楼市调控大方向不会变 地产金融政策有优化空间

“今年的房地产和往年真的完全不同。”住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹2日在“2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会”上表示。

秦虹解释，通常来讲，中国房地产市场增长发生变化时，开发投资、新开工面积等前端市场数据会滞后于末端市场3-6个月，而今年却是上半年同涨，下半年同跌，在房地产市场发展历史上很少见。

出现这一情况的原因，秦虹认为，首先就是从去年8月份开始对房地产负债率“三条红线”的管理和从今年开始实施的对商业银行房地产贷款集中度管理，资金的需求和供给两端同时收紧，改变了行业过去二十几年来所形成的高杠杆、高周转、高毛利的发展模式。

该报告会由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办，报告会发布了《中国房地产市场2021总结 & 2022展望》(以下简称“报告”)。2021中国房地产大数据年会暨2022中国房地产市场趋势报告会现场。

报告显示，2021年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.73个百分点；百城二手住宅价格累计上涨3.36%。50个代表城市前11个月新建商品住宅成交规模同比增长，但下半年成交规模降至2015年以来同期最低水平。

“到了今天，整个市场已经进入下行周期。根据中指研究院百城价格指数，今年11月的价格指数已经出现了下跌，在过去几年来是首次，也是市场开始转向的重要标志。”中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜介绍，二手房更是持续两个月下跌，二手房通常是新房价格的前瞻指标，也表明未来新房还会进一步持续价格下行。

报告显示，2021年中央及地方频繁发布稳楼市政策，前三季度中央及地方持续加码房地产调控政策，各地累计加码调控超400次。随着调控政策的持续显效，下半年市场情绪明显回落，中央及各部委继续释放积极稳定信号，指导银行按揭额度边际改善，部分城市也结合当地市场特点，发布相关“扶持性”政策。

对于接下来的政策走向，秦虹认为，为巩固来之不易的调控成果，大方向是不会变的。但房地产金融政策仍有优化空间，应疏堵结合，如支持刚需，及时发放按揭贷款，满足老百姓对美好生活的向往等。

报告预计，2022年，全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。

在需求端，房地产行业信贷环境有所改善，推动合理需求正常释放，但受新房供应端缩量、房地产税试点落地等因素影响，预计2022年全年商品房销售面积下降6.8%-8.3%，销售均价则将延续小幅结构性上涨态势，涨幅在2.0%-3.5%之间；供应端，全年宅地成交缩量，叠加房企资金压力下新开工意愿减弱，新开工将延续调整态势，同比下降4.0%-5.5%。