样的回家感觉。而天伦云境天澄自带60亩教育用地、1.5万平米湖景以及四恒系统的设计，相较其他几个项目占据绝对的优势，当然除此之外，项目也做到了家家有花园，户户有庭院的设计，最为贴心的无柱车库设计，大大的节省了时间，增加了空间感。

　　天伦云境天澄

　　再来看被动式住宅方面，西安乃至西北区域唯一一个项目——高新天谷雅舍，项目选址陕西省会西安，是有着特殊的意义，西安是西北区域的风向标城市，占据着举足轻重的地位，而西安的高新区，是聚集西安技术产业、高精尖人才以及优势资源的地方。一座城市一个新中心说的大概就是此处吧。目前周边聚集着隆基泰和云玺领峯、高科天筑、中国铁建西派国樾、招商瑧观府、天地源云水天境等项目，根据目前板块内已经推售的项目价格来看，区域的价格基本在2万+左右，而高新天谷雅舍又将会备案到多少价格，秦小楼想，总不会低于区域这些项目的价格吧！

高新天谷雅舍

　　作为区域内首个被动式住宅，那其他的项目会不会跟进呢？据目前了解的情况来看，已经有案名的项目并未有跟进的，而后期是否会有项目跟进，大概率会看下高新天谷雅舍的情况之后才会做决定吧，毕竟高新系房企是高新区的嫡系，谁能与之媲美……但是其实被动式住宅的高新天谷雅舍前期也是耗费了不少人力、财力和精力。有优点之外的高新天谷雅舍也是有一些需要注意的问题，比如：

　　开发周期长。别人开发一个项目的周期也就是两三年，而高新天谷雅舍的被动房前期研发就持续了5年；

　　得房率低，总面积=使用面积+墙面投影面积+公摊面积。被动式住宅为了增加保温能力，会把墙面做得非常厚，导致墙面投影面积增加，最终房间里的使用面积会很低。

　　房价高，从目前全国来看被动式住宅和周边几个小区比起来，房价都是最高的，因为它的建筑成本高。我们上面说的三个标配：墙面、窗户、新风系统（一般被动式住宅都会“赠送”新风系统），都会增加建筑成本，最后当然是由业主来买单。

　　说完了第四代住宅和被动式住宅目前在西安的情况，两者都代表住宅的一种进阶，那在这种情况下，两者到底哪个更受市场欢迎，你又会选择哪个呢？

　　说到这里相信大家对被动式住宅已经有了一定的了解，那么被动式住宅又于当下市场上的第四代住宅又有什么不同呢？让我们接着向下看。说到这里大家对第四代住宅和被动式住宅的区别和共性应该有更多的了解了吧。简而言之，两者的共性是：私密性较好，达到绿色健康等级标准。

　　两者的区别是：

　　被动式住宅使用超厚的绝热材料和复杂的门窗，主要通过住宅本身的构造做法达到高效的保温隔热性能，并利用太阳能和家电设备的散热为居室提供热源，减少或不使用主动供应的能源，即便是需要提供其他能源，也尽量采用清洁的可再生能源。

　　第四代住宅是集中了中国传统四合院、空中别墅、空中园林、智能停车、以及电梯房的全部优势于一身，使住房与绿化园林融合为一体，开创了一种新的符合中国传统居住文化的住房模式，使高层住房在居住效果上都如同一两层高的低层四合院，使居住拥有“前庭后院”，拥有室外活动空间、街坊四邻、绿色自然，适宜人类居住。

　　价格上比较：根据目前市场上来看被动式住宅房屋均价要远远高于第四代住宅。

　　基于对被动式住宅的高新天谷雅舍和第四代住宅的天伦云境天澄、石鼓·观山堂项目，你更期待哪个呢？

　　5.6部门出台监管新规 直击住房租赁企业爆雷根源

　　去年以来，一些轻资产住房租赁企业资金链断裂，严重影响住房租赁当事人合法权益。近日，经国务院同意，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、国家网信办、银保监会等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》提出，开展住房租赁资金监管。企业单次收取租金超过3个月，或单次收取押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。

　　近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场主体总体平稳，为解决居民住房问题发挥了重要作用。但同时，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业，利用“长收短付”的租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。上海市消保委公布的数据显示，2020年，上海市消保委共受理长租公寓相关投诉3000余件。

　　住房和城乡建设部相关司局负责人介绍，此次印发《意见》，就是要加强轻资产住房租赁企业监管，引导住房租赁企业回归住房租赁服务本源，防范化解金融风险，促进住房租赁市场健康发展。

