西安嘉华新苑业主购房11年办不了房产证？土地证造假多名官员被处理

随着相关部门调查深入，因“违规安排办理”“审核把关不严”“不正确履职”等，多名长安区官员被处理。

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国有土地证与地籍档案不符

“我们业主一边还着银行房贷，政府一边又说开发商的证件不符，这是购房者的错吗?”西安市长安区嘉华新苑小区业主李先生等341户连续多年奔走在西安市、长安区各职能部门之间，要求办理房产证，但一直无果。

李先生介绍，2010年，他以按揭贷款方式，购买长安区嘉华街上的“嘉华新苑”现房，一年后去办理房产证时，开发商却以各种理由推脱。2016年，始终等不到开发商回复的业主们到原长安区房管局(长安区房管局现已并入长安区住建局)询问，得到的回复是该项目五证齐全，在相关手续、资料备齐后即可办理房产证。

2016年8月，长安区政府的回复却让小区业主傻了眼：开发商西安鑫茂源实业有限公司提供的“嘉华新苑”项目《国有土地使用证》与这块土地的地籍档案不符。

根据李先生向华商报记者提供的资料显示，长安区政府给业主的回复称，“嘉华新苑”项目由西安鑫茂源实业有限公司开发建设，位于长安区韦曲街道西环南路，占地面积7570.4平方米，建设规模为39167平方米，两栋高层建筑。

开发商在办理《工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》等时提供的《国有土地使用证》(长安国用[2006]字第045号)与国土长安分局地籍档案不符。

2016年7月25日，长安区召开专题会，确定由国土长安分局负责该项目土地证件核查，韦曲街办负责该小区协调工作。待该项目产权登记资料齐备后，开发商向长安区房管局提出产权登记申请。

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蹊跷的证件如何“一路绿灯”?

距离业主李先生购房已经过去了11年，距离2016年7月25日长安区召开专题会也已经过去了5年，“嘉华新苑”项目房产证至今仍未办下来，究竟是什么原因呢?

经过将近一周时间，华商报记者拿到了该项目报建资料，梳理发现该项目从审核到验收，11道程序涉及发改、国土、规划、建设、房管、消防、人防、环保、银行等多个部门。

(一)伪造的《国有土地使用证》如何出炉?

根据“嘉华新苑”前期审批资料显示，嘉华新苑小区项目位于长安区韦曲街办西韦村一组，环城西路与嘉华街丁字路口西南角、西北角，总用地面积12.694亩(其中净用地面积9.152亩)，项目分为南北两个区域，北区用地面积6.858亩，已建成一栋28层住宅楼，南区用地面积2.294亩，已建成一栋22层住宅楼。2010年4月、10月该项目两栋住宅楼相继竣工，并于2011年销售完毕。

2005年，原长安区国土资源局以集体建设用地流转方式，挂牌转让了韦曲街办西韦村一组11.356亩集体土地的建设用地使用权，西安鑫茂源实业有限公司竞得了该宗集体建设用地使用权，办理了《集体土地使用证》，用途为商业，土地所有权性质为集体。后西安鑫茂源实业有限公司申请用地，长安区国有土地储备供应中心、西安市国土资源局先后通过审批，2009年通过征收收归国有。

但在2009年11月9日，原西安市国土资源局发出的一份《土地行政处罚决定书》显示，西安鑫茂源实业有限公司非法占地，被处罚款4.16万元。第二天该公司就缴纳了罚款。

2010年11月15日的长安区政府常务会议纪要显示，对于目前已建成的国土长安分局土地储备中心(鑫茂源)项目用地，由国土部门依法实施处罚后，方可开展土地出让工作。这说明，当时“嘉华新苑”项目已建成，可土地出让还未进行。

那么，“嘉华新苑”项目《国有土地使用证》到底是怎么出来的呢?

西安市国土资源局长安分局相关负责人在接受记者采访时表示，鑫茂源公司取得嘉华新苑项目集体建设用地使用权，土地用途为商贸。2006年，西安市国土资源局长安分局曾向其办理了集体建设用地使用权的相关手续。按照政策，集体建设用地不得用于商品房开发。而鑫茂源公司在取得集体建设用地使用权手续后，将《集体土地建设用地使用证》的证件号“移花接木”，伪造出一份《国有土地使用证》。按照西安市国土资源局长安分局负责人介绍，目前嘉华新苑项目实际是在集体土地盖起了商品房对外销售。

(二)哪些部门为该项目开绿灯?

华商报记者拿到的长安区人民政府为“嘉华新苑”项目颁发的《中华人民共和国集体土地使用证》编号为：长安集用2006第045号。

而开发商鑫茂源公司后续向其他职能部门提供的《中华人民共和国国有土地使用证》，编号也是：长安集用2006第045号。但是在“地号”一栏为空。

一个商品房项目的开发，从项目立项、报建到竣工验收，11道程序涉及发改、国土、规划、建设、房管、消防、人防、环保、银行等多个部门，这些部门是如何监管呢?

