预售资金保全执行新规出台！有效防止逾期交房、烂尾楼

  近日，最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合下发《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（以下简称《通知》），对商品房预售资金账户的执行问题予以规范。

  其中，明确规定冻结预售资金监管账户后依然要保障楼盘建设正常支出。

  01
  《通知》亮点：预售资金监管账户冻结后仍要保障楼盘建设正常支出
  从《通知》内容看，其一方面延续了此前的核心内容；另一方面又对部分规则有所调整。详细亮点内容如下（原文在文末）：
  1、要求人民法院冻结预售资金账户后，及时通知当地住房和城乡建设主管部门，这是本次新增的规定。（《通知》第一条第1款）
  2、预售资金监管账户冻结后，在商品房项目完成所有权初次登记之前，对监管额度内的款项，原则上不得扣划，执行特种债务除外。（《通知》第一条第2款）
  3、预售资金监管账户冻结后，债权人申请使用预售资金监管账户资金支付建设用款，经住建部门审核同意，商业银行可以支付该款项。支付后，应当及时通知人民法院。（《通知》第二条第1款）
  此项内容是《通知》对既往实践的最大改变。此前执行中，银行需要在住建部门审核后，再由人民法院审查同意才能拨付相关款项。而根据《通知》，住建部门审核后，商业银行即可放款。这不仅能维持项目正常建设，也确保建筑工人工资支付到位。
  4、为强化审查责任，避免把关不严，损害购房者和债权人利益，《通知》明确住建部门未尽审查义务，损害执行债权人利益的要承担赔偿责任（《通知》第二条第2款）和其他相应的法律责任。（《通知》第五条第2款）
  5、开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。（《通知》第三条）
  6、《通知》新增了向住建部门提供保函，住建部门可以准许释放相应额度资金的规定。（《通知》第四条第1款）
  此前，开发商要解除商品房预售资金账户，需要向人民法院提供担保。对该规则《通知》予以延续。（《通知》第四条第2款）
  7、商业银行应当根据人民法院、住建部门的指示冻结、支付预售资金，否则要承担相应的法律责任。（《通知》第三条、第五条）
  8. 人民法院工作人员在预售资金监管账户的保全、执行过程中，存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处。（《通知》第五条）
  02
  政策意义：有效预防逾期交付、烂尾楼风险
  此次商品房预售资金保全执行新规的出台是对资金监管政策的一次灵活调整。
  早期市场，不少房企通过挪用预售资金给行业带来不少危机。2021年开年，多地相继出台了预售资金监管新政。加强预售资金监管，预售资金提取难度增加，在一定程度上影响到了不少地产企业的正常运营。
  自去年以来，不少头部房企因公司资金问题陷入困局，楼市危险信号四起，在建项目停工、房屋逾期交付等问题高发。而房企遭遇危机直接损害到施工方、供货方和购房人等多方利益。尤其是逾期交房、房屋烂尾的风险，严重损害了购房者权益。
  对于目前已经出险的房企来说，“保交楼”都成了一项无比艰巨的挑战，而此时最高法出台商品房预售资金保全新规，也是在灵活调整预售资金监管政策，协助多方化解潜在危机。有效保障了项目的工程进度，减少项目逾期交付、甚至烂尾的风险。
  所以，从市场的角度来看，预售资金监管力度的强弱也体现着政策的松紧。
  还有不少专家建议，在当前背景下，应该对资金监管政策进行更灵活更细致的规定，可针对不同信用资质的地产开发企业采取不同的监管容忍度，既能形成激励效应，又有利于开发项目的推进。
  最近市场迎来不少积极的信号，金融环境的进一步宽松、预售资金监管保全执行的灵活调整，都是为了融资与销售尽快回归平稳，进一步改善市场预期，引导市场进入良性健康发展阶段。
  附：《通知原文》：

  法〔2022〕12号

  最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行

  关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知

  各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市住房和城乡建设厅（委、管委），新疆生产建设兵团住房和城乡建设局；中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：

  为了确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与债权人合法权益，进一步明确住房和城乡建设部门、相关商业银行职责，规范人民法院的保全、执行行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，通知如下：
  一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。
  人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。
  除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。
  二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。
  住房和城乡建设主管部门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。
  三、开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账户指令时，应当立即办理冻结手续。
  商业银行对于不符合资金使用要求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。
  四、房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函，请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可以予以准许。
  预售资金监管账户被人民法院冻结，房地产开发企业直接向人民法院申请解除冻结并提供担保的，人民法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百六十七条的规定审查处理。
  五、人民法院工作人员在预售资金监管账户的保全、执行过程中，存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处。
  住房和城乡建设主管部门、商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。

  最高人民法院

  住房和城乡建设部

  中国人民银行

  2022年1月11日