　　除了加强住房租赁资金监管之外，《意见》还明确其他六方面监管措施：

　　一是加强从业管理。从事住房租赁经营的企业，以及转租10套(间)以上的自然人，应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，并在开展经营前向住房和城乡建设部门推送开业信息。

　　二是规范住房租赁经营行为。住房租赁企业应当将经营的房源信息纳入所在城市住房租赁管理服务平台，单次收取租金的周期原则上不超过3个月，除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

　　三是禁止套取使用住房租赁消费贷款。企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”。金融机构严格管理住房租赁消费贷款，加强授信审查和用途管理，对住房租赁企业加强名单式管理。

　　四是合理调控住房租金水平。租赁需求旺盛的大城市住房和城乡建设部门建立住房租金监测制度，定期公布不同区域不同类型租赁住房的市场租金水平。

　　五是妥善化解住房租赁矛盾纠纷。发挥相关部门、街道办事处、社区、行业协会作用，加强协同联动，综合运用多元调解机制，维护租赁当事人合法权益。

　　六是落实城市政府主体责任。建立多部门协同的住房租赁联合监管机制，将监管工作纳入政府绩效考核体系。

　　本周黑榜

　　1.隆基泰和布局西安的开山之作隆基泰和·万和郡“翻车”

　　它曾是西安价格洼地的“楼市新宠”，房屋设计却存在安全隐患!

　　“不摔一跤，好像回不了家”，业主诉苦：入户大厅无顶，下雨下雪瓷砖地面全是水。

　　虚假宣传，最基本的人车分流也没做到，收房后小区地面无端冒出车位;连廊水泥地面且无出水通道，连廊若积水漫入楼道电梯，易导致电路烧毁(严重安全隐患)……

　　隆基泰和·万和郡，从2017年10月首开今年3月收官，共5925户住户，让购房者心寒。

　　2.咸阳世城滨江1号楼公寓迟迟不能交房 急坏业主

　　网友反映：2019年在世城滨江认购一套1号楼公寓、但是承诺2019年10月交房、如今已经是2021年了，3年了，交房遥遥无期。

　　当时交了30%首付，现在又要求交够50%才交房，秦小楼在这里希望房管局，以及开发商和业主积极沟通解决此事。

　　3.陕建·翠园锦绣违规交房 造成延期收房拒绝赔付

　　2021年1月21日，与延长化建完成重大资产重组的“延长化建”变更为“陕西建工”正式登陆A股，媒体报道其为“陕西省首家营业收入超千亿元的上市公司”。

　　看到新闻的那一刻，在自豪我们老陕拥抱资本市场推进国企改革的同时，我更关心的是，陕建，作为千亿上市企业，你什么时候能把我们翠园锦绣上千户业主的收房违约金给我们赔付了？

　　01前情

　　2018年，当时西安房市一片火热，到处传言西安买房要摇号了，导致很多楼盘买房跟买白菜一样，出售即空。

　　4月，清明节，本来要回父母家的我，被还在部队的老公远程指导，去了位于航天六路的陕建·翠园锦绣售楼部，并最终缴纳意向金订购了7号楼一套房子。

　　一周后，到现场缴纳首付款签合同，发现整本购房合同只有合同签字页，置业顾问解释“合同送去房管局审核，尚未取回，只管签字，合同真实有效”，无奈当时是卖方市场，不签字就买不了房，只得签字。

　　6月份，西安发布摇号政策细则。当时还窃喜，觉得幸亏买的早。

　　现在看来，或许一切的问题，从那时便已有伏笔。

　　02闹剧

　　根据合同约定，2020年6月30日是陕建·翠园锦绣规定收房的日子。2020年5月多，小区业主陆续收到《收房邀请函》，通知因疫情原因，小区于6月按楼栋分批收房，并在邀请函里“温馨提醒”业主：规定时间未收房，我司将按《合同》约定有关条款执行。

　　但很快，先去收房的邻居反馈，小区并未取得《竣工验收备案表》，尚不符合收房条件，且小区内还在修路栽树，整体尚处于施工中，看起来不像是可以交房的样子。

　　一时激起千层浪，业主群里炸开了锅，大家纷纷质疑是否能收房。

　　随后的一个多月里，陆续有邻居实地反馈小区各种问题，包括但不限于没有《竣工验收备案表》、没有《分户实测表》、户型和合同里不一样、房门和楼道防火门会打架、承诺的小区地面绿化变成地上停车位、买房时宣传的琴棋书画中式园林没有了、家里墙面开裂、地面填充物里有泡沫等问题……