开发商鑫茂源公司拿着该《中华人民共和国国有土地使用证》编号长安集用2006第045号是如何通过后续审查的呢?

原西安市规划局长安分局提供的一份情况说明称：鑫茂源公司在申请规划行政许可过程中，按规定向分局递交了《国有土地使用证》等有关土地手续。工作人员在按规定核对资料原件后，按程序于2006年9月15日核发《建设用地规划许可证》，在2007年7月17日核发《建设工程规划许可证》

2009年，鑫茂源公司在原长安区建设局拿到《建筑工程施工许可证》后，又向原长安区住房保障和房屋管理局申请办理《商品房预售许可证》。

但对于开发商鑫茂源公司提供的《中华人民共和国国有土地使用证》“地号”一栏为空一事，都表示不知情。

西安市国土资源局长安分局相关负责人在接受记者采访时表示，每一宗国有土地都有唯一的“地号”，相当于“门牌号”，代表了土地的位置。

随后，华商报记者就此事致电西安鑫茂源实业有限公司负责人，但手机一直无法接通。

(三)银行存在向集体土地发放贷款

同样，检验一个商品房手续是否完整的最后一个环节，那就是能否办理按揭贷款。

针对嘉华新苑小区业主举报光大银行南二环支行违规办理按揭贷款一事，今年5月7日，中国银保监会陕西监管局给业主做出书面回复，称：“针对你举报的‘长安区嘉华新苑项目，为长安区政府集资房，土地性质为集体土地，光大银行南二环支行明知手续不全，土地性质为集体土地的情况下，违规办理商品房按揭贷款，给用户造成巨大损失’事宜，核查显示，长安区嘉华新苑项目为西安鑫茂源实业有限公司开发的项目，档案中附有《建设工程施工许可证》《建设用地规划许可证》《商品房预售许可证》《集体土地证》，存在向土地性质为集体土地的项目发放个人贷款的情况。下一步该局将采取相应监管措施，要求严格按照规定进行贷前调查和贷时审查，审慎发放按揭贷款。”

>>追责

多个监管部门工作人员被处理

随着“嘉华新苑”业主不断向各级部门投诉，多名涉及“嘉华新苑”项目的公职人员被处理也浮出水面。

西安市长安区纪委监委曝光2019年度80起违反工作纪律典型案例中显示，长安区原发展计划委党组书记、主任成某，副主任王某(时任项目备案投资科副主任)分别被指违反工作纪律，不能正确履行职责，违规安排办理、具体办理“嘉华新苑”项目备案手续，受到党内警告处分。

长安区民政局救助管理站干部成某，为“嘉华新苑”项目办理《商品房预售许可证》过程中，审核把关不严，存在失职行为，受到党内警告处分。

长安区住建局建设管理科原科长朱某，在为“嘉华新苑”项目办理《建设工程施工许可证》过程中，不正确履行职责，受到党内警告处分。

>>最新进展

西安市处遗办正在协调

那么该事件将如何处理呢?

西安市国土资源局长安分局2019年回复称，嘉华新苑小区项目已建成一栋28层住宅楼，南区用地面积2.294亩，已建成一栋22层住宅楼。2010年4月、10月该项目两栋住宅楼相继竣工，并于2011年销售完毕。

2005年，原长安区国土资源局以集体建设用地流转方式，挂牌转让了韦曲街办西韦村一组11.356亩集体土地的建设用地使用权，西安鑫茂源实业有限公司竞得了该宗集体建设用地使用权，办理了《集体土地使用证》，用途为商业，土地所有权性质为集体。该公司取得上述集体土地使用权后，未按批准用途建设，国土部门对其进行了处罚。

《中华人民共和国城市房地产管理》第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”，为完善该项目土地手续，经区政府同意，我分局上报省、市人民政府批准，将项目所占用的集体土地征收为国有建设用地。

由于该项目地上房屋已建成并销售，完善土地出让手续存在诸多难点问题。如存在按现行土地出让政策，必须实施“净地”出让，该项目已建成不符合“净地”出让条件;按照现在时点进行土地市场价格拍卖出让，地价差距很大;该项目已建成，无法落实配建公共租赁性住房要求等问题。此外，还存在无文勘资料、规划超建等一系列问题。

鉴于以上情况，西安市长安区政府召集相关部门多方探讨、深入研究，形成了初步处置方案，目前已专题报西安市政府研究。该局将按照批准的方案依法按程序及时实施土地出让。

      今年8月20日，西安市资源规划局表示，根据关于加快不动产遗留问题进展情况，目前西安市处遗办正在协调，给西安市政府上报相关材料，待政策出台中。