暖风频吹：11月房企银行间市场发债已近300亿

  房企增加自身现金流才是盘活之道。

  房企债务融资回暖

  11月16日，据上清所披露，建发房地产集团有限公司2021年度第五期中期票据申购说明。据悉，本期票据计划发行规模为4.4亿元，期限为5年，利率区间为4.00%-5.00%，债券面值为人民币100元，发行日期为2021年11月18日-2021年11月19日。公告表示，本期票据募集的资金，拟全部用于偿还到期的“18建发地产MTN001”债券。据了解，本期票据发行日为2021年11月18日-2021年11月19日，在债务融资工具存续期内，每年的11月22日付息，于2026年11月22日一次性本息兑付。

  招商蛇口11月12日公告，将在银行间市场发行30亿元中期票据，其中3年期和5年期发行规模均为15亿元，本期票据拟用于偿还即将到期的非金融企业债务融资工具。经中诚信国际信用评级有限责任公司综合评定，招商蛇口主体信用级别为AAA，评级展望为稳定。

  截至募集说明书签署之日，招商蛇口及其子公司待偿还债务融资工具及其他债券余额为336亿元人民币，其中存续期超短期融资券86.5亿元、中期票据70亿元人民币、公司债150亿元和优先债券19亿元、资产支持票据(ABN)10.5亿元。

  此前，11月11日，保利发展在北京金融资产交易所挂网2021年第四季度中期票据发行方案。债券募集说明书显示，本期发行金额20亿元，债务融资工具期限5年，本次债券拟采取集中簿记建档的发行方式。

  另据中国银行间市场交易商协会网站披露，11月以来，中国银行间市场交易商协会发布了针对三一重工、贵州高速公路、厦门象屿等多家公司的债务融资工具接受注册通知书。

  11月16日，据上清所披露，厦门象屿集团有限公司发布2021年度第十二期超短期融资券募集说明书。本期超短期融资券基础发行金额10亿元，发行金额上限20亿元，期限为180天，联合资信评估股份有限公司主体信用评级AAA。

  除了上述规模型房企，地方性城投公司也动作频频，常州城建、镇江城建、乌鲁木齐城建、漳州城投、泰兴城投、济南城建、宜春城投、柳州建投、亳州州城建、北京城投等公司，均公布已发行或拟发行的融资计划，其中多笔规模超10亿元。

  据克而瑞研报，近期的发债计划，总规模已近300亿元。而在过去10月份，房企境内发债总额也不过203亿元。

  把握合适入场机会

  东亚前海证券分析师易斌表示，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，央行要求金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，矫正偏紧的房地产信贷环境，特别是对“三道红线”执行过紧的情况进行微调，不会全面放松，放松力度有限，因此不会出现房企集中发布融资方案情况。这一座谈会表明，监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。经营稳健、信用等级较高的企业将会更容易实现融资。招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司表示，均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

  易斌判断，目前至暗时期已过，优化财务结构方能行稳致远：房企的信用评级以及在债券市场的表现，都是对房企偿债能力的一种评估判断，如果信用评级持续下调，甚至出现股债双杀，必将进一步影响房企融资。对房地产企业来说，保持现金流的稳定至关重要，打开增量融资的渠道，才能改善企业的流动性问题。政策重视及时托底，避免系统性金融风险蔓延，避免市场硬着陆，龙头开发企业的集中度也会进一步提升，资金周转困难的中小房企将逐渐被挤出市场。高盛购入房企债券只是外在利好信号，最重要的还是保持企业内部的健康高质量的财务结构和杠杆比例，否则再次遇到强监管企业将再次出现踩踏式信用违约风险。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从这波房企的发债情况来看，不仅参与的房企数量越来越多，而且涉及的金额也挺大。这对于房企的经营等有积极作用，对于年底两个月的销售回款等也是有利的。

  克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨指出，近期保利发展、招商蛇口等房企发行银行间市场注册发行债务融资工具引发市场关注，一定程度上说明银行端资金对房企债券的接受度增强。在此之前，资金对房地产都持谨慎态度。不过他也强调，目前可以在银行间市场注册发行债务融资工具企业基本都是信用级别较高的国企、央企或优质民企，信用较差的民企很难发行。

  光大证券分析师张旭认为，从历史经验来看，在发生重大信用风险事件后，所涉及板块的利差均会出现“超调”的现象，但在政策的对冲下，信用债的利差将会有所下行。例如，永煤事件发生之后，随着政策的积极对冲，2021年一季度后，煤炭行业的信用利差呈现下行态势。再比如2018年民企违约潮发生后，政策调控后AA级中票信用债利差大幅收窄。

  因此张旭认为，随着地产行业政策的微调，目前处在高位的地产债信用利差亦将会有所回落。不过利差变化的节奏并非线性，何时入场一直是市场关注的问题。张旭表示，可以把握两个较为重要的节奏，即情绪拐点和政策拐点。近期地产信用事件的发酵正在逐渐形成情绪拐点，接下来可以结合债券价格，判断政策拐点信号的强弱。入场时需要结合对房企自下而上的评估，做好安全压力测试，精选个券。