　　在诸多问题下，小区邻居自发组织了维权，前往北大街的陕建集团向开发商讨要说法。

　　03妥协

　　2020年7月，在维权业主和陕建集团领导、陕建翠园锦绣各主要负责方领导都在场的情况下，陕建集团领导承诺会重视小区问题。并在业主质问违约金一事时，负责人明确承诺可合规后收房，一切按合同条款赔付。

　　2020年底，小区业主收到了《关于陕建·翠园锦绣项目违规设计施工造成严重不良影响的通报》，通报里明确指出因为小区楼栋建设不合格，导致项目无法通过消防验收、无法取得竣工验收备案表。此文件一出，等于间接承认陕建·翠园锦绣因工程质量问题不符合收房条件，当时的收房属于违规收房。

　　在维权后的半年里，小区果然发布了关于园林改造、设施设备修缮等的整改文件，也确实在改造小区。

　　看到陕建集团的举措、开发商的行动，业主们本以为这场关于陕建·翠园锦绣的维权闹剧终于落下帷幕。谁知，新的考验即将到来。

　　04转折

　　2021年4月，业主们又一次陆续收到陕建寄来的“通知”，并“再次通知”业主，于规定时间内办理收房手续。

　　通知上并未标注是否符合收房条件，有热心的业主到售楼部询问才知，小区7、8号楼获取《竣工验收备案表》，符合收房条件，可以收房了。

　　大家在欢呼终于可以收房的同时，向售楼部询问延迟收房的违约金什么时候可以赔付，却得到售楼部“提起诉讼”的“建议”。

　　同时，到售楼部后，业主要求查看《竣工验收备案表》，售楼部仅拿出复印件版本，并表示原件不在，无法查看。同时要求业主不能对复印件拍照，理由是“怕你们发到群里，别的业主来问”。

　　竣工验收备案表复印件

　　2021年4月17日，热心业主前往陕建翠园锦绣售楼部询问违约金赔付，被告知领导休息不便打扰，反复沟通后帮忙联系领导，表示周一集团领导会聆听此事，可回家等消息；

　　2021年4月19日，打电话售楼部未接；

　　2021年4月21日，打电话售楼部，表示“如果要赔付，可以提起法律诉讼”、“目前没有接到赔付通知”、“等个三五十载也有可能”；

　　2021年4月25日，打电话售楼部表示，领导指示作为案场经理没有权限聆听，不清楚什么指示，暂未接到赔付通知；

　　2021年4月25日，业主群里业主反馈，开发商表示延迟收房是疫情影响，属于不可抗力，不予赔付。

　　05疑问

　　至发文，陕建集团及翠园锦绣相关方均未给业主一个明确回复。

　　2020年9月，陕西建工集团官网上就刊登过张义光董事长对陕建·翠园锦绣小区的指示，表示应采取各种措施、不惜成本全面优化。

　　陕建·翠园锦绣是2019年售卖、2021年交房（以7&8号楼有一表为时间节点），那么从法律角度来看：

　　根据我国法律规定，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，倘若开发商因为自身资质不全、资金链断裂、与施工方产生纠纷等原因，迟迟不能交房，购房者可以依据合同约定或者根据法律程序提出诉求，要求开发商返还购房款、利息和违约金。约定的违约金低于实际损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。如果约定的违约金过分高于实际损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当的减少。

　　民法典规定，签订房屋买卖合同后，延期交房的，就会构成合同违约，购房者可以按合同约定要求卖房者赔偿损失。

　　无论根据签订合同时的《合同法》，还是现行《民法典》，业主均有权要求陕建集团对业主进行赔付，陕建集团也应对陕建·翠园锦绣业主进行赔付。为何在陕建员工嘴里，一件合规、合法、合约的行为，必须业主采用诉讼手段才可执行。

　　从通识逻辑来看：

　　陕建在未提供整本合同的前提下与业主签订购房合同，本已属于不合程序。合同约定赔付金额为每天0.1?，本就低于市场通行赔付金额的1?-3?；

　　陕建在合同中约定交房日期，如因疫情导致无法按时交房，陕建应主动出示不可抗力的证明，并及时与业主联系，取得认同，而非在赔付之时突然改口，并以此为借口拒绝赔付；

　　在集团已发文且文中明确证实无法按时交房是陕建责任而非客观因素的情况下，陕建员工仍能无理表示不予赔付，从逻辑和情理上均不能自圆其说。

　　06尾声

　　作为陕建·翠园锦绣的一名业主，买房之初是相信作为陕建自己的第一个楼盘，且小区有一半楼栋是内部员工楼的前提下，小区开发商及物业均能更好服务小区。

　　但实际情况就如前文所说，如此的令人失望，这样的开发商、这样的物业，能服务好业主吗？

　　4.远洋御山水又陷“停工”疑云，购房者的“安全感”该从何来？

　　明明是五证齐全买的房，业主却担心会不会烂尾?这不是段子，在西安还真有这么一个“神奇”的楼盘——远洋御山水。

　　从“领导留言板”最新消息来看，网友依然在“吐槽”远洋御山水项目长达半年左右的停工，言语中透着能否如期交房的担忧。

　　远洋御山水作为知名企业远洋集团进入西安后开发的第二个项目，择址浐灞生态区，地理位置优越。加上证件齐全、品牌过硬，吸引了不少置业者，首日登记仅半天就锁定摇号，其火热程度可见一斑。

