二套房首付比例降低，释放部分预售资金，海口多方位提振楼市

5月15日，海口市住房和城乡建设局、海口市发展和改革委员会、海口市自然资源和规划局、海口市金融管理局发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。

通知显示，为支持人才刚性住房需求，落户海南省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇；未落户海南省的人才，本人及家庭成员在海南省无自有住房的，提供本人或家庭成员在海南省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在海口市购买1套住房。

同时，支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于30%。

得益于《海南自由贸易港建设总体方案》的出炉，海南房地产市场从2020年以来一直保持着相对稳定的状态。

海南省统计局数据显示，2022年第1季度海南全省房屋销售面积168.32万平方米，同比增长约3.2%，销售额约285.92亿元，同比下降约3.3%，折合销售均价约16987元/平方米。

其中，海口房屋销售面积79.7万平方米，同比由涨转跌，下降约3.1%，主要原因在于3月份受房地产市场整治大环境及疫情短暂影响，房屋销量出现下滑，当月销售面积同比下降约10.5%

海口新房均价呈微降态势。数据显示，2022年第1季度海口房屋销售金额约124.82亿元、销售面积79.7万平方米，折合销售均价约15661元/平方米，而今年前两个月均价约15779元/平米，下降了约118元/平米方。

中指院统计的数据显示，从2021年4月到2022年4月，海口市新房的成交量稳定在4000套到5000套左右，最高峰的成交量是2021年8月达到6692套。成交均价呈下降态势，2021年4月为18000元/平方米，2022年3月为16400元/平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次海口在多个领域出台放松性的政策，其相关政策条文和全国其他城市是相似的，将进一步引导市场预期趋于稳定，同时对合理住房需求形成支撑和支持作用。

除了在限购政策有所放松之外，海口对于限售、商品房预售资金监管、住宅用地出让条件等方面也有不同程度的调整。

通知提出，对2017年4月14日至9月20日购买的商品住房（以购房合同备案时间为准，下同），取得不动产证后可转让；2017年9月20日后购买的商品住房，购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。优化住宅用地出让条件，以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权的，竞买保证金不低于土地评估价的60%。

对开发企业可凭商业银行出具的保函，抵扣同等额度的监管资金。资金使用效率。对信用良好的企业，适度降低监管重点资金的比例，支持企业生产经营。规范商业、办公类项目建设销售管理。

值得注意的是，在“双暂停”及“房住不炒”的大背景下，海南严控商品住宅新增建设用地，各市县居住用地供应持续收紧，以海口为首的重点城市居住用地供应更是显著减少。2020年海南自贸港建设总体方案出台后，海口供地向产业用地倾斜，居住用地供应出现下滑。

至理数据显示，海口2020年仅供应17宗地，土地面积约56.7万平方米，面积同比减少约53.24%，17宗土地全部成交，成交总金额约78.36亿元，同比减少近8亿元。

到2021年海口居住用地供应有所回升，共新增挂牌30宗用地，其中，5宗流拍、1宗终止挂牌，最终成交24宗，揽金约62.98亿元，成交金额为2019-2021年三年里的最低。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，此次政策的发布，一方面是对中央政治局会议支持刚性和改善性住房需求、优化商品房预售资金监管等政策的落实；另一方面，海口此次政策涉及供需两端多个方面，需求端促进刚性和改善性住房需求释放，供给端为部分企业释放一定预售资金，改善企业资金面，多维度优化政策对提升市场信心、改善购房者置业预期等均将有着积极作用。