南京楼市再出政策，房企可凭银行保函等额替换监管账户资金

4月11日，南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合下发的《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。

通知规定，当出现索赔情形并发起索赔时，监管银行按照监管机构出具的书面索赔文书启动索赔，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户或指定账户。

文件也给出了提取监管资金的前提条件：前两年无违规使用商品房预售监管资金受到行政处罚；无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款、拖欠农民工工资。

通知显示，该政策将从自印发之日起试行一年。

不过即便有这些限制条件，这一政策对一些资金压力较大的企业来说，仍算是利好消息。

另外根据通知，在办理进度上，也给予了申请企业相当大的便利。

经相关银行预审通过的项目，开发企业向监管机构提交项目保函意向申请表及资金监管补充协议，监管机构一般应在5个工作日内完成审核；审核通过的，对开发企业提供的资金监管补充协议予以确认，资金监管补充协议内容包含保函文本基本内容，作为保函出具银行后续工作依据。

通知要求，监管机构在接到银行保函开具通知后，完成相应备案手续，资金监管银行一般应在3个工作日内为开发企业办理相应额度保函资金拨付手续。

界面新闻了解到，不少房企已经获悉这一通知，并正在要求法务、财务等相关部门对《通知》进行进一步研究。

“由于11号刚刚下发这份通知，还没有出现第一个能在试行期‘吃螃蟹’的企业。”据相关人士透露，各家房企还在梳理过程中，部分银行信贷部暂时还未办理这项业务。

数家商业银行相关负责人表示，已经接到政策通知，产品部门还在设计方案的过程，具体措施要等待上级部门的具体通知：“通知文件在具体规定上还较为模糊，各家银行对于开保函的执行落地条件，各家也会有差异。”

在南京发出该通知之前，预售资金可以提取的城市，基本都是根据工程进度按比例提取的。

比如青岛规定，建成层数达到规划总层数一半时，留存比例为60%;当主体结构封顶，取得《主体结构工程质量验收报告》时，留存比例为30%；当单体竣工验收合格，取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》时，留存比例为15%；当项目办理商品房现售备案或首次登记并按规定交存首期房屋专项维修资金后，终止监管等等。

而南京的政策，监管账户保证之后1年的建设额度即可，最高可以置换60%，这对企业来说要求相对宽松。事实上，近期各地纷纷出台楼市政策，但大部分是在对销售端的调控进行调整，试图提振市场信心。

对监管资金的替换，也是近期南京近期在对远郊区域六合、溧水放松针对外地购房者对限购之后，出台的又一新政，并且此次将调控方向转向供给端。

有业内人士表示，此次对预售资金监管的放松，可以缓解企业的资金压力，也是对不久之后的土拍释放积极信号。

3月底，南京挂出了20幅块地，将在4月22日集中出让，起拍总价仅为267亿元，是去年手首场土拍的30%。

同时，土拍规则也进行了调整，对拿地企业更友好，保证金比例下调至起始总价的20%；集中取消了租赁住房的配建要求；优化调整了房地价差确保预期利润；取消了竞得地块数量的限制。

从去年下半年开始，各地也都对土拍政策进行了调整，但仍以国企或城投平台拿地为主。行业人士分析，此次对监管资金的松动，释放一部分资金给企业，叠加比较友好的土拍规则，能够提振企业参与土拍的积极性。