　　可就是这么一个被置业者视为“香饽饽”的楼盘，从去年至今，却屡次陷入“停工”疑云。

　　在搜索引擎检索发现，去年曾有多家媒体报道过“西安远洋御山水项目处于长期停工状态”，在“领导人留言板”上网友的投诉也并非个例。

　　房子工程进度缓慢甚至被业主称为“无端停工”，买房遇到这种事谁也做不到“佛系”。难怪会有业主对媒体表示：“延期拿房还好说，万一资金链有问题，我的房子会不会烂尾啊?”

　　一句“会不会烂尾”发问，道出了多少业主的担忧!

　　置业，是一种市场行为，更是一种民生需求。在当前市场以期房销售为主的大环境下，置业者对购房这种人生大事，基本全凭开发商资质、品牌口碑以及项目宣传来进行置业选择的依据，并对房屋交付后的居家生活进行美好想象。

　　但事物的两面性也像一针清醒剂，提醒着置业者切莫过于乐观——关于楼市“停工”、“资金链断裂”甚至“烂尾”“跑路”的报道屡见不鲜。难怪曾有网友吐槽：“不知从何时起，从掏钱买房到顺利入住，竟还成了个运气活儿。”

　　其实，无论是项目工期进度暂缓，还是房企资金链出现问题，当从意向置业者成为项目业主后，应该对这些有基本的知情权，只有在市场监管、合同约束及开发商与置业者之间信息公开透明对等的环境下，我们所期待的“买得开心，住得安心”才不会沦为一句空话，甚至笑话。

　　生活中的安全感可以自己给，可没交付之前的置业安全感，只能寄托在开发商的“良心”与“实力”之上。

　　5.西安悦美国际业主收房时发现单元楼门庭塌陷

　　业主准备收房时，却发现单元楼门庭处地面塌陷了。

　　去年11月，王先生购买了西安市樱花二路悦美国际小区的一套商品房，今年4月15日，开发商通知业主前来收房。王先生介绍，他的房子是小区三期，在15号楼，4月18日收房后，4月24日上午来到小区办理装修手续，“上午9点通过单元楼门庭时，地面还完好无损，上午11点出来时，门庭处就发生了塌陷。”王先生说，房屋质量让准备收房的业主十分担心。

　　记者在业主提供的4月24日现场视频中看到，15号楼1单元门庭处，原本铺设着红毯的地面发生了塌陷。王先生说，出现这一情况后，开发商要进行处理，但是考虑到安全问题，“我们联系了住建局，希望能通过权威检测机构进行鉴定，排除安全隐患，消除业主顾虑。”

　　4月26日上午，华商报记者来到悦美国际小区，15号楼一单元门前道路已设置施工警戒线，门外堆积着施工材料。塌陷区域就在单元门口，面积约4平方米，可以看到整块的水泥地面下沉了近20厘米，下方有空洞。有业主反映，15号楼下方的地库中也存在漏水的情况，而目前通往地库的大门已被开发商锁住，无法进入。

　　在小区售楼中心，开发商悦达西安华美公司一位窦经理告诉记者，15号楼门庭处石材地面并非业主所说的塌陷，而是下沉，他们第一时间制定了维修方案，对3栋楼排查后，统一安排施工单位进场维修，但是业主现场阻拦不让施工，导致目前下沉的具体原因还未排查清楚，住建部门也已介入。

　　“这几天我们一直在和业主代表协商，若不放心可以进行检测，确认最终的维修方案后进行公示、维修、验收，随后再交房，但双方还未达成一致。”窦经理说，包括15号楼在内交付的3栋楼手续齐全，符合交房条件，业主如果不相信，可以请第三方检测机构进行检测，如果房屋没问题，费用和由此造成的损失由业主承担。

　　至于地库漏水的情况，窦经理称，目前地库还未交付，因为没有灯光，地形复杂，考虑到安全性才进行了暂时封闭。

　　上午11时许，在小区15号楼门前，长安区住建局一名吴姓工作人员来到现场，表示会对业主反映的情况进行排查。