《陕西省物业服务管理条例（修订草案）》昨日举行立法听证会 预计5月底审议通过

　　5月14日，陕西省人大常委会举行《陕西省物业服务管理条例(修订草案)》立法听证会，会议由陕西省人大法制委员会主任委员、省人大常委会法工委主任何少林主持。邀请听证人6位，听证陈述人19位，法规案提案人代表2位，以及10名旁听人员和部分媒体代表。19位听证陈述人包括业主代表、业委会代表、物业服务人代表、开发商代表、法律界人士及街办、社区、镇政府等部门工作人员。

　　立法听证会上，陈述人员和旁听人员就“业主大会筹备或物业管理委员会组建经费该由谁来承担”“条例要不要加服务二字”等相关问题展开激烈讨论。

　　何少林介绍，2019年11月，省人民政府提请省人大常委会审议《陕西省物业管理条例(修订草案)》的议案。一年多来，条例修订草案已经省人大常委会3次审议，期间，为了广泛听取各方面对条例修订草案的意见建议，做好条例修改工作，省人大法制委组织赴部分市、县、区基层开展了立法调研，并委托10个设区的市人大开展了立法调研，书面征求了有关部门和各设区的市对条例修订草案的意见建议，通过媒体公开向社会广泛征求对条例修订草案的意见建议。根据常委会组成人员的审议意见和广泛征求各方面的意见建议，省人大法制委对条例修订草案做了3次集中修改，形成了条例修订草案修改三稿。

　　根据5月14日听证会大家的意见建议，对条例修订草案修改三稿作进一步修改完善后，准备提请5月底召开的省人大常委会会议进行第4次审议后通过。

　　讨论热点

　　业主大会组建经费该由谁来承担?

　　条例修订草案第六十五条规定，业主大会筹备组或者物业管理委员会组建所需经费由建设单位先行垫付，待业主委员会或者物业管理委员会组建后，由物业服务区域公共收益中予以支付。

　　西安市莲湖区北关街道、枣园街道物业管理专家顾问何志恒认为，筹备业主大会是建设单位的法定职责，所以建议由建设单位承担这部分费用，鼓励各市县制定具体费用标准，交房前由建设单位按照标准预交给项目所在地的街办或镇人民政府。业主大会成立后在小区公示并多退少补。

　　西安市长延堡街道世家星城社区主任刘慈红也认为，规定中的“垫付”应改为“支付”，因为办公设备和办公用房都属于小区配套设施，一些老旧小区如果没有公共收益，这部分费用就无法解决。

　　西安创业物业发展有限公司代表张丽芳建议保留原条例规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，这符合谁受益谁承担的原则。

　　阳光城物业服务有限公司代表朱云堂则认为，组建业主大会的目的是业主自己管理和自我经营，提升全体业主人居环境和生活品质所产生的费用，应该由全体业主先行垫付。如果要由建设单位垫付，应该参照其他省份的做法，建设单位在办理首栋物业销售手续前将筹备经费交至街道办事处或乡镇人民政府设立专用账户，供业主大会筹备组使用，成立业主委员会之后所产生的经费由业主承担，同时对专用账户使用进行监管。

　　条例名称应该是“服务”还是“管理”?

　　中国物业管理协会副会长、省物业管理协会副会长、陕西诚悦物业管理有限责任公司总经理宫雅玲提出，条例的名称应与上位法和大部分省市立法一致，保持原名称《陕西省物业管理条例》，物业管理活动的核心是依据合同约定对物的管理，并基于此对委托人提供的服务。

　　旁听人员、西安理工大学退休教师、雅荷智能家园小区业主刘忠贤则认为，此次修订加上“服务”两个字非常好，体现了物业工作的核心是为业主服务。

　　何少林特别说明了增加“服务”两个字的原因。一是突出强调物业服务人在物业服务区域内有两个职能，服务职能和管理职能，以前的《物业管理条例》削弱了“服务”意识。《民法典》实施后，对物业服务人进行了明确规定，小区叫“物业服务区域”，物业公司和人员叫“物业服务人”，业主和物业签订的合同叫物业服务合同，所以此次修改增加了“服务”二字。

　　各方建议

　　斩断开发商和前期物业母子关系

　　避免出现更多遗留问题

　　旁听人员刘忠贤认为，应该斩断开发商和前期物业的“母子关系”，因为两者的利益是一体的，会给小区管理带来了很多问题。

　　旁听人员梁快乐也认为，根据现行法律规定，前期物业和开发商应该是两个法人，现实中确实做到了，但大多是子公司和母公司的关系，这就导致一系列问题的出现，如前期物业介入服务时本应对开发商建好的房屋进行消防等设施设备承接查验，但由于两者之间的关系，前期物业一般不会进行承接查验，把问题留给了业主。

　　50%以上业主联名申请的

　　应快速促成意向达成

　　西安市未央区雨润星雨华府小区业主代表、北京恒都(上海)律师事务所法律顾问马威表示，条例修订草案中规定的成立时间和条件要求过高，建议效仿深圳经济特区物业服务条例规定，物业管理区域内50%以上的业主或全体业主所持票数50%以上，联名书面提交申请更换物业服务公司，可由街道办等政府部门参与主导，采取招投标流程快速更换物业服务公司。同时希望在立法层面能够明确业委会成立的具体操作流程和节点，确保每个操作流程的启动要有责任部门和责任主体。

　　加大处罚力度

　　让违法者不敢违法

　　西安市莲湖区北关街道、枣园街道物业管理专家顾问何志恒认为，条例修订草案对建设单位处罚弹性太大不好掌握，应该按照项目的体量进行处罚。

　　“物业矛盾60%以上来自于开发商遗留问题，基层政府和物业很多时候都是背黑锅的。”何志恒说，规范开发商是搞好物业管理的基础，应该加大处罚力度，让被处罚者知道疼。

　　西安新兴房地产开发有限公司代表冯越也认为，现在处罚金额过低，对相关单位没有痛点，希望加大违法处罚力度，让违法者不敢去违法。