三秦房产网 > 新闻中心 > 国内要闻

花样年债务违约与多城限跌令背后的行业风险

2021年10月08日 10:55   来源:中国网地产

宝宝最新发布的微博中没有任何文字,仅配一张《至暗时刻》的海报,丘吉尔的凝重面色很可能代表了她当下的心情。

          

坚持规模化 花样年陷债务违约事件

10月4日,花样年发布公告,应付款的2.06亿美元票据未能支付,造成实质违约。对于违约事件的发生,公告指出是由于“受疫情反复、行业政策及宏观经济等多重因素的影响”。

花样年所提出的“阶段性紧张”另一层含义是:暂时没有钱还债。

对于目前的状态,花样年也表示“尽最大努力‘保工程、保交付、保员工、保伙伴’,绝不放弃或推卸责任,努力偿付公司债务,保障业主、员工、合作伙伴以及投资人的合法权益。”

保工程、保交付是房企的责任底线,投资人损失的是投资,但对购房者而言,项目一旦烂尾,事件将会转向另一个发展态势。所以无论是恒大、泰禾,还是如今的花样年,都必须将其项目交付放在所有工作的首位。面对部分购房者对于项目能否正常完工的焦虑,曾宝宝直接回复“不会”。

在债务危机爆发前,花样年连续遭到三家国际评级机构将其评级展望降至“负面”,面对即将违约的债务问题,花样年也曾尝试“排雷”。9月28日,花样年将彩生活邻里乐作价33亿元转让给碧桂园服务,33亿元分三批到账,但仍未能避免10月4日的债务违约事件出现。

早在上半年业绩会之上,花样年已经表示“正在处理重资产,包括长期的投资项目。”

2020年年初,花样年首席运营官张惠明在喊500亿销售目标。彼时,花样年正式任命曾宝宝担任花样年地产集团CEO。

花样年500亿的目标在2020年并未达成,但仍然实现合同销售额492.1亿元,同比增长35.9%,这是一个不错的增长速度,但同时也意味着其将运用较大的财务杠杆。

花样年并非今年第一家曝出债务违约房企,也一定不是最后一家,我们盘点千亿左右的“高周转”房企,有不少在最近也频频曝出种种风险迹象,如果政策持续、市场依旧下行,整个行业的房企债务违约事件也将不断出现。

整个行业都在紧盯政策是否会放松,但不久前一次会议的召开,让不少人放弃了期待。

央行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会,央行行长易纲主持,副行长和银保监会两位副主席出席。会议强调“坚持房住不炒”的同时,也提出“两个维护”——维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

会议对于现状的“维护”态度,意味着行业所期待的信贷放水很难出现,行业融资环境也大概率不会出现较为明显的改变,货币政策仍将“稳”字当头,不会大水漫灌。

央行对于“房住不炒”的坚持态度意味着去杠杆仍将继续,目前的金融政策仍将保持连续性、稳定性。

新房价格持续下降 多城出台“限跌令”维护市场稳定

房企的困境并非仅在融资端,在新建商品住宅市场之中,一众城市销售出现连续性回落,对于房企的回款造成了不小的影响,不少城市二次集中土拍成交惨淡,个别城市甚至接连出现流拍现象。

国家统计局发布《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。其中,8月份国内住宅新开工面积增速-1.7%。这是近几年国内住宅新开工面积增速的首次负增长,房企对于二次集中土拍的谨慎,也意味着年内开工面积很可能继续降速。

8月,一线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落0.3%。不少头部房企在8月销售同比出现了较为明显的下滑,其中就包括曾经喊出“活下去”口号的万科。

万科的8月销售情况简报显示,8月公司实现合同销售面积219.4万平方米,比上年同期相比下降48.12%;实现合同销售金额370.3亿元,比上年同期下降36.94%。

不少房企在房企回落较为明显的三四线城市采取“以价换量”的措施,目的是为快速回款以缓解债务问题,但引发了多个城市的“限跌令”出台。

我们以湖北省内首个出台“限跌令”的城市鄂州为例,其在公布文件中明确表示:严格执行明码标价,一房一价。“一方面不能超过备案价销售,另一方面,涨价或降价超过备案价10%的浮动,需要重新备案,违者将暂停合同网签和预售监管非重点资金审批拨付,严重的需封顶才能批证。”

根据安居客官网数据显示,鄂州整体房价自5月以来持续下跌,整体价格已跌至去年同期水平。

           

包括鄂州在内,目前全国至少十城发布“限跌令”,包括张家口、岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等城市,在未来也不排除会有更多城市加入限跌行列。

在多城“限跌令”中,新房价格跌幅不能超过15%成为不少城市的统一选择。

我们将目光转回环京市场,在发布“限跌令”的城市之中,张家口是距离北京最近的城市。在环京调控之前,投资客主要将其投资需求释放于北三县,所以在市场整体趋冷之时,张家口楼市首当其冲。

张家口住建局房地产监管科科长杜继鑫在一次接受媒体采访时表示,张家口主城区房价已经从均价13000元/平方米降到了均价8000元/平方米。

此前,张家口市内多个项目已经开始降价销售,由此直接引发“限跌令”的出台。

“限跌令”的连续出台是当前房地产市场分化的体现。在一部分城市房价过快上涨的同时,一些三四线城市房价出现明显连续下降。

“降价”本身是一种合理的市场调节手段,也是房地产企业基于资金链的内部政策的调整,能够为其快速回款做出贡献,但如果多个房企在某个城市集中进行降价,那对于城市的未来市场预期将会产生影响,降价已经不是简单的房企为缓解债务压力做出的选择了。

就目前市场状况而言,部分价格下跌较快的城市会出现“限跌令”,部分价格涨幅较快的城市也将会继续维持“绷紧”状态,比如杭州、广州、西安均收紧了人才购房政策,东莞、广州等城市也纷纷发布二手房官方指导价体系。

一系列政策出台的目的是为了稳定市场,一方面保证房地产行业不会出现“硬着陆”,另一方面为实体经济的发展腾出发展空间。房价关键在“稳”,防止大涨、大跌出现,对于行业新制度、新生态的系统建设仍然需要较长的时间。

整个房地产行业的数据并不好看,但对于整体经济运行而言,依旧是能够被接受的。如果将眼光放至整个经济领域,我们能够看到其他数据仍旧不错。

1-8月,国内进出口总值24.78万亿,同比增长23.7%。在宏观经济中,房地产行业的紧缩效应是能够被其他增长点所抵消的,“房住不炒”仍将是调控政策延续坚持的方向,花样年的危机是具备行业代表性的,房企自身的“高周转”能否随着整体调控政策进行转向,也决定了其在今后的发展道路。

花样年董事会主席潘军将2021年的销售目标定为600亿,这个数字较2020年将有22%的增长。但就目前情况来看,花样年需要放下对于增长数字的“迷恋”,全力保障项目交付与债务清偿。


责任编辑:三秦房产网
声明:凡注明"来源:三秦房产网"的所有文字图片等资料,版权均属三秦房产网所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,只代表个人观点,不代表三秦房产网立场。
热点资讯
2021-10-13西安第二批二手房指导价
2021-09-30高端产业环伺 沣西新城3宗稀缺地块挂牌
2021-10-01乘坐直升机·俯瞰白鹿原
2021-09-28品牌价值再迭新!华宇集团荣登2021中国房地产开发企业品牌价值TOP50
2021-09-24北宸天樾 | 墅质阔景住区 启幕理想生活

更多>>推荐楼盘

[正荣·紫阙台] 17263 城北