西安首次集中供地1647亩 多区房价提前公布 楼市能否会降温

　　5月31日，西安市土地招拍挂市场迎来“330新政”后首次集中供地，共推出21宗1647亩开发用地。其中住宅用地共20宗、1644亩，涵盖商品住房、共有产权住房、租赁住房等多元化业态，所有住宅用地均按照房地联动机制的要求实行“限房价、定品质、竞地价”出让，地块分布在高新区、曲江新区、航天基地、浐灞生态区等11个区域。

　　那这次集中供地，有何亮点？又会带来哪些影响？

壹 宗地详情

　　以下是21宗地的具体详情：

　　拍卖出让5宗（居住用地5宗）：

贰 4大亮点

　　关于本次集中供地的4大亮点，而这些亮点也可以说处处针对当下市场的痛点。

　　亮点一：热点区域集中放量！

　　这次供应的21宗住宅用地，1647亩！对于近2个月几乎没有土拍、价格公示的西安楼市来说，可以说是久旱逢甘霖。

　　而且其中15宗，近1300亩都在主城区。需求最大，最缺房的高新，更是供应6宗693.83亩，占到这次主城供应量的一半以上。

　　针对痛点：主城住宅用地供应稀缺。

　　亮点二：限价”前置“到土拍环节！

　　这是西安首次采用“限房价、定品质、竞地价”的方式，而且在土地出让环节就给出商品房毛坯销售均价的指导价。

　　主城区商住毛坯指导价区间为10500元/㎡-24720元/㎡。比如大家关注度比较高的高新，最高价格不超过2.5万，其他的曲江、城北等地方最高价格不超过2万。阎良、临潼低于6700元/㎡。

　　针对痛点：先拿地后限价管控难度大。

　　亮点三：毛坯定价+品质管控

　　这次公示的20宗住宅用地的指导价格全部为毛坯价格，同时在拿地环节，就提前签订协议约定品质，而毛坯的品质相对也更容易把控。

　　针对痛点：装修溢价，交付品质缩水。

　　亮点四：注重保障房建设！

　　这次集中供地在竞地方式上，非常着重于保障住房面积的建设。如果超过地价的上限的话，开发商想要拿地就得竞争保障性住房。主要有两种：

　　1、普通住宅用地，超过限价后竞自持（自持时间不低于10年）性租赁住房的比例，最高比例50%。如果超过50%则竞争无偿移交的公租房面积，不设上限。也就是说，理论上只要开发商能算过来帐，那甚至可以一半以上都是用来出租的。

　　2、安置商品房用地。20宗住宅用地里，安置商品房土地供应就有9宗。这9宗地超过限价的话，竞无偿移交的安置型住房面积，而且不设上限。

　　而这9宗地占地面积几乎是这次供地的一半！而且光曲江、高新就有5宗安置用地，总占地567亩。建议指导价10500元/㎡-13899元㎡，价格要比市场价低的多。

　　针对痛点：公租房、保障性住房比例低。

　　所以这次集中供地，以及房地联动机制，本质上还是为了缓解当下西安存在的供需矛盾、限价管控等问题。

叁 集中供地+房地联动机制 购房时机是否已到

　　集中供地+房地联动机制，就能马上根除当下的市场困境吗？购房者的”春天“马上就能来吗？答案存疑。

　　一、集中供地并不会降低地价！

　　此前有人认为集中供地后，开发商可挑选的余地增多，”抢地“热度会有所降低，但事实上，此前集中供地的城市，地价不仅没降，还高了！特别是热点城市，比如重庆，由于不限地价，整体溢价率超过40%。

　　集中供地后，开发商害怕踏空，反而抢购更为火热。但这种情况有利于淘汰小房企，留下更有资金实力的品牌房企。

　　二、”限价“前置并不是为了降低房价！

　　这次提前写出让合同里的价格，其实和之前区域内公示的新项目的价格差不多。

　　比如此次出让的地块里，软件新城的地块GX3-37-1毛坯销售均价限制为24720元/㎡，此前区域内的招商臻观府精装均价2.5万左右。大明宫遗址公园的QJ10-10-256限价19702元/㎡，此前区域内的华语锦绣长安精装均价也是2W左右。

　　可以看到，“限价前置”后，价格和区域内目前最高价是差不多的，如果考虑到是毛坯，甚至还可能略高。

　　三、精装修名存实亡，装修包或再上线！

　　此前2019年后，西安曾发文要求此后拿地项目均为精装交付。但目前的“限房价、定品质、竞地价”中，约定的都是毛坯价格及品质，也急需出台监管政策或细则，否则开发商会通过装修包的方式外加到房价里面，使得不少购房者心存疑虑。