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高新、沣东、沣西发展优势明显 规划利好逐一落实变现

2021年05月18日 05:34   来源:

  由中共陕西省委网信办指导,陕西广电融媒集团(陕西广播电视台)、华商报社、陕西省房地产业协会共同主办,人民视频支持,陕西绿洲丝路会展服务有限公司承办的“2021首届陕西人居成果展览会”将于2021年7月8日—7月11日在西安国际会展中心举行。

  3月份,《西安第十四个五年规划和2025年远景目标纲要》发布,规划中将西安发展的“南控、北跨、西进、东拓、中优”十字方针中的“西进”改为“西融”,也真正明确了未来五年西安将构建产业聚集、结构合理、优势突出、竞争力极强的现代产业体系。也就是说区域之争在未来五年会更加激烈,那么,本期先从高新、沣东、沣西三大热门区域分析,其未来的发展方向如何。

  三大区域发展迅速 各有优势

  在大西安快速发展下,西安高新的发展算得上西安发展较早也较成熟的区域之一。在诸多利好因素下,原有的高新范围不断向外扩展,除高新一期、二期外,目前还包括高新CID中央产业区、高新国际社区以及软件新城;而与之相邻的沣东、沣西,也都凭借着位置优势,近几年,区域内吸引了大量优秀人才,也算得上是跳跃式发展。

  说到高新区,其实早在2005年就被确定为5个重点建设的世界一流科技公寓园区。高新区作为“硬科技之都”,聚集了西安大量高端硬科技创新资源、科研成果。成为全国中西部区域科技创新的新策源地、硬科技孵化/转化基地。在2020年全球硬科技创新大会相关数据统计中,高新技术产出超过上海、深圳位居全国第二,科技创新环境排名第九。

  虽然沣东、沣西没有高新区这么硬核,但是在近十年的发展里,沣东新城已经从一个不毛之地,成为了一座城市的另一起点,究其原因,西咸一体化是必然结果,而沣东新城作为整个西咸五大板块里距离西安最近的板块,从地理位置上本身就有一个先决的优势。正因为这一好处,促使了沣东的发展遥遥领先,也让沣西新城从曾经的大牌地产企业无人问津,到今天大牌地产企业扎堆、楼面地价进入万元时代。

  房企拿地热情高 楼面均价均已过万元

  纵观分析三个区域的特点,有一条极为重要,那便是房企拿地热情。

  有数据统计,从2019年-2020年,西安共有12宗地的楼面地价破万元。从楼面价过万的地块分布区域来看,高新首屈一指,成为无敌的NO.1。而高新的高价地块则主要集中在软件新城和高新CID中央创新区板块,总计12宗楼面价过万的成交地块,高新占到了9宗。

  那么沣东新城呢?2017年,在主城房源还未饱和的情况下,沣东住宅用地楼面价仅为1450元/平方米。2017年5月11日,西咸管委会发布《关于公布西咸新区城镇基准地价制定和更新调整》,调整了各区基准地价,作为考核地价的最低控制线,其中沣东占据榜首。7月2日,沣东实业以994万元/亩的价格竞得诗经里附近55亩低密住宅用地,楼面价高达9949元/平方米。接下来,中旅以总计18.1737亿,1418万元/㎡亩单价竞得138亩地综合楼面价10127元/平方米,溢价率达103%,由此,沣东新城地价不断攀升。

  而沣西新城,之前的土拍价格谈不上很高,但是今年的4月6日,该区域首次采用了“熔断+摇号”机制,115.13亩住宅兼容商业用地,58家房企参与竞拍,经过139轮报价后,达到熔断摇号价格,最终经现场摇号,由华润置地竞得。折合亩单价2102万元/亩,楼面地价12615元/平方米,创沣西新城地价新高。

  规划利好逐一落实变现 城市价值兑现中

  这些年,高新区不管是在产业发展、城市规划以及人居发展均得到了充分肯定。最早在高新扎根的紫薇田园都市,2005年开始销售时均价约2500元/㎡,现在二手房均价超20000元/ 了。软件新城招商臻观府,新房均价已经突破25680元/㎡。可见,十五年间,高新区房价上涨了约10倍,而即将入市的软件新城高新·天谷雅舍、隆基泰和·云玺领峯预计价格也将在2.5万/㎡左右。

  放眼西安的各个区域,除了高新,沣东新城的房价已进入西安房价体系第二高行列了。其中保利和光尘樾、海逸长洲、沣水云岭、沣水云间等项目,均价都已过2万。那么,区域何以支撑该价格?其中区域内多个公园开放,昆明池七夕公园、诗经里以及即将投入的沣东新城欢乐谷均是区域内利好;目前地铁1号线、5号线已开通,在建的还有1号线三期和16号线一期;未来该区域重点发展科技研发、总部经济、商贸服务,以及文化旅游和智能制造产业,打造总部经济、科技研发和现代商贸之城;学校建设也会不断完善,未来可期。

  与沣东新城有一条河之隔的沣西新城,虽发展热度不及沣东新城,但是就目前来看,进驻的品牌房企也有万科、新城、绿城、中国铁建、蓝光、招商、紫薇、华润、金科等。区域内更是产业聚集,中国西部科技创新港(已入驻)、丝路科创谷(规划建设中)、西工大翱翔小镇(建设中)、西北农林科技大学未来研究院(已落户)等“硬科技”择址于此,沣西新城更是打造一个110公顷的森林公园+12公顷草坪+35公顷梯田+25公顷生态湿地公园,足以看看未来这个区域最佳的生态环境。

  总的来说,三个区域发展优势明显,规划利好也都在逐一落实变现,城市价值也在进一步兑现中。

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